西安市房地產(chǎn)與市場調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-04 05:29本頁面
【正文】 量大，發(fā)展前景看好。城西與城東市場也在快速發(fā)展。市場供應(yīng)量與消化量比例合理。西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況特征如下：特征一：城市南擴(kuò)戰(zhàn)略，促進(jìn)南部房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。特征二：新北城運(yùn)動(dòng)，使城北進(jìn)入全新的發(fā)展階段特征三：浐灞河開發(fā)，啟動(dòng)城東及城北的大盤開發(fā)特征四：西咸一體化，為城西的發(fā)展和提升帶來機(jī)遇。特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場發(fā)展的瓶頸，尤其是對于城西及二環(huán)以內(nèi)。特征六：大盤時(shí)代的來臨，促進(jìn)西安總體市場的郊區(qū)化，規(guī)模化發(fā)展。特征七：長安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場的形成。對大南部發(fā)展提供新動(dòng)力和互補(bǔ)。特征八：高科現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明總體市場起步晚，發(fā)展空間大，個(gè)別品牌發(fā)展極快，品牌市場壟斷性強(qiáng)。也促使發(fā)展商意識(shí)到品牌發(fā)展，開始實(shí)行品牌系列產(chǎn)品開發(fā)。形成優(yōu)勢群體推動(dòng)市場的發(fā)展。特征九：現(xiàn)時(shí)消費(fèi)市場主體在于高中收入人群，導(dǎo)致銷售量與總?cè)丝诒壤^低。中低收入人群市場還未釋放，現(xiàn)時(shí)較高水平的價(jià)格水平將有下調(diào)空間。特征十：房地產(chǎn)市場存在一定泡沫，各區(qū)域價(jià)格水平接近，目標(biāo)客戶群面向中低收入人群的項(xiàng)目缺乏，這個(gè)檔次的市場基本被城中村項(xiàng)目或集資房壟斷。1． 西安市房地產(chǎn)板塊的劃分目前西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于在建的三環(huán)路外環(huán)內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點(diǎn)落于南部和北部。就房地產(chǎn)的分布和城市規(guī)劃的布局來看，西安總體房地產(chǎn)市場可劃分為六大板塊，分別是南部板塊，北郊板塊，東郊板塊，西郊板塊和城區(qū)板塊，長安板塊，其具體劃分見下表房地產(chǎn)板塊城區(qū)板塊蓮湖區(qū)東部及新城區(qū)西部古城墻以內(nèi)南部板塊雁塔區(qū)及碑林區(qū)西部包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)一二期及長安科技園區(qū)，曲江新區(qū)，城南北郊板塊未央?yún)^(qū)包括西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東郊板塊碑林區(qū)東部及新城區(qū)東部包括浐河開發(fā)區(qū)西郊板塊蓮湖區(qū)西部長安板塊長安區(qū)長安科技園,韋曲科技園n在六大板塊的格局中，城南部板塊與北郊板塊南北呼應(yīng)，成為西安樓市的熱點(diǎn)板塊，無論是開發(fā)量或者消化量都為西安市最高的房地產(chǎn)板塊。而大南部市場在加上剛撤縣改區(qū)的長安區(qū)板塊，和原有的城南一起與北郊板塊相呼應(yīng)，共同構(gòu)成了西安樓市的主動(dòng)脈。大盤項(xiàng)目和新上市的項(xiàng)目大量在這三個(gè)板塊集中。南北三個(gè)板塊市場反應(yīng)了西安樓市的發(fā)展與變化。n東西兩個(gè)板塊中，目前在售項(xiàng)目都集中在二環(huán)以內(nèi)，是住宅區(qū)的發(fā)展方向。城區(qū)板塊在售項(xiàng)目不多。主要是商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快。n西安樓市的熱點(diǎn)地段和主要地段均在城區(qū)外，針對本案，主要對南部板塊，北郊板塊，長安板塊，西郊板塊和東郊板塊進(jìn)行分析。n長安板塊由于是在南部板塊的發(fā)展基礎(chǔ)上，在西安市向南發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略方向的背景下形成的。又是新興的板塊，具備特殊性，將其區(qū)別于南部板塊進(jìn)行分析。2．2供應(yīng)量現(xiàn)狀分析西安市房地產(chǎn)起步較慢，但發(fā)展速度較快，目前房地產(chǎn)供應(yīng)較為集中于城北板塊，城南板塊及西高新板塊此三個(gè)板塊，其他板塊的目前供應(yīng)量相對較少。據(jù)調(diào)研所得從2002年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場總體供應(yīng)量是800余萬平方米，而西安市房地產(chǎn)的去年銷售量只為150萬平方米左右，其供應(yīng)量已超出市場的消化能力。板塊市場大約供應(yīng)量城東板塊66萬平方米城南板塊104萬平方米城西板塊55萬平方米城北板塊99萬平方米西高新板塊338萬平方米長安板塊156萬平方米曲江板塊9萬平方米14 / 1
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