【正文】 一步擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著完善社會(huì)保障的重任，這對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的意義。目前我國(guó)的居住水平還普遍較低，特別是像上海這樣人口眾多的國(guó)際型大都市，這一問題尤其突出。隨著上海城市化進(jìn)程的加快，外來人口的快速導(dǎo)入，這一矛盾將日趨尖銳?！胺€(wěn)定是發(fā)展的基礎(chǔ)” ，解決社會(huì)保障一直以來是各屆政府不遺余力地在推進(jìn)的一項(xiàng)工作，尤其是在當(dāng)前黨中央“構(gòu)建和諧社會(huì)”的指導(dǎo)思想下。房地產(chǎn)業(yè)作為解決這一矛盾的最重要的依托，可謂使命重大。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)業(yè)將在未來很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧方面扮演重要角色，住房保障范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系，執(zhí)行力度也需要逐步加強(qiáng)。一方面，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)格36 / 43控制銷售對(duì)象；一方面，制定相應(yīng)鼓勵(lì)政策，發(fā)展廉租房。產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)，內(nèi)涵得到進(jìn)一步提升隨著本輪房地產(chǎn)周期進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的重組與淘汰的過程。這將從客觀上促使房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真思考企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問題。以往粗放型的發(fā)展模式將遭到淘汰，產(chǎn)品與服務(wù)成為決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵。在“開發(fā)暴利”不復(fù)存在后，企業(yè)將自發(fā)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)，借此獲取超額利潤(rùn)，如發(fā)展綠色環(huán)保住宅，更加重視建筑設(shè)計(jì)等。同時(shí)，進(jìn)一步挖掘自身產(chǎn)品的內(nèi)涵，延伸產(chǎn)品服務(wù)鏈來構(gòu)建自身優(yōu)勢(shì)。專業(yè)化、精細(xì)化將成為房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的方向，而注重社會(huì)聲譽(yù)與企業(yè)信譽(yù)也將成為企業(yè)立足的根本。宏觀調(diào)控仍將延續(xù)在 12 年內(nèi)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施仍將延續(xù)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《2022 年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析及 2022 展望報(bào)告》 ，2022 年將成為經(jīng)濟(jì)的調(diào)整起步年，為“十一五”經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處于快速增長(zhǎng)軌道打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在這種宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。建議 2022 年對(duì)消費(fèi)需求實(shí)行“穩(wěn)房促車”控制，實(shí)行“一穩(wěn)一擴(kuò)”的需求政策，即適度壓縮投資需求增長(zhǎng)，積極地促進(jìn)消費(fèi)需求增長(zhǎng)。因此，中短期內(nèi)各種宏觀政策仍將密集關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)防投資投機(jī)行為抬頭，尤其對(duì)上海這樣一個(gè)關(guān)注度最高的城市，房?jī)r(jià)的反彈將是各級(jí)政府37 / 43著力控制的問題。房地產(chǎn)投資逐步放緩由于一系列政策的進(jìn)一步貫徹和落實(shí)，宏觀調(diào)控的滯后性將逐步得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅將趨向平穩(wěn)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)的回落，也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求得到有效控制。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)降幅減緩和出現(xiàn)小幅反彈，可以在很大程度上制約全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的更快下降。如果房地產(chǎn)投資迅猛回落，將會(huì)成為構(gòu)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展必需的和諧社會(huì)之重要隱憂，帶來經(jīng)濟(jì)大幅度波動(dòng)。成交量平穩(wěn)釋放，價(jià)格進(jìn)一步回落雖然目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策影響嚴(yán)重，房?jī)r(jià)持續(xù)回落，交易量也出現(xiàn)萎縮。但上海市的整體經(jīng)濟(jì)仍然存在很大發(fā)展?jié)摿?，本輪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力并未消亡，同時(shí)，未來兩會(huì)的重大利好對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用業(yè)仍然存在。但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，20222022年的盲目消費(fèi)時(shí)代將一去不返，房?jī)r(jià)也不會(huì)再出現(xiàn)迅速飛漲的現(xiàn)象，供不應(yīng)求的購(gòu)房恐慌將得到長(zhǎng)期解決。未來，市場(chǎng)將在理性價(jià)位達(dá)到新的平衡，在目前價(jià)位上有進(jìn)一步回落。市場(chǎng)供求向供略大于求轉(zhuǎn)變，未來的消費(fèi)行為將更趨理性。由于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍然較大，交易量將出現(xiàn)逐步釋放的過程。在十一五期間，預(yù)計(jì)上海市年交易量將穩(wěn)定在 2300 萬平38 / 43方米 2左右。二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議今年以來，中央到上海出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀政策已經(jīng)取得了顯著成效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中由于過度投資投機(jī)引起的泡沫已經(jīng)被有效擠壓，房?jī)r(jià)回落，市場(chǎng)交易量大幅下降。為了保障十一五期間整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍將作為支柱產(chǎn)業(yè)，因此，下階段的政策重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在目前宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸之后，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。短期內(nèi)，應(yīng)繼續(xù)控制投機(jī)行為再度抬頭，貫徹執(zhí)行目前頒布的法規(guī)政策，求穩(wěn)為主，慎出新政；而對(duì)于長(zhǎng)期，為了保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，也為了保持社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展，要將調(diào)控重點(diǎn)放在保障中低收入居民用房的建設(shè)上，有效增加普通商品房供應(yīng)。繼續(xù)加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)上海政府近兩年來所實(shí)施的土地調(diào)控政策主要是以“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、控制總量、盤活存量”為原則。在目前的宏觀形勢(shì)下，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持這一原則，尤其對(duì)于普通商品住宅用地，要加大執(zhí)法力度。從土地源頭上控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，避免因交易量下降導(dǎo)致的供求距離加大。繼續(xù)控制普通商品住宅用地。從 2022 年以來，上海市政府已經(jīng)2 詳見《上海逝十一五住宅需求預(yù)測(cè)》 ，上海易居房地產(chǎn)研究院39 / 43逐步減小普通商品住宅用地供應(yīng)，2022 年供應(yīng) 499 萬平方米，而2022 年至今尚未出讓 1 幅純商品住宅用地。未來應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)普通商品住宅用地調(diào)控力度，著重梳理解決該類閑置用地問題，盤活存量，有效控制高檔房供應(yīng)比例。適度推進(jìn)中低價(jià)商品房與配套商品房用地。今年推出的兩個(gè)一千萬工程，雖然從總量上解決了部分動(dòng)遷居民和中低收入居民的住房問題，但也暴露出很多不足之處。如果繼續(xù)以該速度集中供地，將引發(fā)進(jìn)一步的矛盾。未來對(duì)該類用地的工作重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在盡量將出讓土地集中在中心鎮(zhèn)，同時(shí)加快建設(shè)這些中心鎮(zhèn)的配套設(shè)施，免除動(dòng)遷居民與中低價(jià)收入居民的后顧之憂；同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，鼓勵(lì)居民向郊區(qū)擴(kuò)散。這樣，就必須控制供地速度，不能操之過急。近期應(yīng)以外環(huán)線附近交通條件較為便利的區(qū)域?yàn)橹??？刂品康禺a(chǎn)投資增長(zhǎng)，緊縮地根銀根房地產(chǎn)投資過熱也是本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一，在中短期內(nèi)，要使房地產(chǎn)投資增速回落，促進(jìn)供求平衡。一方面，從控制土地出讓入手。不但在總量上減少土地供給，控制新開工面積，還要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制總投資金額；另一方面，從嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸入手。繼續(xù)緊縮銀根，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。目前上海市房地產(chǎn)開發(fā)資金仍以銀行借貸為主要來源，短期40 / 43內(nèi)控制銀行信貸，將有效控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。從長(zhǎng)期來說，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向其它融資方式轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大融資渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)自住性消費(fèi)需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格體系為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，近期調(diào)控政策必須圍繞嚴(yán)控房?jī)r(jià)為原則，堅(jiān)決壓制投機(jī)行為，同時(shí)應(yīng)鼓勵(lì)自住消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格體系。通過稅收、利率等手段繼續(xù)控制投資與投機(jī)需求。近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)是促使房地產(chǎn)盡快軟著陸，以實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定健康發(fā)展。因此，一定要嚴(yán)格控制近兩年引發(fā)市場(chǎng)過熱的過度投資投機(jī)現(xiàn)象重新抬頭。除了繼續(xù)貫徹執(zhí)行今年發(fā)布的各種調(diào)控措施以外，必要時(shí)還可以啟用土地增值稅、個(gè)人所得稅、物業(yè)稅等稅收政策進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)控，同時(shí)，也可以利用貸款利率上調(diào)進(jìn)行輔助調(diào)控。但是在調(diào)控時(shí)一定要明確“房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展”的目標(biāo)，全面衡量調(diào)控效果，正確把握調(diào)控力度，靈活機(jī)動(dòng)，不搞“一刀切” 。把自住性消費(fèi)需求作為重點(diǎn)加以挖掘。前期市場(chǎng)存在的問題中除了房?jī)r(jià)整體偏高以外，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求也是影響自住性消費(fèi)需求有效釋放的主要原因。廣大工薪階層存在改善居住條件的需求，但是囿于房?jī)r(jià)收入限制，其消費(fèi)需求成為購(gòu)買力不足的無效需求。因41 / 43此，挖掘自住性消費(fèi)需求的重點(diǎn)在于兩方面，一是加大中低價(jià)房供應(yīng)，二是提高居民收入水平。由于后者涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)水平等一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，增長(zhǎng)速度較為緩慢，因此當(dāng)務(wù)之急是控制房?jī)r(jià)理性回歸，加大普通商品房尤其是中低價(jià)商品房的供應(yīng)，與居民改善居住條件的需求有效對(duì)接，挖掘自住性消費(fèi)潛力?？茖W(xué)定價(jià)中低價(jià)商品房，穩(wěn)定整體交易均價(jià)。兩個(gè)一千萬種的中低價(jià)商品房由于不采用配套商品房的定向銷售模式，受益面較廣，也是切實(shí)提升中低收入群體居住條件的福利性用房。雖然其上市條件將受到較大限制，但其價(jià)格體系構(gòu)成將對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格體系起到較大的限定與支撐作用?？茖W(xué)定價(jià)中低價(jià)商品房，成為未來影響上海市房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在。增強(qiáng)行業(yè)社會(huì)責(zé)任感，加強(qiáng)行規(guī)行紀(jì)建設(shè)由于今明兩年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于重大的調(diào)整轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感， ，打造誠(chéng)信品牌，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，夯實(shí)企業(yè)基礎(chǔ)，以應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)形勢(shì)。另外，從行業(yè)來說，也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行規(guī)行紀(jì)建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)與市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，大力推廣節(jié)能和綠色建筑。節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑；綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、42 / 43安全的居住、工作和活動(dòng)的空間，同時(shí)在建筑全生命周期（物料生產(chǎn)、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)及拆除、回用全過程）中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源（能源、土地、水資源、材料） 、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。推廣節(jié)能和綠色建筑，是國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化工作的重要組成部分。首先，要切實(shí)樹立科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)識(shí)到推廣節(jié)能和綠色建筑是實(shí)現(xiàn)行業(yè)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。其次，要貫徹執(zhí)行國(guó)家關(guān)于節(jié)能和綠色建筑建設(shè)的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，改變“手工操作多，現(xiàn)場(chǎng)制作多，濕作業(yè)多，高空作業(yè)多”的現(xiàn)有生產(chǎn)方式，提高生產(chǎn)效率，降低建筑能耗。第三，要把推廣節(jié)能和綠色建筑，放到推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的大背景中，通盤考慮。通過標(biāo)準(zhǔn)化、系列化開發(fā)，集成化、規(guī)模化生產(chǎn)，社會(huì)化、配套化供應(yīng)，專業(yè)化、高效化服務(wù)，確保節(jié)能和綠色建筑的高品質(zhì)，并使其早日成為的建筑產(chǎn)品的主流和趨勢(shì)。其次企業(yè)應(yīng)積極參與中低價(jià)商品房建設(shè)，提升企業(yè)誠(chéng)信度與行業(yè)整體形象。波士頓學(xué)院企業(yè)公民研究中心給出的定義：“企業(yè)公民，是指一個(gè)公司將社會(huì)基本價(jià)值與日常商業(yè)實(shí)踐、運(yùn)作和政策相整合的行為方式。一個(gè)企業(yè)公民認(rèn)為公司的成功與社會(huì)的健康和福利密切相關(guān)。因此，它會(huì)全面考慮公司對(duì)所有利益相關(guān)人的影響，包括雇員、客戶、社區(qū)、供應(yīng)商和自然環(huán)境。 ”按照世界經(jīng)濟(jì)論壇給43 / 43出的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)將從四個(gè)方面表現(xiàn)為企業(yè)公民：好的公司治理和道德價(jià)值；對(duì)人的責(zé)任；對(duì)環(huán)境的責(zé)任；對(duì)社會(huì)發(fā)展的廣義貢獻(xiàn)，比如傳播國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。通俗一點(diǎn)理解，企業(yè)公民概念的提出，就是要求企業(yè)增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，注重社會(huì)效益和環(huán)境效益的創(chuàng)造，努力實(shí)現(xiàn)“三個(gè)效益”的同步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)是一個(gè)百姓關(guān)注度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會(huì)影響面廣的行業(yè)，立足于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重社會(huì)聲譽(yù)。積極參加配套商品房與中低價(jià)商品房等利潤(rùn)較低的商品房建設(shè)，雖然短期來看利潤(rùn)率較低，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，有助于企業(yè)獲得社會(huì)認(rèn)可。最后，行業(yè)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)行規(guī)行及建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的建筑質(zhì)量問題、交易中的違規(guī)現(xiàn)象等進(jìn)行規(guī)范與控制，加大房產(chǎn)交易的透明度。對(duì)于不同檔次的住宅，應(yīng)制定相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并大力推廣節(jié)能、環(huán)保材料，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管力度。行業(yè)的規(guī)范發(fā)展首先要立足于“有法可依”和“執(zhí)法必嚴(yán)” ，然后企業(yè)才能做到“有法必依” 。