【導(dǎo)讀】中，大長(zhǎng)沙的新格局正在顯現(xiàn)。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的大塊留白區(qū)域的開(kāi)發(fā)，正躬逢其盛，潛力與價(jià)值不應(yīng)等閑視之。大牌地產(chǎn)商云集，2020年是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的調(diào)整年，2020年將是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的洗牌年，2020. 年將是一場(chǎng)前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。本案如何適度超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是生死攸關(guān)的命題。市，能打造成為長(zhǎng)沙最適合人居的田園都市。長(zhǎng)沙是中南地區(qū)能級(jí)不斷上升的重要中心城市。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

【正文】 不成熟，個(gè)案：荷塘月色。 (7) 河?xùn)|其它板塊 星沙板塊：主要是來(lái)自碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)（詳見(jiàn)個(gè)案項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析）。 北城板塊：主要位于開(kāi)福區(qū)，發(fā)展腹地較大，但區(qū)域相對(duì)不成熟，以中端市場(chǎng)為主，年放量在 30萬(wàn)平米左右。典型個(gè)岸：左岸春天。 韶山南路板塊：依托紅星專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、環(huán)線(xiàn)和省府板塊，中端市場(chǎng)，年放量10萬(wàn)平米。典型個(gè)案：上海城。 勞動(dòng)?xùn)|路板塊、南郊公園板塊、家潤(rùn)多板塊、市區(qū) 新世紀(jì)板塊等為城區(qū)板塊，中高端市場(chǎng)，年放量 4050萬(wàn)平米。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì) 低端產(chǎn)品：市場(chǎng)集中放量，非市場(chǎng)化力量主導(dǎo)，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。 中端產(chǎn)品：市場(chǎng)未來(lái)集中放量，市場(chǎng)化力量與非市場(chǎng)力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。 高端產(chǎn)品：市場(chǎng)相對(duì)不成熟，未來(lái)開(kāi)發(fā)具發(fā)展空間，產(chǎn)品形態(tài)集中在類(lèi)別墅和市中心區(qū)小高層，未來(lái)集中在獨(dú)立別墅，區(qū)域集中在城區(qū)和近郊。 主題概念競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 生態(tài)概念：依托山水。典型個(gè)案：同升湖 教育概念：典型個(gè)案：書(shū)香名邸 體育 /運(yùn)動(dòng)概念：典型個(gè)案：同升湖 外域概念： 典型個(gè)案：上海城 本案主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目分析（詳見(jiàn)附錄競(jìng)爭(zhēng)專(zhuān) 案） (1) 顯性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 ? 水上公園： 開(kāi)發(fā)思路：濱水規(guī)模開(kāi)發(fā)；五區(qū)分布：生態(tài)湖景區(qū)、公園人文景觀(guān)區(qū)、公園辦公商務(wù)區(qū)、公園運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)； S：優(yōu)勢(shì)：規(guī)模；自然水資源；適量配套；低密度；區(qū)位比鄰成熟的片區(qū)。 W：劣勢(shì)：?jiǎn)我凰Y源；功能復(fù)合，但交互共融性差：功能區(qū)分割不當(dāng)；與社區(qū)融合性較差。 O：機(jī)會(huì)：可與之及金鷹共同打造長(zhǎng)沙東北高尚人文生態(tài)板塊；依托經(jīng)開(kāi)區(qū)形成集中的北部高尚生活配套區(qū)；基地都市功能區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群（良性的人口導(dǎo)入）。 T：威脅：關(guān)鍵在于是否能夠?qū)崿F(xiàn)由競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系轉(zhuǎn)為合作關(guān)系；分享板塊的市場(chǎng)份額；實(shí)現(xiàn)差異化， 而非替人做嫁衣。 小結(jié)： 由于核心資源的差異性，所以與關(guān)鍵是戰(zhàn)略合作，共同拉升板塊的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域傾向性購(gòu)買(mǎi)（取得 5%的市場(chǎng)份額）； 充分利用其良性的人口導(dǎo)入，以都市功能區(qū)的共享為籌碼進(jìn)行商務(wù)合作談判，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的融合與共享消費(fèi)。 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 開(kāi)發(fā)思路：漸進(jìn)開(kāi)發(fā)；公建集中共享；依托山水資源；與周邊隔離。 S：優(yōu)勢(shì)：先導(dǎo)效應(yīng)；體制資源；強(qiáng)大公建配套；自然山水；高品質(zhì)向心力。 W：劣勢(shì)：機(jī)制不靈活；成本控制能力較弱；由于土地問(wèn)題，后續(xù)開(kāi)發(fā)連片規(guī)模性差；共享公建配套的未來(lái)持續(xù)性。 O：機(jī)會(huì)：共贏大于競(jìng)爭(zhēng)；借助其強(qiáng) 有力的體制和公建資源，烘云托月，共同打造強(qiáng)勢(shì)板塊；后續(xù)持續(xù)放量的空隙較大。 T：威脅：教育配套的生源和效應(yīng)之爭(zhēng)；高端有限消費(fèi)群的競(jìng)爭(zhēng)；人文主題的競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié) 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要集中于高端市場(chǎng)和公建，合作更側(cè)重于戰(zhàn)略上的板塊效應(yīng)提升，可三方聯(lián)手（該地塊 ++金鷹）進(jìn)行整合推廣，造勢(shì)，為板塊蓄水，實(shí)現(xiàn)板塊的絕對(duì)性勝出 —— 區(qū)域傾向性購(gòu)買(mǎi)。 ? 碧桂園： 占地 2600 畝，高檔別墅與豪宅區(qū)，自然資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，規(guī)?；_(kāi)發(fā)，品牌強(qiáng)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)思路：浮島型水岸社區(qū) — 威尼斯水城；一期排布產(chǎn)品線(xiàn)（由東到西，由高檔到中檔依次為：豪華獨(dú) 立、聯(lián)排別墅、花園洋房等）進(jìn)行概念測(cè)試，為二期做鋪墊；一期先行導(dǎo)入強(qiáng)勢(shì)公建配套（五星級(jí)酒店和學(xué)校）強(qiáng)力打動(dòng)板塊。 S：優(yōu)勢(shì)：成熟的品牌和開(kāi)發(fā)模式；強(qiáng)大的公建配套；市場(chǎng)顛覆性的開(kāi)發(fā)推廣策略；自然水資源；規(guī)模效應(yīng)。 W：劣勢(shì)：區(qū)位較差；本土化深入程度不夠；規(guī)模化 —— 不利于市場(chǎng)應(yīng)變。 O：機(jī)會(huì)：直面競(jìng)爭(zhēng)，讓其為基地的開(kāi)路先鋒，等其暴露出問(wèn)題，然后做出針對(duì)性的出擊。借勢(shì)：針對(duì)其強(qiáng)勢(shì)推廣的主要訴求目標(biāo)，因勢(shì)利導(dǎo)，引羊入圈，讓其為基地做嫁衣；利用其一期的市場(chǎng)反應(yīng)，設(shè)定其未滿(mǎn)足的產(chǎn)品，針對(duì)其產(chǎn)品缺陷可做針對(duì)性訴求。 T： 威脅：強(qiáng)大的市場(chǎng)推廣和成熟的品牌效應(yīng)、開(kāi)發(fā)模式對(duì)市場(chǎng)份額必然形成瓜分；一貫的市場(chǎng)顛覆性做法容易激化競(jìng)爭(zhēng)矛盾，拉開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)，反而降低區(qū)域價(jià)值。在經(jīng)開(kāi)區(qū)目標(biāo)客戶(hù)群和高端客群形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié) 采取“敵進(jìn)我退，引敵深入，攻其弱勢(shì)”策略；絕不陷入價(jià)格戰(zhàn)，而是待機(jī)而動(dòng)；善于借勢(shì)、導(dǎo)勢(shì)，讓別人為我做嫁衣；利用其先期開(kāi)盤(pán)的格局確定基地的一期和二期策略和主力產(chǎn)品。 (2) 潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 綠城青竹湖別墅：依托外商城，打高爾夫概念，頂級(jí)別墅，高端市場(chǎng)。 報(bào)業(yè)集團(tuán) 5000 畝開(kāi)發(fā)等。 小結(jié)： (1) 競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的六大問(wèn)題 總體供應(yīng)量的迅猛上升， 供需矛盾加劇； 外來(lái)大鱷涌入，激化大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)； 主城區(qū)框架拉開(kāi)，板塊競(jìng)爭(zhēng)浮出水面； 產(chǎn)品素質(zhì)全面提高，日趨于同質(zhì)化； 各種概念滿(mǎn)天飛，廣告營(yíng)銷(xiāo)亂戰(zhàn)； 非市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)因素持續(xù)存在。 問(wèn)題：作為后來(lái)者，開(kāi)發(fā)商如何超越大盤(pán)？超越競(jìng)爭(zhēng)？ (2) 競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的三大機(jī)會(huì) 主城區(qū)缺少優(yōu)質(zhì)環(huán)境項(xiàng)目； 大盤(pán)缺乏商業(yè)等大配套； 社區(qū)缺乏對(duì)敏感性配套 —— 教育的滿(mǎn)足。 (3) 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)：打造有理念的、有個(gè)性的成熟產(chǎn)品 時(shí)下長(zhǎng)沙的大盤(pán)層出不窮，王府花園、夢(mèng)澤園、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、左岸春天、華盛家園、名都花園、萬(wàn)事佳景園、沁園春、山水芙蓉、同升湖山莊等 接二連三地進(jìn)行著品牌和價(jià)值觀(guān)的推廣。大盤(pán)分析表明，長(zhǎng)沙樓市一直是廣州、深圳、北京、上海等先鋒市場(chǎng)的追隨者，是全國(guó)主流市場(chǎng)的“次市場(chǎng)”。長(zhǎng)沙真正缺少的是真正有理念的成熟型產(chǎn)品 —— 這是當(dāng)前影響長(zhǎng)沙樓市發(fā)展的主體因素。 長(zhǎng)沙地產(chǎn)處于洗牌前夜。在此階段，開(kāi)發(fā)商需要不斷超越自我，超越對(duì)手，努力進(jìn)行原創(chuàng)，才能立于不敗之地。 本案風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于產(chǎn)品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和能否最終形成區(qū)域傾向性購(gòu) 買(mǎi)，操作的關(guān)鍵在于能否打造屬于自己的產(chǎn)品？如何形成差異化絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，從而開(kāi)辟一個(gè)時(shí)代，引領(lǐng)一個(gè)市場(chǎng)？ 開(kāi)發(fā)商要超越競(jìng)爭(zhēng)，必須實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng) 爭(zhēng)，引領(lǐng)新潮流，打造真正屬于自己的產(chǎn)品。惟其如此，本案才能在長(zhǎng)沙樓市的平淡中抓住一個(gè)起爆時(shí)機(jī)。 設(shè)立全新標(biāo)桿 —— 超越大盤(pán)開(kāi)發(fā)； 鋪設(shè)全新跑道 —— 實(shí)施城市主題聚居區(qū)開(kāi)發(fā)策略； 創(chuàng)建新游戲規(guī)則 —— 區(qū)域再造的傾向性購(gòu)買(mǎi)； 建設(shè)長(zhǎng)沙新地標(biāo) —— 鄰里中心 瀟湘會(huì)館 原生態(tài)山地森林公園。 三、 消費(fèi)需求態(tài)勢(shì) 綜述： 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)，三房?jī)蓮d、聯(lián)排將成為住宅主力 長(zhǎng)沙樓市是表面上供大于求，其實(shí)質(zhì)是有效供給不足。競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于：能否打造屬于自己的、有思想、有理念的成熟型產(chǎn)品。 基于對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品判斷，我們認(rèn)為： 初級(jí)階段的產(chǎn) 品形態(tài)正在被逐漸淘汰，未來(lái) 35 年是產(chǎn)品更新?lián)Q代的集中期； 商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價(jià)值，成為拉動(dòng)區(qū)域成熟的強(qiáng)大力量； 辦公物業(yè)會(huì)逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級(jí)分化； 住宅產(chǎn)品中端市場(chǎng)的同質(zhì)化會(huì)加劇，中高端細(xì)分市場(chǎng)會(huì)得到關(guān)注； 住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場(chǎng)。其中，三房?jī)蓮d是普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將是別墅主力產(chǎn)品。 基于對(duì)供需及市場(chǎng)的判斷，我們認(rèn)為：消費(fèi)市場(chǎng)空間開(kāi)始顯山露水。 由于多年穩(wěn)步緩慢增長(zhǎng)，需求趨勢(shì)呈小幅盤(pán)升狀態(tài)。 20202020 年處于增長(zhǎng)的上升期，年需求量約 600 萬(wàn)平米，但實(shí)際年吸納量在 500 萬(wàn) 平米以上（其中市場(chǎng)化吸納約 400 萬(wàn)平米 /年，主力在中端市場(chǎng)）；到 2020 年左右，受市場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響會(huì)處于相對(duì)增長(zhǎng)調(diào)整期。 實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力：較強(qiáng)，但社會(huì)結(jié)構(gòu)劃分的階層購(gòu)買(mǎi)力落差較大，區(qū)域中心的向 心力也使得外域購(gòu)買(mǎi)力逐漸集中強(qiáng)大。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)：從居住型向享受型轉(zhuǎn)變，二、三次置業(yè)者逐步擴(kuò)大。 消費(fèi)成熟度：不高，但發(fā)展較快，主要由于逐漸市場(chǎng)化和競(jìng)爭(zhēng)加劇后不斷涌現(xiàn)的高品質(zhì)和新模式提高了標(biāo)桿，教育了消費(fèi)者。 四、 面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新 超越競(jìng)爭(zhēng)法則： 開(kāi)發(fā)商要超越競(jìng)爭(zhēng)，必須實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)新潮流，打造真正屬于自己的產(chǎn) 品。惟其如此，本案才能在長(zhǎng)沙樓市的平淡中抓住一個(gè)起爆時(shí)機(jī)。 設(shè)立全新標(biāo)桿 —— 超越大盤(pán)開(kāi)發(fā)； 鋪設(shè)全新跑道 —— 實(shí)施城市主題聚居區(qū)開(kāi)發(fā)策略； 創(chuàng)建新游戲規(guī)則 —— 區(qū)域再造的傾向性購(gòu)買(mǎi)； 建設(shè)長(zhǎng)沙新地標(biāo) —— 鄰里中心 瀟湘會(huì)館 原生態(tài)山地森林公園。 開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新： 采取新市鎮(zhèn)理念下可持續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式，主要的五大原則：復(fù)合開(kāi)發(fā) 彈性開(kāi)發(fā) 峰值預(yù)留 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 市場(chǎng)導(dǎo)向。通過(guò)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新化解和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，強(qiáng)化整體社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，使得當(dāng)前和后來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者首先在開(kāi)發(fā)模式上無(wú)法超越。 以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營(yíng)造生態(tài) 的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國(guó)、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主。 最終把該地塊打造成集合 以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來(lái)預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。 它是 現(xiàn)代都市生活與生態(tài)休閑勝地的完美融合，不是傳統(tǒng)意義上的新城或新市鎮(zhèn)，而是依托產(chǎn)業(yè)區(qū)和市政建設(shè)以及規(guī)?；?xì)開(kāi)發(fā)的新型都市區(qū)。 第四章 基地分析 一、 項(xiàng)目所處大區(qū)位分析 區(qū)位現(xiàn)狀 本案位于新世紀(jì)片區(qū)內(nèi)。 新世紀(jì)片區(qū)位于湘江以東、撈刀河以南、該地段以北、京珠高速以西。 319國(guó)道東西向橫穿片區(qū)。 本片區(qū)處于湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶、該地段風(fēng)光帶、撈刀河環(huán)繞中，處于長(zhǎng)沙第一生態(tài)圈層帶，生態(tài)環(huán)境絕佳。 由于長(zhǎng)期受撈刀河、湘江、該地段自然阻隔，新世紀(jì)片區(qū)主體上仍屬于一塊臨近主城區(qū)的難得的凈土，一塊尚待開(kāi)發(fā)的毛地。但是，以金鷹影視文化城、中南汽車(chē)世界為主體的現(xiàn)代傳媒、文化娛樂(lè)會(huì)展業(yè)正在形成規(guī)模，并成為片區(qū)成長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿υ础? 新世紀(jì)片區(qū)東隔京珠高速、東三環(huán)，與高速發(fā)展中的、以現(xiàn)代生產(chǎn)制造、農(nóng)業(yè) /生物高科為特征的星馬片區(qū)相望；南臨該地段，與以中心商業(yè)區(qū)為特征的主城區(qū)相守望，與以大型批發(fā)流通業(yè)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)圭片相鄰；西隔湘江，與高速發(fā)展的、以高科技研發(fā)為特色的、湖南最強(qiáng)勢(shì)的高新區(qū)相望；北連以霞凝新港為中心的、正處于成長(zhǎng)期的、以大物流、基于大物流的重工業(yè)為特色的撈霞片區(qū)。 按照規(guī)劃，從 2020 年到 2020 年，新世紀(jì)片區(qū)的開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃面積約 2萬(wàn)畝。 區(qū)位發(fā)展趨勢(shì) 新世紀(jì)片區(qū)是鄰近長(zhǎng)沙主城的、尚未開(kāi)發(fā)的、原生態(tài)環(huán)境絕佳的難得凈土。東南西北分別受產(chǎn)業(yè)特色鮮明的星馬片、長(zhǎng)圭片、銀望片、撈霞片輻射，內(nèi)部受外向型的、以金 鷹文化城、中南汽車(chē)世界為主體、正在成型的現(xiàn)代文化傳媒會(huì)展娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)集群強(qiáng)烈拉動(dòng)，受周邊產(chǎn)業(yè)特征鮮明的城市組團(tuán)和長(zhǎng)沙城市化影響，新世紀(jì)片區(qū)將成為長(zhǎng)沙高度外向型區(qū)域，未來(lái)將發(fā)展成為面向大長(zhǎng)沙定位的、大長(zhǎng)沙外向化的副都心。成為以現(xiàn)代文化休閑娛樂(lè)為特色的、為周邊片區(qū)服務(wù)的高度 外向型原生態(tài)新城區(qū)。 未來(lái)新世紀(jì)片區(qū)主要受主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。本片區(qū)將承接來(lái)自主城區(qū)的人口疏解，重點(diǎn)吸引來(lái)自星馬新城、商貿(mào)區(qū)的人流，次重點(diǎn)吸引來(lái)自撈霞組團(tuán)的人流。 2020 年，隨著該路貫通，該片區(qū)將與主城渾然一體，進(jìn)入快速發(fā)展階段。 二、 地塊與周邊關(guān)系分析 特征 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 對(duì)本案影響 東部：舟橋部隊(duì) 舟橋部隊(duì)駐地，可調(diào)整性強(qiáng) 未來(lái)可能成為城市拓展用地 東部：星沙開(kāi)發(fā)區(qū) 高速發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，大量導(dǎo)入高素質(zhì)、高收入人口 現(xiàn)代生產(chǎn)制造城 —— 星沙新城 長(zhǎng)永高速 該路將使其可能成為主力地緣市場(chǎng)。所導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口可能成為本案主力人群 南部：馬王堆市場(chǎng)群 大型批發(fā)市場(chǎng)集聚區(qū)。大量導(dǎo)入外來(lái)消費(fèi)力強(qiáng)、中低素質(zhì)、高收入老板階層 湖南乃至中南重要商品流通中心 該路貫通將使其可能成為主力地緣市場(chǎng)。所導(dǎo)入的大量中低素質(zhì)、高收入老板可能成為本案主力人群 南部：該地段 大片原生態(tài)綠地 與湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶相呼應(yīng)的風(fēng)光帶、生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶 該地段風(fēng)光帶的建設(shè)將為本案平添魅力，提高項(xiàng)目品位、價(jià)值 西南：主城區(qū) 長(zhǎng)沙中心商業(yè)區(qū) 通過(guò)不斷改造，提升商業(yè)能級(jí)，成為湖南乃至中南的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 商業(yè)中心能級(jí)的提升將直接導(dǎo)致居住成本的提高，加大拆遷、動(dòng)遷力度，加速城市郊區(qū)化進(jìn)程。本案毗鄰主城區(qū)，可能吸納大量城市遷出人口 西部：月島公園 生態(tài)保護(hù)綠地 長(zhǎng)沙綠肺，城市遠(yuǎn)期拓展用地 提升本案品位。以此為依托和憑借，共同打造生態(tài)型示范連綿區(qū) 西北：高校組團(tuán) 以長(zhǎng)沙大學(xué)、國(guó)防科大為主 體的高教組團(tuán) 高尚文化教育組團(tuán) 可能形成競(jìng)爭(zhēng)?？梢源藶橐劳泻蛻{借，共同打造生態(tài)型都市化高尚居住板塊 北部：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目組團(tuán) 以金鷹影視文化城、中南汽車(chē)、海底世界為主體。聚集大批引領(lǐng)時(shí)尚的、高品位的高消費(fèi)人群 區(qū)域級(jí)現(xiàn)代文化傳媒娛樂(lè)會(huì)展中心 該組團(tuán)人群可作為本案的領(lǐng)袖型消費(fèi)者，頭羊。提升本案時(shí)尚、文化品位 公園 水上公園，城市公共空間，有望強(qiáng)化區(qū)域外向旅游功能 重要的旅游休閑觀(guān)光基地 成為本案強(qiáng)大的外借配套 小結(jié)： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目組團(tuán)人群可能成為本項(xiàng)目的頭羊型購(gòu)買(mǎi)者，成為輿論領(lǐng)袖； 高校組團(tuán)的未來(lái)項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)本案 形成競(jìng)爭(zhēng)； 馬王堆市場(chǎng)群、星沙開(kāi)發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場(chǎng)； 該地段、月島公園的建設(shè) /改