【正文】 ）=樣 本 值 樣 本 均 值標(biāo) 準(zhǔn) 化 值 樣 本 標(biāo) 準(zhǔn) 差167。 殘差分析 在回歸模型中，我們總是假定隨機(jī)誤差項(xiàng) ， ， ， 具有相同的方差，1?2? n?獨(dú)立或不相關(guān)，服從正態(tài)分布，即對(duì)于所有樣本點(diǎn)，有 ()0,iE??多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用22 ??2,cov(,),12,0ijijn???????? ??2,iNi:?由于實(shí)際問(wèn)題是錯(cuò)綜復(fù)雜的，因而在建立實(shí)際問(wèn)題的回歸分析模型時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)異方差和自相關(guān)問(wèn)題。因此建立回歸方程后需要做殘差分析來(lái)檢驗(yàn)是否滿足模型的基本假設(shè)。 在 spss 中計(jì)算殘差，并以殘差 為縱坐標(biāo)，以擬合值 為橫坐標(biāo)繪制殘差分ie?y析圖如下 圖41 殘差分析圖 從殘差圖上可以看出，殘差在（ ， ）即（,）范圍內(nèi)圍繞?2??波動(dòng)，表明回歸模型不存在異方差。再以殘差為 (殘差 1)為縱坐標(biāo)，以0e? ie（殘差 2）為橫坐標(biāo)繪制（ ， ）的散點(diǎn)圖如下1i? ie1i?多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用23 圖 42 殘差散點(diǎn)圖從散點(diǎn)圖上可以看出殘差的分布沒(méi)有表現(xiàn)出一定規(guī)律，可以說(shuō)明模型誤差項(xiàng)不存在自相關(guān)。為了做殘差正態(tài)性檢驗(yàn)，繪制殘差的直方圖如下多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用24 圖 43 殘差直方圖從殘差直方圖可以看出殘差分布近似于正態(tài)分布。 從殘差分析可知模型的基本假設(shè)是滿足的，回歸方程有效。167。 多元線性回歸模型解釋 本文通過(guò)逐步回歸建立的回歸模型，通過(guò)了方程顯著性檢驗(yàn)很好的顯示了自變量和因變量之間的線性關(guān)系，并且殘差不存在異方差、自相關(guān)，服從正態(tài)分布。得到最終方程為 ????? 可見(jiàn)影響河南省商品房均價(jià)的主要因素為河南省 GDP，河南城鎮(zhèn)化率?；貧w方程表明：其一，河南省 GDP 與商品房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)，河南省 GDP（相對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)差）每變化 1%引起商品房均價(jià)（相對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)差）變化 %。近些年河南省在國(guó)家扶持政策的大力支持下經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP 在 2022 年破萬(wàn)億大關(guān)后，商品房?jī)r(jià)格達(dá)到兩千元以上，當(dāng) 2022 年 GDP 達(dá)到兩萬(wàn)億時(shí)，商品房均價(jià)也直逼三千。多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用25經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)業(yè)注入巨大活力，也大幅增加人民的收入，在潛在的需求和持續(xù)的投資刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格也不免一路走高。 圖 44 河南省 GDP，商品房均價(jià)走勢(shì)圖其二，河南省城鎮(zhèn)化率與商品房均價(jià)呈正相關(guān)，河南省城鎮(zhèn)化率（相對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)差）每變化 1%引起商品房均價(jià)（相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)差）變化 %。河南省是人口大省，十年前由于河南經(jīng)濟(jì)總體較差，農(nóng)村人口占有大部分，進(jìn)而對(duì)商品房的需求較低，房?jī)r(jià)一直在比較低的位運(yùn)行，隨著河南經(jīng)濟(jì)的突進(jìn)，城鎮(zhèn)人口急劇增加，人民對(duì)生活質(zhì)量要求的提高直接促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹，商品房?jī)r(jià)格更是節(jié)節(jié)上漲，特別是河南省一些大城市如鄭州市在 2022 年 12 月份商品房均價(jià)突破7000 元大關(guān)。167。 本章小結(jié)本章主要對(duì)河南省商品房均價(jià)進(jìn)行回歸分析和模型解釋，在已得到數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上運(yùn)用 spss，首先進(jìn)行直接回歸，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)變量間多重共線性，影響回歸的結(jié)果，后采用逐步回歸法，提出一些相關(guān)性很強(qiáng)的變量，得出顯著性較好的回歸方程，在進(jìn)行殘差分析以進(jìn)一步診斷回歸方程的擬合效果。最后得出標(biāo)準(zhǔn)化的回歸方程，再進(jìn)行模型解釋，也為下一章提出建議奠定了基礎(chǔ)。第四章 河南省商品房?jī)r(jià)格發(fā)展趨勢(shì)及建議167。 河南省商品房?jī)r(jià)格的發(fā)展趨勢(shì) 河南省作為中部的經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅度增加，在 2022 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅有 億元，而到2022 年開(kāi)放投資量高達(dá) 億元，增長(zhǎng)了近 20 倍，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮推動(dòng)下河南房地產(chǎn)業(yè)更是表現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展活力，房地產(chǎn)投資不斷增加。再者由于多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用26河南省人口眾多，近些年城鎮(zhèn)人口逐年增加，人民生活水平的逐步提高，越來(lái)越多人民對(duì)生活質(zhì)量的要求的需求日益增加，這潛在的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，因此可以預(yù)見(jiàn)河南省房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，商品房?jī)r(jià)格在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下也將保持快速的增長(zhǎng)。167。 河南省商品房?jī)r(jià)格的建議 隨著河南省居民對(duì)商品房消費(fèi)需求的不斷增加，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快已成為目前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。房?jī)r(jià)合理的上漲是不可避免的，但是當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)熱過(guò)快的增長(zhǎng)已經(jīng)影響到人民的正常生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為此本文提出一些建議： 一、提高銀行存款利率．抑制房地產(chǎn)投資需求由于目前利率水平低于通貨膨脹水平，實(shí)際利率為負(fù)利率時(shí)，在投資品種較少的情況下，必然刺激購(gòu)房投資，造成房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)需求拉動(dòng)型上升。房地產(chǎn)需求旺盛，價(jià)格上漲使房地產(chǎn)商利潤(rùn)率上升，將會(huì)吸引更多的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)分享利潤(rùn)，最終局部地方形成房地產(chǎn)“泡沫” 。現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了局部“泡沫” ，必須充分發(fā)揮利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，控制貨幣供應(yīng)量，降低居民的投資需求。二、調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出的現(xiàn)實(shí)，為了滿足廣大中低收入群眾的住房需求，各地應(yīng)因地制宜，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，提高其在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。 三、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理在安排年度建設(shè)用地指標(biāo)時(shí)，要優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房建設(shè)用地。要根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，正確引導(dǎo)高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，盤(pán)活存量土地，制止炒買炒賣土地行為。四、引導(dǎo)住房觀念商品房是市場(chǎng)化的產(chǎn)物，商品房的消費(fèi)也因該考慮個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況，對(duì)于河南省來(lái)說(shuō)大部分人的經(jīng)濟(jì)情況不足以承擔(dān)商品房的消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房對(duì)多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用27于許多人來(lái)說(shuō)更是一種理性選擇。政府應(yīng)當(dāng)在這方面給與給多的支持的宣傳，借此引導(dǎo)人民的住房觀念。結(jié) 論一、本文的主要結(jié)論 河南省商品房?jī)r(jià)格的影響因素是多樣性的，有成本因素，經(jīng)濟(jì)因素，人口因素，政府因素。這些因素之間具有一定的相關(guān)性。通過(guò)多元線性回歸分析得出其中與河南省商品房呈明顯線性關(guān)系的因素有河南省GDP，河南省城鎮(zhèn)化率，同時(shí)也得出這兩種因素與商品房?jī)r(jià)格的定量關(guān)系。二、本文不足和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題 由于時(shí)間和數(shù)據(jù)收集能力的有限及研究問(wèn)題的特殊性，本文只針對(duì)2022年至2022年10年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，必然有一定的局限性，還需要更廣泛更深的研究，因此在將本文的研究成果向更多方向推廣是受到了一定的限制，但本文的研究對(duì)近年來(lái)河南省商品房?jī)r(jià)格的研究還是很有意義的。影響商品房的價(jià)格因素具有多樣性，本文最終只是選擇了河南省GDP，河南省城鎮(zhèn)化率兩個(gè)指標(biāo)，一些其他的因素可能具有非線性的關(guān)系而被剔除，還有一些定性的因素沒(méi)考慮到模型中來(lái)。因此關(guān)于商品房?jī)r(jià)格的問(wèn)題還需要其他方面的更一步研究。三、論文體會(huì)（1）數(shù)據(jù)問(wèn)題在論文的寫(xiě)作過(guò)程中，搜集數(shù)據(jù)是一項(xiàng)瑣碎復(fù)雜的工作，在搜集數(shù)據(jù)時(shí)我遇到了各種困難。例如河南省商品房?jī)r(jià)格的數(shù)據(jù)沒(méi)有官方的數(shù)據(jù)，并且時(shí)間跨度大，2022年以前的商品房?jī)r(jià)均價(jià)數(shù)據(jù)很難搜到，為此根據(jù)商品房均價(jià)等于商品房銷售總額除以商品房銷售總面積的方法得出2022年至2022年河南省商品房均價(jià)。又例如在選擇表示河南省城鎮(zhèn)化水平的指標(biāo)時(shí)，考慮到用城鎮(zhèn)人口數(shù)的數(shù)字較大，有多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用28可能對(duì)回歸方程的顯著性檢驗(yàn)造成影響，所以采用了城鎮(zhèn)化率來(lái)表示城鎮(zhèn)化水平。本文數(shù)據(jù)大部分來(lái)至河南省統(tǒng)計(jì)年鑒，但由于統(tǒng)計(jì)制度的原因有些數(shù)據(jù)無(wú)法查到，于是綜合利用網(wǎng)上權(quán)威數(shù)據(jù)資源。（2）指標(biāo)問(wèn)題商品房?jī)r(jià)格是多種因素作用的結(jié)果，指標(biāo)越多越能說(shuō)明問(wèn)題，但有些指標(biāo)在模型中無(wú)法給出解釋，如土地價(jià)格指數(shù)，物價(jià)指數(shù)，這些指標(biāo)在影響商品房?jī)r(jià)格因素中是很重要的因素，可是在方程檢驗(yàn)時(shí)被模型剔除，這對(duì)商品房?jī)r(jià)格的解釋來(lái)說(shuō)是一種遺憾，有些指標(biāo)如政府因素在商品房?jī)r(jià)格中也發(fā)揮重要作用，但是由于無(wú)法定量也不能給出定量的解釋。參考文獻(xiàn)[1] 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