【正文】 4：與角地之距離 X5：裝潢費用 X6：人口密度表4 連鎖型服飾店區(qū)位選擇迴歸方程式參數(shù)估計值表區(qū)位變數(shù) 代號 參數(shù)估計值 標(biāo)準(zhǔn)誤 P 值截距項 營業(yè)面積 DH *** 土地使用分區(qū) DS ** 基地可見性 DSH ** 與角地之距離 LY *** 裝潢費用 LA *** 人口密度 H20 ** R2= adj R2= DW= F值= *在本研究代表不同的顯著水準(zhǔn)下對銷售額具顯著影響的區(qū)位變數(shù) *表示P **表示P ***P表示 二、區(qū)位變數(shù)對連鎖服飾店之影響根據(jù)本文迴歸分析結(jié)果得知影響銷售額之區(qū)位變數(shù)，茲將各變數(shù)與銷售額之關(guān)係分析討論如下：(一)營業(yè)面積就營業(yè)面積而言，經(jīng)研究分析可得營業(yè)面積的大小與銷售額呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)係，亦即營業(yè)面積越大，銷售額則越高。 (二)土地使用分區(qū)經(jīng)迴歸式可得知，位於商業(yè)區(qū)的連鎖店之營業(yè)額比非商業(yè)區(qū)之連鎖店營業(yè)額為高，這是因為連鎖型服飾店為一依附型的行業(yè)，必須在商業(yè)活動程度大且人潮聚集的地方較能增加銷售額，此即土地使用分區(qū)顯著的主要原因。 (三)店面可見性就店面可見性而言，店面可見性越高，連鎖型服飾店之銷售額越高，因為消費者通常以情緒性或衝動性動機購買商品，故建築物外觀之廣告效果對消費者而言具有促銷之功能，此為該項區(qū)位變數(shù)顯著之原因之一。除了建築物外觀之廣告效果，基地所在位置是否具商業(yè)攔截力亦為一種重要因素。 (四)與角地之距離「與角地之距離」顯著的原因即是角地的商業(yè)攔截力比一般基地為強，因為角地對於交會的兩條道路皆具攔截力之效果，就本文分析可得，與角地之距離越近銷售額越高。 (五)裝潢費用第五點談到裝潢費用，由於連鎖型服飾店除依建築物之外部可見性、商業(yè)攔截力吸引消費者外，對於內(nèi)部的擺設(shè)與櫥窗效果亦是一個重要的區(qū)位變數(shù)，而光鮮亮麗的內(nèi)部的擺設(shè)與櫥窗效果需支付龐大的裝潢費用，此為該因素顯著的重要原因。 (六)人口特質(zhì)人口密度越高的區(qū)域，其銷售額越高，此項因素顯著的原因是因為連鎖型服飾店需仰賴某種程度的人口支撐，因此人口密度越高的地區(qū)，越能使連鎖型服飾店生存下去。在文獻(xiàn)回顧中所選取之區(qū)位因素中，「競合關(guān)係」、「交通動線」、「經(jīng)營管理特性」三項區(qū)位因素對銷售額之影響並不顯著，故本文再進(jìn)行探討： 「商圈內(nèi)同性質(zhì)之服飾商店」、「商圈內(nèi)同性質(zhì)且為競爭對手之服飾商店」及「商圈內(nèi)大型設(shè)施家數(shù)」三項區(qū)位變數(shù)作為衡量之指標(biāo)，但由於佐丹奴服飾公司所設(shè)之店址皆為已形成之商圈，故商圈內(nèi)的服飾店與大型商業(yè)設(shè)施之家數(shù)大致不會相差太大，此為該項區(qū)位因素不顯著之原因。 「道路寬度」、「公車客唄肪？怠棺鳛楹飭恐償擔(dān)伸蹲艫づ椆駒O店之臨路路寬皆相差不大，故此為該因素不顯著之原因，而由分析資料顯示，消費者的年齡層平均為27歲，購物時搭乘公車、客咧畽C會不大，因此公車、客唄肪？祦K不會影響銷售額，此為造成該項變數(shù)不顯著之原因。 ，對於各分店之「營業(yè)時間」、「專職比例」規(guī)定大致相同，此兩項變數(shù)因此呈現(xiàn)不顯著之結(jié)果，並且由於連鎖體系中分店之區(qū)位條件、經(jīng)營管理制度及所販賣之產(chǎn)品差異不大，故可能導(dǎo)致所有分店之銷售額差異不大，此為「是否為直營店」該項變數(shù)不顯著之原因。三、替選基地預(yù)測分析在迴歸模式建立後，本文將預(yù)測大甲基地與北屯基地之經(jīng)營銷售額，茲將此兩個基地之區(qū)位變數(shù)比較如下：表5 大甲基地與北屯基地之基地條件比較表基地區(qū)位變數(shù) 大甲基地 北屯基地營業(yè)面積 25坪 30坪土地使用分區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū)基地可見性 第五級 第四級與角地之距離 0公尺 3公尺裝潢費用 200萬元 240萬元人口密度 1,312人/平方公里 2,896人/平方公里本文經(jīng)由迴歸式之計算結(jié)果得知，大甲基地之預(yù)測銷售額為163萬，北屯基地為143萬元，由此得知，北屯基地的預(yù)期銷售額較大甲基地為佳，此項與佐丹奴服飾公司以試誤法進(jìn)行評估之結(jié)果符合，故如果未來欲設(shè)立新的店址，應(yīng)先考量北屯基地為佳。伍、結(jié)論與後續(xù)研究一、服飾業(yè)所需之區(qū)位因素本研究經(jīng)由服飾業(yè)之商業(yè)活動特性與相關(guān)文獻(xiàn)之整理，歸納出競合關(guān)係、基地性質(zhì)、可及性、交通動線、固定成本、人口特質(zhì)、可見性、經(jīng)營管理因素，做為服飾業(yè)店址區(qū)位選擇所需考量之因素。二、連鎖型服飾店區(qū)位評估指標(biāo)之建立本文將服飾業(yè)所需之區(qū)位因素，彙整成問卷對連鎖型服飾業(yè)之佐丹奴服飾公司進(jìn)行調(diào)查，並將所得之區(qū)位現(xiàn)況資料進(jìn)行迴歸分析。從迴歸式發(fā)現(xiàn)，營業(yè)面積、土地使用分區(qū)、基地可見性、與角地之距離、裝潢費用、人口密度六個區(qū)位變數(shù)對銷售額有顯著之關(guān)係，且達(dá)解釋水準(zhǔn)，故可知區(qū)位變數(shù)對連鎖服飾店之銷售額具有顯著之影響。三、區(qū)位評估作業(yè)模式之建立經(jīng)由研究結(jié)果可發(fā)現(xiàn)，本文之區(qū)位評估作業(yè)模式之步驟可歸納為，區(qū)位因素之選取、區(qū)位因素之量化、迴歸分析進(jìn)行區(qū)位變數(shù)萃取、替選基地經(jīng)營預(yù)測分析等四個步驟。經(jīng)由該作業(yè)模式之分析結(jié)果與傳統(tǒng)評估結(jié)果相同，故得證本作業(yè)模式將可提供管理者與開發(fā)業(yè)者對於評估或規(guī)劃服飾零售基地時之準(zhǔn)則，並可作為相關(guān)業(yè)者選擇店址之參考。本文的後續(xù)研究分為幾部份，茲說明如下： ，然限於人力與物力的關(guān)係，無法將消費者觀點加入考量，如能合併經(jīng)營管理者與消費者觀點進(jìn)行分析，則可能使研究成果更加完整。 ，以營業(yè)時間、專職比例、是否為加盟店作為衡量變數(shù)，卻未對員工之服務(wù)態(tài)度、員工之訓(xùn)練過程等內(nèi)部管理制度進(jìn)行探討，若能將該部份納入考量，將可使研究更臻完美。 商業(yè)街適宜在哪些地段開發(fā)！在這里我們暫且將商業(yè)街分為：　　　復(fù)合零售型商業(yè)街　　　復(fù)合批發(fā)型商業(yè)街　　　專業(yè)批發(fā)型商業(yè)街　　　專業(yè)零售型商業(yè)街。商業(yè)街：建在哪,誰來建,怎么建? 國家經(jīng)貿(mào)委貿(mào)易市場局局長黃海接受《經(jīng)濟日報》采訪 記者：前幾年我國許多城市掀起了興建商業(yè)街的熱潮，現(xiàn)在大大小小的城市里幾乎都有了人造的商業(yè)街，但是“幾家歡喜幾家愁”，有不少商業(yè)街剛開街就冷冷清清，有街無市。我們能不能把商業(yè)街“火”起來的要素明確歸納成幾點？黃海：商業(yè)街“火爆”的關(guān)鍵因素在于人流數(shù)量多，而人流多的原因主要有二：一是購物，二是觀光，兩者相輔相成。日本商界把商業(yè)街分為近鄰型、社區(qū)型和區(qū)域型三種類型，再根據(jù)不同的類型采取不同的經(jīng)營方針，其中的經(jīng)驗值得我們借鑒。近鄰型商業(yè)街的主要服務(wù)對象是附近居民，商品以日用消費品為主，店鋪類型可以有一兩個超市，其余多為按商品分類的專業(yè)店，以及餐飲、洗染、理發(fā)等服務(wù)門店。這種類型的商業(yè)街店鋪結(jié)構(gòu)類似，但根據(jù)鄰近居民區(qū)的不同收入水平，分別確定不同的商品結(jié)構(gòu)和價格檔次。社區(qū)型商業(yè)街要兼顧附近居民購物和旅游者觀光兩種需求，商店類型和商品品種檔次都要比近鄰型商業(yè)街更加豐富。社區(qū)型商業(yè)街可以是綜合性的，也可以建成銷售某類商品的專業(yè)街，便于消費者貨比三家。由于消費者并不居住在附近，應(yīng)準(zhǔn)備汽車停車場所，附近的公共交通也應(yīng)非常便利。區(qū)域型商業(yè)街應(yīng)把旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點服務(wù)對象。商店類型和商品品種、檔次，應(yīng)比社區(qū)型商業(yè)街更為豐富，店鋪面積應(yīng)該更大，裝修水平也應(yīng)更加高檔。除了購物和生活服務(wù)場所外，還應(yīng)建有影劇院、書店等文化活動場所。記者：剛才我們談了商業(yè)街成功的主要原因，現(xiàn)在很多地方關(guān)注的是如果要新建一條商業(yè)街，必須具備怎樣的條件才能保證“火”起來？黃海：不論是歷史形成的傳統(tǒng)商業(yè)街，還是城市改造中新建的商業(yè)街，都需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。制訂商業(yè)街的規(guī)劃，首先必須確定商業(yè)街的類型。而商業(yè)街類型的確定，必須以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，既要進(jìn)行該街區(qū)歷史（包括經(jīng)濟的和人文的）、環(huán)境（包括現(xiàn)有的和規(guī)劃中的）和未來發(fā)展前景等宏觀分析，又要分析周邊居民數(shù)量、階層、購買習(xí)慣等具體問題，還要研究附近已建的大型商業(yè)設(shè)施對商業(yè)街可能產(chǎn)生的影響，這樣才能準(zhǔn)確定位，體現(xiàn)不同的經(jīng)營特色。第二，商業(yè)街的總體設(shè)計和招商必須統(tǒng)一進(jìn)行，否則無法保證準(zhǔn)確定位，也難以實現(xiàn)各個店鋪之間的經(jīng)營互補。我國有的城市在商業(yè)街建設(shè)中，設(shè)計時沒有總體規(guī)劃，招商時誰出錢多就租給誰，結(jié)果整個商業(yè)街定位不準(zhǔn)、形象不清，成了帶狀的“集貿(mào)市場”，走向蕭條是必然的結(jié)局。第三，規(guī)劃必須遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委對全國600種主要商品供求情況的分析預(yù)測，％的商品供過于求，％的商品供求基本平衡，沒有供不應(yīng)求的商品。我國千人平均擁有批發(fā)零售網(wǎng)點已達(dá)15個左右，高于不少發(fā)達(dá)國家。由于競爭激烈，我國零售業(yè)的平均利潤率不斷下降，高檔百貨店的利潤率甚至低于國外的連鎖超市。在如此激烈競爭的形勢下，如果仍然盲目發(fā)展包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)設(shè)施，必然受到經(jīng)濟規(guī)律的懲罰。除此以外，還應(yīng)該注意商業(yè)街的一些共性規(guī)律。如因為消費者購物要步行，因此商業(yè)街的長度不能過長。如果街道的長度已無法更改，應(yīng)在中段設(shè)立綠地等休閑空間，實際上把商業(yè)街分成幾個單元。再如，不論是綜合性還是專業(yè)性商業(yè)街，都應(yīng)有自己的特色。這種特色包括商品的性能價格比、品牌知名度、目標(biāo)顧客的消費特征等各個方面。 記者：現(xiàn)在我國的商業(yè)街現(xiàn)狀如何？存在哪些問題？應(yīng)該如何解決？黃海：我國商業(yè)街建設(shè)出現(xiàn)一些偏差，同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。實際上，商業(yè)主管部門多年來一直在呼吁加強網(wǎng)點規(guī)劃的權(quán)威性，反對不顧實際需要盲目建設(shè)商業(yè)項目。但是，長期以來情況并不樂觀。加強商業(yè)規(guī)劃不僅是我國經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，而且也是經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家通行的做法。法國《商業(yè)法》第720 5 1 1條明確規(guī)定：凡是新設(shè)銷售面積超過300平方米的零售商店，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店的擴建，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對經(jīng)營范圍的任何變更，都需要經(jīng)過省商業(yè)設(shè)施委員會審查期限為4個月的審批。近一兩年，北京、上海、大連等城市，已經(jīng)或正在通過立法程序，制訂了大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)聽證制度，對加強商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性，發(fā)揮了重要作用。這方面的經(jīng)驗應(yīng)該推廣。實踐已經(jīng)證明，城市商業(yè)街建設(shè)不僅是商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的重要組成部分，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容。各級經(jīng)貿(mào)部門和建設(shè)部門應(yīng)該加強合作，共同制定好包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 對步行街所在城市的歷史、風(fēng)俗、人文的研究,有助于確定步行街的主題，找到一個好的方向。步行街是一種商業(yè)形式，同時也可以是一個城市或城區(qū)的內(nèi)在的體現(xiàn)和招牌。建設(shè)有風(fēng)俗文化作鋪墊的，有自身獨特風(fēng)格的步行街，便可以作為城市的旅游資源推向更大的市場。一方水土一方人，有主題的步行街也是外來游客認(rèn)識一座城市的窗口。商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如天津和平路商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。大型商業(yè)街。此類商業(yè)街地處大城市的幾何中心或交通便捷處，街區(qū)長度為10005000米，商業(yè)設(shè)施立面高度為6層以上，商店密度為80%100%。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高檔商店、高檔餐館、高級娛樂中心、高級服務(wù)設(shè)施為中心，行業(yè)數(shù)目為300個，核心營業(yè)點是高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店，貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此街的消費者是復(fù)合階層人口和外來流動人口，購買的頻率小，但數(shù)額巨大。此街給人以豪華、舒適、個性、新潮的感覺。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應(yīng)融為一體，各種城市機制與此不應(yīng)造成人為矛盾。地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)狀或圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會多功能營業(yè)點，行業(yè)以日常購物的中檔商店為中心，行業(yè)數(shù)目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此街的主要顧客是社會集團及復(fù)合階層人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街是東京都“山手線”軌道電車環(huán)線內(nèi)富有日本特色的商業(yè)街。地域型商業(yè)街。此類商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度為500700米，商業(yè)設(shè)施立面高度為24層，商店密度為70%90%。這種商業(yè)街所處的中心城市人口規(guī)模為3萬人，其商業(yè)輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為帶狀附以樹枝狀構(gòu)造，商店數(shù)目為300400家。設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購買的中、低檔日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復(fù)合型階層人口，購物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個性化的印象。鄰里型商業(yè)街。此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何中心，街區(qū)長度為100200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為12層，商店密度為50%80%。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機。由商業(yè)街構(gòu)成形狀為線狀路線構(gòu)造，商店數(shù)目為50家，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)和風(fēng)味小吃店，行業(yè)以生活日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為20個，核心商店是副食品店或食品超級市場。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)。分析商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)的狀況，通常有以下三個方面進(jìn)行。一是看城市發(fā)展的歷史和商業(yè)形成的對應(yīng)關(guān)系。北京城市的幾何中心是皇宮，而天津是在貿(mào)易港口基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。二是城市的主要職能偏重，偏重商業(yè)，則商業(yè)街完善；偏重工業(yè)發(fā)展，則商業(yè)街就發(fā)展緩慢；偏重政治和軍事，則商業(yè)街發(fā)展規(guī)模和更新速度就落后于時代。三是看城市的規(guī)劃與商業(yè)街所處的位置。大體有三大類型。第一，商業(yè)街在城市幾何中心，也稱為內(nèi)核心型商業(yè)街（德國波恩），第二，商業(yè)街在城市近環(huán)路的邊緣，也稱中核心型商業(yè)街，第三，商業(yè)街在城市外環(huán)路的邊緣，又稱外核心商業(yè)街（法國的巴黎）。上面三種商業(yè)街布局模式的出現(xiàn)，是由于世界消費人口逆城市化發(fā)展的趨勢而形成的。人口密集在城市的內(nèi)核，則商業(yè)街布局應(yīng)采用波恩式。如果人口轉(zhuǎn)移到城市郊