【正文】 析。 大型倉儲式超市的基本場地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商負(fù)責(zé)工程建設(shè)的事實,實施內(nèi)容在原則上需有使用方工程部門相對應(yīng)涉及原作技術(shù)交流之后出全套施工圖紙方案,并照圖施工,: 1面積要求: 占地面積: 約20000平方米。 房屋及場地的建筑配置要求： 甲方向乙方移交的房屋和場地要滿足下述的條件： 按乙方設(shè)計方案要求和乙方書面確認(rèn)的施工圖紙反映的設(shè)計要求完成房屋和麥場地的建造工程； 房屋建筑主體結(jié)構(gòu)堅實、防水、保溫。二. 高 度：樓板到梁底高度，不得低于3米。六. 排 水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸。排煙管道的截面積為500mm*700mm。（如KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）十二. 設(shè)備總重：冷庫、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力。十六. 電話：甲方提供兩條電話線路?，F(xiàn)代零售商業(yè)生命力源于商家對消費者需求的滿足，早期消費者對零售商家的需求，就是能買到需要的商品，要滿足這個需求，主要是依賴商家，商家對商品的經(jīng)營技術(shù)，這其中包括對商品的種類、商品的品質(zhì)、商品價格，甚至商品的展示等等要素的管理。對于商品的經(jīng)營秩序，由于它早已經(jīng)被商家普遍重視，而得到不斷地改善和提升，時至今日，隨著各個商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，商品的經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和商品本身已經(jīng)具有了極強(qiáng)的流動性。商業(yè)地址選擇就是為消費者選擇便利，這個就是商業(yè)店址選擇宗旨。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，這是解決的指導(dǎo)思想的問題，要明確為何而做。對于交通便利性主要是對交通時耗的便利性研究，并由對交通時耗的便利性研究尤其引發(fā)不同的交通方式，不同交通道路便利性的研究，以及對于一些自然障礙的因素對便利性影響的研究。而且對公交線路運行的時間也不少于商場經(jīng)營的時間，比如說公交線8點半就結(jié)束了。還有方便進(jìn)行貨款結(jié)算，這些都是便利需求，為了滿足便利需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商品經(jīng)營技術(shù)高度結(jié)合。建筑的層高就是綜合超市，要利于商場商家的平面布局，還要考慮通道，購物推車，為了通道涉及到通道的寬度、地面的裝飾材料是什么，也涉及到一些具體的因素。綜上所述，這5A法則，也就是便利法則應(yīng)該是大型零售商店選址的依據(jù)，也可以說商家選址就是在選便利，因為商家是為顧客服務(wù)，為顧客在選擇便利性，商家的競爭我想也將更多地集中在便利性的競爭中。故本文擬以服飾業(yè)為研究對象，針對經(jīng)營管理者開店設(shè)點追求最大收益為前提，回顧國內(nèi)外有關(guān)區(qū)位選址理論置於服飾業(yè)中去驗證其適用性，以進(jìn)一步建立服飾零售業(yè)區(qū)位選擇之指標(biāo)。壹、研究動機(jī)與目的隨著經(jīng)濟(jì)成長與市場競爭逐漸激烈的趨勢下，零售廠商為確保更多的獲利能力，除了設(shè)法提升財貨本身或服務(wù)品質(zhì)外，選擇適當(dāng)?shù)膮^(qū)位或基地，業(yè)已成為另一項重要的決策，若以長期投資的觀點而言，區(qū)位或基地決策的良窳，更是經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。 ，對連鎖服飾體系之區(qū)位選擇因素加以分析，了解銷售額與不同區(qū)位因素之間的相關(guān)程度，藉此建立經(jīng)營管理者的店址區(qū)位評估指標(biāo)。一、零售區(qū)位選址模式之探討本文回顧不同的零售區(qū)位選址方法，此等方法分別是概略法則（rules of thumb）、排序法（ranking）、比例法（ratio method）、迴歸法（regrssion models）及區(qū)位配置法（locationallocation process），分析其特性與限制後，選取適合本文之區(qū)位選址模式，期能達(dá)成研究目的。二、零售業(yè)區(qū)位因素之選取服飾業(yè)具有轉(zhuǎn)?、陳列、銷售三大活動特性，首先就轉(zhuǎn)叩奶匭遠(yuǎn)?，服飾業(yè)必須將生產(chǎn)者的產(chǎn)品轉(zhuǎn)叩較M者手中，因此基地的設(shè)置必須與交通要道或咻斚到y(tǒng)接駁，所需的區(qū)位因素為交通動線與可及性。而在銷售的過程中，經(jīng)營管理的因素亦為重要的一環(huán)，故將經(jīng)營管理特性納入?yún)^(qū)位因素，茲將服飾業(yè)所需之區(qū)位因素彙整如表2。一、問卷設(shè)計問卷的主要內(nèi)容包括連鎖服飾店之競合關(guān)係、基地性質(zhì)、可及性、交通動線、固定成本、人口特質(zhì)、可見性、經(jīng)營管理因素等八種區(qū)位因素現(xiàn)況，每一個區(qū)位因素以數(shù)個變數(shù)加以衡量，茲將衡量區(qū)位因素之區(qū)位變數(shù)敘述如表3，而區(qū)位變數(shù)再轉(zhuǎn)化成問卷中之問項進(jìn)行調(diào)查。 ，了解此種銷售額與區(qū)位變數(shù)之間的強(qiáng)度有多大。故本文採用迴歸分析作為資料分析方法，並利用迴歸分析中的需求分析，將欲進(jìn)行實證之基地區(qū)位條件帶入所建構(gòu)之迴歸式，求得基地之預(yù)期銷售額，作為未來設(shè)店評選之參考。從最後之殘差圖中了解迴歸式無異質(zhì)變異數(shù)產(chǎn)生，再從DW值得知，無序列相關(guān)產(chǎn)生，以相關(guān)分析發(fā)現(xiàn)無共線性之情形，由於所建構(gòu)之迴歸式符合假設(shè)，故可知該迴歸式為一可用之模式。除了建築物外觀之廣告效果，基地所在位置是否具商業(yè)攔截力亦為一種重要因素。在文獻(xiàn)回顧中所選取之區(qū)位因素中，「競合關(guān)係」、「交通動線」、「經(jīng)營管理特性」三項區(qū)位因素對銷售額之影響並不顯著，故本文再進(jìn)行探討： 「商圈內(nèi)同性質(zhì)之服飾商店」、「商圈內(nèi)同性質(zhì)且為競爭對手之服飾商店」及「商圈內(nèi)大型設(shè)施家數(shù)」三項區(qū)位變數(shù)作為衡量之指標(biāo)，但由於佐丹奴服飾公司所設(shè)之店址皆為已形成之商圈，故商圈內(nèi)的服飾店與大型商業(yè)設(shè)施之家數(shù)大致不會相差太大，此為該項區(qū)位因素不顯著之原因。伍、結(jié)論與後續(xù)研究一、服飾業(yè)所需之區(qū)位因素本研究經(jīng)由服飾業(yè)之商業(yè)活動特性與相關(guān)文獻(xiàn)之整理，歸納出競合關(guān)係、基地性質(zhì)、可及性、交通動線、固定成本、人口特質(zhì)、可見性、經(jīng)營管理因素，做為服飾業(yè)店址區(qū)位選擇所需考量之因素。經(jīng)由該作業(yè)模式之分析結(jié)果與傳統(tǒng)評估結(jié)果相同，故得證本作業(yè)模式將可提供管理者與開發(fā)業(yè)者對於評估或規(guī)劃服飾零售基地時之準(zhǔn)則，並可作為相關(guān)業(yè)者選擇店址之參考。商業(yè)街：建在哪,誰來建,怎么建? 國家經(jīng)貿(mào)委貿(mào)易市場局局長黃海接受《經(jīng)濟(jì)日報》采訪 記者：前幾年我國許多城市掀起了興建商業(yè)街的熱潮，現(xiàn)在大大小小的城市里幾乎都有了人造的商業(yè)街，但是“幾家歡喜幾家愁”，有不少商業(yè)街剛開街就冷冷清清，有街無市。這種類型的商業(yè)街店鋪結(jié)構(gòu)類似，但根據(jù)鄰近居民區(qū)的不同收入水平，分別確定不同的商品結(jié)構(gòu)和價格檔次。區(qū)域型商業(yè)街應(yīng)把旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點服務(wù)對象。制訂商業(yè)街的規(guī)劃，首先必須確定商業(yè)街的類型。第三，規(guī)劃必須遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。在如此激烈競爭的形勢下，如果仍然盲目發(fā)展包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)設(shè)施，必然受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰。再如，不論是綜合性還是專業(yè)性商業(yè)街，都應(yīng)有自己的特色。但是，長期以來情況并不樂觀。這方面的經(jīng)驗應(yīng)該推廣。 對步行街所在城市的歷史、風(fēng)俗、人文的研究,有助于確定步行街的主題，找到一個好的方向。商業(yè)街占有城市的一定地域。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應(yīng)融為一體，各種城市機(jī)制與此不應(yīng)造成人為矛盾。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)狀或圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會多功能營業(yè)點，行業(yè)以日常購物的中檔商店為中心，行業(yè)數(shù)目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。地域型商業(yè)街。設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購買的中、低檔日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何中心，街區(qū)長度為100200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為12層，商店密度為50%80%。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額小，但日頻率高。分析商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)的狀況，通常有以下三個方面進(jìn)行。三是看城市的規(guī)劃與商業(yè)街所處的位置。人口密集在城市的內(nèi)核，則商業(yè)街布局應(yīng)采用波恩式。第一，商業(yè)街在城市幾何中心，也稱為內(nèi)核心型商業(yè)街（德國波恩），第二，商業(yè)街在城市近環(huán)路的邊緣，也稱中核心型商業(yè)街，第三，商業(yè)街在城市外環(huán)路的邊緣，又稱外核心商業(yè)街（法國的巴黎）。北京城市的幾何中心是皇宮，而天津是在貿(mào)易港口基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機(jī)。此街給人以大眾化和個性化的印象。這種商業(yè)街所處的中心城市人口規(guī)模為3萬人，其商業(yè)輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。來此街的消費者是復(fù)合階層人口和外來流動人口，購買的頻率小，但數(shù)額巨大。大型商業(yè)街。建設(shè)有風(fēng)俗文化作鋪墊的，有自身獨特風(fēng)格的步行街，便可以作為城市的旅游資源推向更大的市場。各級經(jīng)貿(mào)部門和建設(shè)部門應(yīng)該加強(qiáng)合作，共同制定好包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。法國《商業(yè)法》第720 5 1 1條明確規(guī)定：凡是新設(shè)銷售面積超過300平方米的零售商店，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店的擴(kuò)建，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對經(jīng)營范圍的任何變更，都需要經(jīng)過省商業(yè)設(shè)施委員會審查期限為4個月的審批。 記者：現(xiàn)在我國的商業(yè)街現(xiàn)狀如何？存在哪些問題？應(yīng)該如何解決？黃海：我國商業(yè)街建設(shè)出現(xiàn)一些偏差，同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。如因為消費者購物要步行，因此商業(yè)街的長度不能過長。我國千人平均擁有批發(fā)零售網(wǎng)點已達(dá)15個左右，高于不少發(fā)達(dá)國家。第二，商業(yè)街的總體設(shè)計和招商必須統(tǒng)一進(jìn)行，否則無法保證準(zhǔn)確定位，也難以實現(xiàn)各個店鋪之間的經(jīng)營互補(bǔ)。除了購物和生活服務(wù)場所外，還應(yīng)建有影劇院、書店等文化活動場所。社區(qū)型商業(yè)街可以是綜合性的，也可以建成銷售某類商品的專業(yè)街，便于消費者貨比三家。日本商界把商業(yè)街分為近鄰型、社區(qū)型和區(qū)域型三種類型，再根據(jù)不同的類型采取不同的經(jīng)營方針，其中的經(jīng)驗值得我們借鑒。 ，以營業(yè)時間、專職比例、是否為加盟店作為衡量變數(shù)，卻未對員工之服務(wù)態(tài)度、員工之訓(xùn)練過程等內(nèi)部管理制度進(jìn)行探討，若能將該部份納入考量，將可使研究更臻完美。從迴歸式發(fā)現(xiàn)，營業(yè)面積、土地使用分區(qū)、基地可見性、與角地之距離、裝潢費用、人口密度六個區(qū)位變數(shù)對銷售額有顯著之關(guān)係，且達(dá)解釋水準(zhǔn)，故可知區(qū)位變數(shù)對連鎖服飾店之銷售額具有顯著之影響。 ，對於各分店之「營業(yè)時間」、「專職比例」規(guī)定大致相同，此兩項變數(shù)因此呈現(xiàn)不顯著之結(jié)果，並且由於連鎖體系中分店之區(qū)位條件、經(jīng)營管理制度及所販賣之產(chǎn)品差異不大，故可能導(dǎo)致所有分店之銷售額差異不大，此為「是否為直營店」該項變數(shù)不顯著之原因。 (五)裝潢費用第五點談到裝潢費用，由於連鎖型服飾店除依建築物之外部可見性、商業(yè)攔截力吸引消費者外，對於內(nèi)部的擺設(shè)與櫥窗效果亦是一個重要的區(qū)位變數(shù)，而光鮮亮麗的內(nèi)部的擺設(shè)與櫥窗效果需支付龐大的裝潢費用，此為該因素顯著的重要原因。 (二)土地使用分區(qū)經(jīng)迴歸式可得知，位於商業(yè)區(qū)的連鎖店之營業(yè)額比非商業(yè)區(qū)之連鎖店營業(yè)額為高，這是因為連鎖型服飾店為一依附型的行業(yè)，必須在商業(yè)活動程度大且人潮聚集的地方較能增加銷售額，此即土地使用分區(qū)顯著的主要原因。進(jìn)行迴歸分析時需進(jìn)行模式之配置，並通過迴歸假設(shè)檢定才可稱為一可用之模式，茲將模式配置、假設(shè)檢定之過程敘述如下： (一)殘差分析配置模式迴歸分析之前先進(jìn)行殘差分析，以配造最佳之迴歸模式，由殘差圖可知需剔除一些變數(shù)，故將25個變數(shù)先進(jìn)行相關(guān)分析，剔除相關(guān)性過高的因素，本文共剔除「店址與公車、客摺⒒癤囌局嚯x」、「店內(nèi)購物動線」及「人口總數(shù)」三個區(qū)位變數(shù)，故本文以通過殘差分析之22個區(qū)位變數(shù)為自變數(shù)，銷售額為因變數(shù)進(jìn)行迴歸模式之配置，以進(jìn)行分析。 ，可瞭解那些區(qū)位變數(shù)最為重要。本文之研究範(fàn)圍是以臺灣地區(qū)之佐丹奴（GIORDANO）服飾公司設(shè)店地區(qū)，調(diào)查方式利用問卷調(diào)查法進(jìn)行普查，由佐丹奴總公司發(fā)放至各分店，由各分店填寫後，利用傳真或郵寄的方式送至總公司，調(diào)查時間為民國84年7月至85年2月。參、研究設(shè)計本文從服飾業(yè)之商業(yè)活動特性與相關(guān)文獻(xiàn)中選取競合關(guān)係、基地性質(zhì)...等八種因素，並將區(qū)位因素量化成可衡量之區(qū)位變數(shù)以為問卷中之問項?；仃惲锌臻g的取得需仰賴於租金，並加以裝潢以更顯效果，故加固定成本做為區(qū)位因素。表1 各種區(qū)位選擇方法之比較方法 成本 專家技術(shù) 替選基地比較 估算潛在銷售額 適用時機(jī)概略法則 極少的成本 不需要 同一時間僅對單一基地做評估 沒有 小規(guī)模且欲擴(kuò)大店面排序法 欲調(diào)查區(qū)域的資料收集費用 請專家確認(rèn)權(quán)重 比較許多基地 沒有 連鎖經(jīng)營開始評估區(qū)位及經(jīng)營績效時比例法 除非是現(xiàn)場調(diào)查，否則很便宜 需要些許的專家技術(shù) 服務(wù)範(fàn)圍特性比店址所在基地重要，利用先前已建立出來的比值去比較各基地 直接估算 進(jìn)入新市場迴歸法 需要連鎖店在業(yè)績方面的歷史資料，以及模式維修費用 需有區(qū)位分析師 建立迴歸方程式，並進(jìn)行不同的零售環(huán)境之經(jīng)營績效預(yù)測，作為店址區(qū)位評估之參考。貳、文獻(xiàn)回顧本文所回顧的文獻(xiàn)包括兩部份，一為零售區(qū)位選址模式，二為零售業(yè)區(qū)位因素之選取。但是商業(yè)設(shè)施的區(qū)位供給如何滿足需求卻鮮少有文獻(xiàn)探討，商業(yè)區(qū)位的探討多從消費者的需求角度或空間結(jié)構(gòu)方向著手，往往因而忽略經(jīng)營者決策的考量，其結(jié)果不但可能降低消費者的總體利益，也使空間規(guī)劃者無法完善地配置各種土地使用，此為引發(fā)本文的研究動機(jī)之二。研究結(jié)果首先發(fā)現(xiàn)，營業(yè)面積、土地使用分區(qū)、基地可見性、與角地之距離、裝潢費用、人口密度等六個區(qū)位變數(shù)對銷售額具解釋力且達(dá)顯著水準(zhǔn)，本文再選取大甲基地與北屯基地進(jìn)行實證分析，將兩基地之區(qū)位條件帶入迴歸式中，藉以求得兩基地之預(yù)期銷售額，並判斷兩基地何者為佳，最後就所選定的大甲與北屯基地依所建立之迴歸式進(jìn)行預(yù)測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)北屯基地之預(yù)期銷售額高於大甲基地，未來欲開設(shè)店址時，應(yīng)先考慮北屯基地為佳。通過剛才這些有關(guān)店鋪選址的技術(shù)介紹，我們或許可以從中得出這樣的結(jié)論，商業(yè)對商業(yè)設(shè)施選址的要求，就是對商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效連接起來關(guān)鍵性，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商只要知道商業(yè)如何選址，有一些什么樣的要求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)有能夠有的放矢，你也能夠做到進(jìn)退自如。跨層的時候一定要設(shè)自動步道，自動步道的出入口要有一定距離，另外還有空調(diào)、照明、小推車，服務(wù)臺、存包等等這些都是顧客購物便利性需求的滿足。通過選擇相關(guān)的條件滿足商場的硬件的需求，通常根據(jù)顧客便利性的需求和商品經(jīng)營技術(shù)和相關(guān)要求來選擇。如果超市不設(shè)在第一層，就