【正文】 配合，但同時(shí)應(yīng)預(yù)測3～5年后的人口變化。（2）以預(yù)定地為中心，半徑500米、1000米，若是大型店也可以2000米、3000米為半徑劃圓，并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點(diǎn)予以標(biāo)示，并標(biāo)出面積。（2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。 現(xiàn)地調(diào)查現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。但是這項(xiàng)調(diào)查絕對不能省略，因?yàn)榭蓮闹蝎@得許多消費(fèi)者情報(bào)，而且店鋪差別化的啟示也來自于此項(xiàng)調(diào)查。 商圈的設(shè)定方法 在實(shí)際動作中，超市主要可以通過實(shí)施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。 戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出（食品、飲料及日用百貨），即為一家超市店鋪營業(yè)額。據(jù)對某地區(qū)的調(diào)查，人們對肉、魚、蔬菜、水果的經(jīng)常性購物距離錄足2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費(fèi)品為4～5公里。 表32 日本某超級市場位置與商圈范圍、位置 徒步商圈范圍 自行車商圈范圍 小汽車都市 300～500米 700～800米 城郊 500米 1500米 3公里 （2）超級市場規(guī)模不同，商圈范圍不同。 表33 法車超級市場規(guī)模與商圈范圍規(guī)模 面積（平方米） 商圈范圍 小型超市 120～399 步行10分鐘之中型超市 400～2499 步行10分鐘或開車5分鐘 大型超市 2500以上 內(nèi) 驅(qū)車20分鐘左右 （4）顧客購物頻率不同，超級市場商圈范圍不同。一個(gè)超級市場的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購買力。 商圈人口調(diào)查。 超級市場的商圈范圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車5～10分鐘的距離。 在商圈人口調(diào)查過程中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實(shí)際利益，此工作同樣不容忽視。他們在商圈范圍的選60戶人家去進(jìn)行入戶訪問：“我們要在這兒開新店，您愿意我們賣點(diǎn)兒什么？”“希望我們幾點(diǎn)開門，幾點(diǎn)關(guān)門？”“平時(shí)在哪兒打油買鹽？”“平均幾天買一次東西？”等，充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營信息，以確保新店開一家成功一家，開一家得利一家。評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為120～140分；90～19分；中為60～89分；差為30～59分；劣為29分以下。 2 、工程。對連鎖公司來說，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。超市經(jīng)營和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營原則。 損益平衡點(diǎn)分析 損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營業(yè)額，超過此點(diǎn)店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示損。 根據(jù)以上情況可知，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點(diǎn)，故該超市在經(jīng)營中處于虧損。B市的集客力較大。例如：A城有40000人，賣場面積為3000平方米，到第三地C城的距離需行車10分鐘；B城有20000人，賣場面積為1000平方米，到C城的距離需行車5分鐘，那么可以計(jì)算為： A與B城的人口比為： 40000 = 2 20000 1 A與B城的賣場面積比為： 3000 = 3 1000 1 A與B城的距離比為： 10 = 2 5 1 將三個(gè)比例數(shù)相加為8：1，這個(gè)比就是A與B兩城商圈分界點(diǎn)。具體的方法措施有： 地區(qū)辦公室提出建店設(shè)想。地點(diǎn)研究部由一名經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家和兩名助手組成，專門負(fù)責(zé)論證規(guī)劃的可行性。地點(diǎn)研究部和租約部按每人一票原則表決。克羅格公司的專家認(rèn)為，如果一個(gè)沒有規(guī)劃過的城市商業(yè)區(qū)，建立一個(gè)面積為1400平方米的超級市場，～%～70%的銷售額。他們奉行的標(biāo)準(zhǔn)是：對于人口為5000～10000人的小城填，超級市場必須提供這個(gè)城鎮(zhèn)食物銷售量的25%～30%，相應(yīng)地建立面積為900～1400平方米的超市才會有利可圖。 賣場面積: 單層約10000平方米,如達(dá)不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營面積10000_15000均可。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國和當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定和設(shè)計(jì)要求，施工質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良； 照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等； 房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供給1400—1600千伏安（不含空調(diào)用電） 房屋配備給水供應(yīng)150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)施； 配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括：防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報(bào)警、控制室等； 方無場地室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：夏季27攝氏度、冬季16—18攝氏度，完成可以獨(dú)立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)施，自控系統(tǒng)等； 房屋已配備獨(dú)立的水、電、天然氣計(jì)量表； 房屋中已配備可不少于40條電話之嫌； 完成符合設(shè)計(jì)要求的各類儲水池、隔油池、化糞池等； 1取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門頒發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格證書和各項(xiàng)裝修、改造工程驗(yàn)收合格證書； 1按設(shè)計(jì)規(guī)劃完成室外道路和停車場，并已獲有關(guān)部門批準(zhǔn)可投入使用； 1 完成各類室外管線工程； 1 完成路燈和綠化等室外工程； 1 取得室外工程驗(yàn)收合格證書。三. 樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/m２,餐廳區(qū)活荷載為250 kg/m２。七. 隔 油 池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭議或影響相鄰關(guān)系。十. 招 牌：在門臉上方提供招牌安裝位置。十三. 卸貨車位：甲方提供臨時(shí)卸貨車位。 跨國商業(yè)公司選址策略當(dāng)前應(yīng)對的策略我想是直接地加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)這兩大行業(yè)的溝通。隨著經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展繁榮，消費(fèi)者可選擇的商家在增加，人們生活的節(jié)奏也在加快，就是消費(fèi)者對零售商家的需求已經(jīng)逐漸上升，上升為能夠便利地買到需要的商品。不同商家之間在商品和商品經(jīng)營技術(shù)上的差異，已經(jīng)呈現(xiàn)了日漸縮小的趨勢，而零售商家要滿足消費(fèi)者便利需求的能力，就將會越來越成為商家在競爭中保持常勝的核心競爭力。消費(fèi)者購物的便利性就是零售商業(yè)的第一特性，也是衡量這個(gè)店址優(yōu)劣一個(gè)首要的作用，消費(fèi)者的便利需求，便利的訴求是貫穿整個(gè)消費(fèi)者的過程，這個(gè)全過程并不是從顧客進(jìn)入商場開始，而是從消費(fèi)者出發(fā)地開始，這個(gè)出發(fā)地?zé)o外戶居住地，為了確保選出的店址能夠最大限度滿足消費(fèi)者對便利的需求，通常要將購物全程變成串聯(lián)的五個(gè)階段，分別對五個(gè)階段依次進(jìn)行研究，找出消費(fèi)者在每一個(gè)階段相應(yīng)的便利需求，并且確定為滿足這些需求所應(yīng)該達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)。提供全程的便利，就是要為消費(fèi)者的購物的全程進(jìn)行分析研究，這是工作狀況，要解決是如何去做。區(qū)域便利，是指讓消費(fèi)者能夠便利找到目標(biāo)商場，即使是已被消費(fèi)者熟悉的商場，都會遇到一種情況，就是隨著周邊社區(qū)、道路和其他相應(yīng)建筑物的發(fā)展、變化，他也會不可避免地讓人有一時(shí)難找，甚至就找不到的一種現(xiàn)象，特別是對開車的人，就是自家車，自家車在行駛當(dāng)中尋找就會更加困難，因此要有遠(yuǎn)距離確認(rèn)、中距離確認(rèn)和近距離確認(rèn)，比如說商業(yè)的建筑指路，建筑臨街的長度，要有一定的長度，通常我們希望在60米以上，在建筑的外墻還有大型的店標(biāo)，甚至在路邊上要設(shè)有店標(biāo)的指示牌。對于步行的要跨越人行天橋；進(jìn)出便利就是讓消費(fèi)者便利走入商場，進(jìn)入商場面前怎么便利進(jìn)去，這也是商家非常認(rèn)真考慮的細(xì)節(jié)，比如我們的經(jīng)驗(yàn)來看，你就應(yīng)該設(shè)多種并聯(lián)的構(gòu)成商場的門口，總寬度達(dá)到12米至16米，其中有一組或者是兩組是自動門；門口外的臺階盡可能少，外面臺階要有防滑，要有手推車通道，有殘疾人的通道。要充分了解自己家經(jīng)營當(dāng)中為了滿足在顧客購物便利當(dāng)中都有哪些具體的要求。要有適宜的樓層，商家肯定是第一層最好，盡可能避免跨層，希望在一層就布局好，在實(shí)際當(dāng)中很難做到，所以跨層超出的總層數(shù)希望不超過兩層。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，如果能夠具備這些便利，那我想一定就是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和零售商業(yè)的美妙結(jié)合。各種行業(yè)皆有其獨(dú)特的商業(yè)活動特性，本文依照服飾業(yè)商業(yè)活動特性，選取競合關(guān)係、基地性質(zhì)、可及性、交通動線、固定成本、人口特質(zhì)、可見性、經(jīng)營管理因素等八大因素，作為服飾業(yè)進(jìn)行區(qū)位選擇所考慮之因素，並以銷售額為應(yīng)變數(shù)，區(qū)位變數(shù)為自變數(shù)進(jìn)行迴歸分析。然而現(xiàn)今之企業(yè)管理者從事開店之區(qū)位或基地評估時(shí)，通常是藉著經(jīng)驗(yàn)法則來操作，此種試誤過程的經(jīng)驗(yàn)累積，固然可作為未來設(shè)店的依據(jù)，卻也耗時(shí)費(fèi)力，因此如能建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的店址區(qū)位評估準(zhǔn)則，應(yīng)為企業(yè)管理者爭取事業(yè)經(jīng)營效率的方式，此為引發(fā)本文的研究動機(jī)之一。 ，提供經(jīng)營管理者與開發(fā)業(yè)者於評估或規(guī)劃服飾零售基地時(shí)之參考，並作為相關(guān)業(yè)者選擇店址之參考。茲將各種方法整理成區(qū)位選址方法之比較表（參見表1）。其次就陳列的特性而言，服飾業(yè)需有一定坪數(shù)的展示空間以供陳列，故採用可見性、基地坪數(shù)、角地作為研究變數(shù)，由於將基地坪數(shù)、角地同屬於基地本身的因素，故本文將其彙整為基地性質(zhì)。表2 服飾業(yè)所需之區(qū)位因素商業(yè)活動特性 所需之區(qū)位因素轉(zhuǎn)？交通動線功能 可及性 可見性陳列功能 基地性質(zhì) 固定成本 競合關(guān)係銷售功能 人口特質(zhì) 經(jīng)營管理因素綜合服飾業(yè)的商業(yè)特性得知，服飾業(yè)所需之區(qū)位因素為競合關(guān)係、基地性質(zhì)、可及性、交通動線、固定成本、人口特質(zhì)、可見性、經(jīng)營管理因素等八種因素，所選取之因素將作為服飾業(yè)區(qū)位選擇的指標(biāo)，並依相關(guān)文獻(xiàn)所提之區(qū)位因素之原則，將區(qū)位因素量化成可衡量之區(qū)位變數(shù)，區(qū)位變數(shù)一方面可作為問卷中之問項(xiàng)，另一方面可作為迴歸分析的實(shí)驗(yàn)變數(shù)。表3 連鎖服飾店區(qū)位因素之量化表區(qū)位因素 量化之區(qū)位變數(shù)競合關(guān)係 、卸貨可及性 、客摺⒒癤囌局嚯x （三角窗）之距離交通動線 ？？固定成本 總銷售額（因變數(shù)）人口特質(zhì) 、調(diào)查對象、範(fàn)圍、方式與時(shí)間本文之調(diào)查對象為零售業(yè)中之服飾業(yè)，且由於多點(diǎn)式店面連鎖經(jīng)營為未來零售市場發(fā)展趨勢，在企業(yè)經(jīng)營管理者的配合意願(yuàn)下，選擇連鎖經(jīng)營的佐丹奴服飾公司作為個(gè)案研究的對象。 。肆、區(qū)位因素分析一、區(qū)位評估指標(biāo)本文所欲建構(gòu)的迴歸式可分為因變數(shù)與自變數(shù)兩部份，以銷售額為因變數(shù)，表3所列之25個(gè)區(qū)位變數(shù)為自變數(shù)，所建構(gòu)之迴歸式可簡化如下：銷售額=F（商圈內(nèi)同性質(zhì)之服飾商店、商圈內(nèi)同性質(zhì)且為競爭對手之服飾商店、商圈內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施家數(shù)、營業(yè)面積、營業(yè)時(shí)間）依所建構(gòu)的迴歸式進(jìn)行分析，並從自變數(shù)中萃取適合服飾業(yè)之區(qū)位變數(shù)。 (三)迴歸模式之建立從迴歸分析中，發(fā)現(xiàn)與銷售額有顯著相關(guān)的區(qū)位變數(shù)為營業(yè)面積、土地使用分區(qū)、基地可見性、與角地之距離、裝潢費(fèi)用、人口密度六項(xiàng)變數(shù)，所建構(gòu)之迴歸式如下： Y=+++++ Y：銷售額 X1：營業(yè)面積 X2：土地使用分區(qū) X3：基地可見性 X4：與角地之距離 X5：裝潢費(fèi)用 X6：人口密度表4 連鎖型服飾店區(qū)位選擇迴歸方程式參數(shù)估計(jì)值表區(qū)位變數(shù) 代號 參數(shù)估計(jì)值 標(biāo)準(zhǔn)誤 P 值截距項(xiàng) 營業(yè)面積 DH *** 土地使用分區(qū) DS ** 基地可見性 DSH ** 與角地之距離 LY *** 裝潢費(fèi)用 LA *** 人口密度 H20 ** R2= adj R2= DW= F值= *在本研究代表不同的顯著水準(zhǔn)下對銷售額具顯著影響的區(qū)位變數(shù) *表示P **表示P ***P表示 二、區(qū)位變數(shù)對連鎖服飾店之影響根據(jù)本文迴歸分析結(jié)果得知影響銷售額之區(qū)位變數(shù)，茲將各變數(shù)與銷售額之關(guān)係分析討論如下：(一)營業(yè)面積就營業(yè)面積而言，經(jīng)研究分析可得營業(yè)面積的大小與銷售額呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)係，亦即營業(yè)面積越大，銷售額則越高。 (四)與角地之距離「與角地之距離」顯著的原因即是角地的商業(yè)攔截力比一般基地為強(qiáng)，因?yàn)榻堑貙督粫膬蓷l道路皆具攔截力之效果，就本文分析可得，與角地之距離越近銷售額越高。 「道路寬度」、「公車客唄肪？怠棺鳛楹飭恐償擔(dān)伸蹲艫づ椆駒O店之臨路路寬皆相差不大，故此為該因素不顯著之原因，而由分析資料顯示，消費(fèi)者的年齡層平均為27歲，購物時(shí)搭乘公車、客咧畽C(jī)會不大，因此公車、客唄肪？祦K不會影響銷售額，此為造成該項(xiàng)變數(shù)不顯著之原因。二、連鎖型服飾店區(qū)位評估指標(biāo)之建立本文將服飾業(yè)所需之區(qū)位因素，彙整成問卷對連鎖型服飾業(yè)之佐丹奴服飾公司進(jìn)行調(diào)查，並將所得之區(qū)位現(xiàn)況資料進(jìn)行迴歸分析。本文的後續(xù)研究分為幾部份，茲說明如下： ，然限於人力與物力的關(guān)係，無法將消費(fèi)者觀點(diǎn)加入考量，如能合併經(jīng)營管理者與消費(fèi)者觀點(diǎn)進(jìn)行分析，則可能使研究成果更加完整。我們能不能把商業(yè)街“火”起來的要素明確歸納成幾點(diǎn)？黃海：商業(yè)街“火爆”的關(guān)鍵因素在于人流數(shù)量多，而人流多的原因主要有二：一是購物，二是觀光，兩者相輔相成。社區(qū)型商業(yè)街要兼顧附近居民購物和旅游者觀光兩種需求，商店類型和商品品種檔次都要比近鄰型商業(yè)街更加豐富。商店類型和商品品種、檔次，應(yīng)比社區(qū)型商業(yè)街更為豐富，店鋪面積應(yīng)該更大，裝修水平也應(yīng)更加高檔。而商業(yè)街類型的確定，必須以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，既要進(jìn)行該街區(qū)歷史（包括經(jīng)濟(jì)的和人文的）、環(huán)境（包括現(xiàn)有的和規(guī)劃中的）和未來發(fā)展前景等宏觀分析，又要分析周邊居民數(shù)量、階層、購買習(xí)慣等具體問題，還要研究附近已建的大型商業(yè)設(shè)施對商業(yè)街可能產(chǎn)生的影響，這樣才能準(zhǔn)確定位，體現(xiàn)不同的經(jīng)營特色。根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委對全國600種主要商品供求情況的分析預(yù)測，％的商品供過于求，％的商品供求基本平衡，沒有供不應(yīng)求的商品。除此以外，還應(yīng)該注意商業(yè)街的一些共性規(guī)律。這種特色包括商品的性能價(jià)格比、品牌知名度、目標(biāo)顧客的消費(fèi)特征等各個(gè)方面。加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃不僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，而且也是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家通行的做法。實(shí)踐已經(jīng)證明，城市商業(yè)街建設(shè)不僅是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的重要組成部分，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容。步行街是一種商業(yè)形式，同時(shí)也可以是一個(gè)城市或城區(qū)的內(nèi)在的體現(xiàn)和招牌。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如天津和平路商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高檔商店、高檔餐館、高級娛樂中心、高級服務(wù)設(shè)施為中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心營業(yè)點(diǎn)是高級時(shí)裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店，貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。地區(qū)型商業(yè)街。來此街的主要顧客是社會集團(tuán)及復(fù)合階層人口，購物日頻率較大。此類商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度為500700米，商業(yè)設(shè)施立面高度為24層，商店密度為70%90%。來此街的主要顧客是復(fù)合型階層人口，購物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。一是看城市發(fā)展的歷史和商業(yè)形成的對應(yīng)關(guān)系。大體有三大類型。如果人口轉(zhuǎn)移到城市郊