【正文】 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 經(jīng)營核心式 （純旅游項(xiàng)目） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的可能性分析 — 國際慣例 銷售核心式階段的物業(yè)特點(diǎn)是以第二居所為主，而第二居所是隨著家庭度假而產(chǎn)生的度假臵業(yè)需求，因此，當(dāng)?shù)貐^(qū)宏觀環(huán)境滿足家庭度假大量出現(xiàn)應(yīng)具備的條件時(shí)，項(xiàng)目市場(chǎng)化開發(fā)第二居所風(fēng)險(xiǎn)最低。 市場(chǎng)化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 判斷 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； YES 人均 GDP超過 5000美元 NO 人均居住面積超過 30平米 NO 戶均汽車擁有量超過 5戶 1輛 NO 一般位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) NO 所在地區(qū)具有身份標(biāo)識(shí)性 NO 7 、與第一居所距離在 4小時(shí)車程內(nèi) YES 地區(qū)治安狀況良好 —— 主流客戶為本地區(qū)或跨區(qū)域的高收入階層 —— 本項(xiàng)目所依托的宏觀環(huán)境不具備完全市場(chǎng)化開發(fā)第二居所的條件，那么在這樣的背景下，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)價(jià)值最大化呢？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 借鑒 —— 我們實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的途徑 我們從主題地產(chǎn)的發(fā)展歷程中發(fā)現(xiàn)共性：在宏觀背景不具備條件的情況下，度假項(xiàng)目必須經(jīng)營成品牌，才可能轉(zhuǎn)型！ （實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化） 無法轉(zhuǎn)型 經(jīng)營核心式 未經(jīng)營成為品牌 經(jīng)營成為品牌 適時(shí)轉(zhuǎn)型 銷售核心式 我們要走在正確的趨勢(shì)上，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。綜合國內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀及主題地產(chǎn)發(fā)展共性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目銷售度假物業(yè)必須根據(jù)特殊客戶需求定制，即在經(jīng)營核心式階段就要進(jìn)行客戶積累。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 這里將是一個(gè)的現(xiàn)代、時(shí)尚的溫泉休閑城。 功能劃分 建設(shè)內(nèi)容 規(guī)模 核心功能 溫泉區(qū) 占地 60畝，建面 5000 m2 必要功能 酒店（包含 2棟總統(tǒng)別墅及會(huì)議功能） 占地 40畝，建面 10000 m2 彈性用地（食街） 占地 15畝 停車場(chǎng) 占地 25畝 輔助功能 其它配套設(shè)施 設(shè)于溫泉區(qū) 度假別墅區(qū) 占地 80畝，建面 14000 m2 辦公及宿舍 占地 10畝，建面 4000 m2 總占地 230畝（ m2 ），總建面 m2 容積率：建議取 ～ 參考指標(biāo)：一般度假村容積率 ～ ，獨(dú)棟別墅容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 功能布局 —— 總平面 酒店 占地 40畝 度假別墅區(qū) 占地 80畝 別墅 入口 總統(tǒng) 別墅 停車場(chǎng) 占地 25畝 主入口 食街預(yù)留 占地 15畝 辦公 入口 辦公及宿舍 占地 10畝 溫泉區(qū) 占地 60畝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 青島假日溫泉項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目約束條件 ?啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 2022年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流 2～ 3個(gè)億（包括蘭泉?jiǎng)e墅一期后續(xù)銷售）。 ?獨(dú)棟別墅實(shí)現(xiàn) 與蘭泉 1萬元左右的單價(jià)、其他低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)50006000元左右的單價(jià)，打入青島中高端住宅競(jìng)爭(zhēng)圈。 ?獲得市場(chǎng)認(rèn)可、贏得美譽(yù)度、鞏固開發(fā)商品牌，為在該區(qū)域的后續(xù)取地與開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ?啟動(dòng)資金 5000萬元。 ?土地價(jià)格 2030萬 /畝。 ?啟動(dòng)區(qū)計(jì)劃 2022年中入市。 ?湖畔山莊用地由于土地取得原因不納入啟動(dòng)考慮。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 項(xiàng)目資源評(píng)價(jià) ?整體上看規(guī)模較大，但建設(shè)用地比較分散削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ?涉及了旅游資源、經(jīng)營性設(shè)施和住宅，屬于綜合性開發(fā)。 ?以高爾夫景觀和山景為主的景觀資源。 ?溫泉資源為特色產(chǎn)品的打造提供了條件。 ?包括了高爾夫、滑雪場(chǎng)以及未來的溫泉水世界的設(shè)施提供了休閑度假生活配套。 ?蘭泉一期高位入市，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)奠定了較好的形象基礎(chǔ) 規(guī)模上 自然資源 設(shè)施資源 地塊資源 ?山地地形為特色產(chǎn)品的打造提供了條件。 ?除蘭泉二期、干療所以外，其他地塊均存在通達(dá)性、周邊村莊影響的問題。 ?用地分布分散，且和經(jīng)營設(shè)施之間聯(lián)系不緊密，影響設(shè)施資源發(fā)揮作用。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 項(xiàng)目界定 城市遠(yuǎn)郊區(qū) 具備優(yōu)良資源的 較大規(guī)模中高端住宅項(xiàng)目開發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 在過去的一個(gè)半月里，世聯(lián)專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作 工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析 ?項(xiàng)目周邊及地塊勘察 ?青島宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ?青島城市發(fā)展現(xiàn)狀 ?青島城市總體規(guī)劃 ?青島房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ?即墨溫泉鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析 目標(biāo)市場(chǎng)與客戶的集中分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ?目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 ?地產(chǎn)專業(yè)人士訪談 ?銷售人員訪談 ?相關(guān)人員的訪談 ?青島規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、旅游局、國土資源局以及發(fā)展改革委員會(huì)、即墨規(guī)劃局 ?青島中高端房地產(chǎn)在售（預(yù)售）項(xiàng)目 ?青島典型低密度項(xiàng)目 ?宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 ?城市規(guī)劃影響探討 ?城市經(jīng)濟(jì)構(gòu)成分析 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ?中高端購房人置業(yè)特點(diǎn)分析 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 ?高端消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析 ?項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略確定 ?產(chǎn)品定位研究 ?開發(fā)節(jié)奏與時(shí)序研究 ?地形地貌狀況 ?地塊資源狀況 ?物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 產(chǎn)品開發(fā)順序建議： 不同檔次產(chǎn)品組合的項(xiàng)目安排產(chǎn)品開發(fā)順序的原則 土地價(jià)值最大化原則，具備優(yōu)良資源的土地開發(fā)盡量后置，通過土地升值為項(xiàng)目創(chuàng)造更多的利潤。 開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略 區(qū)域發(fā)展日趨成熟的前提下，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的居住屬性不占主導(dǎo)，對(duì)于配套和距離要求不高；聯(lián)排產(chǎn)品居住屬性強(qiáng)，對(duì)于配套和距離要求較高；公寓的投資屬性強(qiáng)，對(duì)于配套和區(qū)域成熟度要求最高。 未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的復(fù)雜與不可控性決定產(chǎn)品線的供應(yīng)要時(shí)刻保證彈性，即在開發(fā)周期的每段時(shí)間都要保證現(xiàn)金流產(chǎn)品和標(biāo)桿性產(chǎn)品的同時(shí)存在以增大抗風(fēng)險(xiǎn)性能力。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的彈性原則 產(chǎn)品屬性與區(qū)域發(fā)展對(duì)應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 區(qū)域發(fā)展階段 遠(yuǎn)郊區(qū)屬性 /各種配套不夠完善 /度假屬性明顯 距離感減弱 /配套逐步完善 /度假屬性減弱 /區(qū)域內(nèi)部項(xiàng)目供應(yīng)集中放量 日常居所 /配套完善 /區(qū)內(nèi)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng) 小獨(dú)棟 +聯(lián)排 頂級(jí)別墅 小獨(dú)棟 公寓 高級(jí)別墅 本項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)順序建議 產(chǎn)品開發(fā)順序 市場(chǎng)發(fā)展階段 客戶及產(chǎn)品未細(xì)分 客戶對(duì)低密度產(chǎn)品認(rèn)知不清 板塊特征尚未形成 客戶及產(chǎn)品細(xì)分 客戶對(duì)低密度產(chǎn)品認(rèn)知清晰 板塊分化、各板塊特征鮮明 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 湖畔山莊 100畝 陽坡地塊 100畝 先鋒谷 100畝 別墅二期 100畝 干療所 139畝 在建 9洞高爾夫 18洞高爾夫 滑雪場(chǎng) 開發(fā)順序建議 結(jié)合項(xiàng)目特征，進(jìn)行地塊資源分塊分析和適合發(fā)展產(chǎn)品方向初步研判是確定開發(fā)次序的基礎(chǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 The end 以下為溝通交流時(shí)間