世聯(lián)-溫泉項目案例-49ppt-資料下載頁
2026-01-09 10:50本頁面
【正文】 辦公及宿舍 占地 10畝，建面 4000 m2總占地 230畝（ m2 ），總建面 m2容積率：建議取 ～ 參考指標：一般度假村容積率 ～ ，獨棟別墅容積率 39功能布局 —— 總平面酒店占地 40畝度假別墅區(qū)占地 80畝別墅入口總統(tǒng)別墅停車場占地 25畝主入口食街預(yù)留占地 15畝辦公入口辦公及宿舍占地 10畝 溫泉區(qū)占地 60畝40青島假日溫泉項目41項目開發(fā)目標與約束條件項目開發(fā)目標項目約束條件?啟動實現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 2023年實現(xiàn)現(xiàn)金回流 2～ 3個億（包括蘭泉別墅一期后續(xù)銷售）。?獨棟別墅實現(xiàn)與蘭泉 1萬元左右的單價、其他低密度產(chǎn)品實現(xiàn) 50006000元左右的單價，打入青島中高端住宅競爭圈。?獲得市場認可、贏得美譽度、鞏固開發(fā)商品牌，為在該區(qū)域的后續(xù)取地與開發(fā)奠定基礎(chǔ)。?啟動資金 5000萬元。?土地價格 2030萬 /畝。?啟動區(qū)計劃 2023年中入市。?湖畔山莊用地由于土地取得原因不納入啟動考慮。42項目資源評價?整體上看規(guī)模較大，但建設(shè)用地比較分散削弱了規(guī)模優(yōu)勢。?涉及了旅游資源、經(jīng)營性設(shè)施和住宅，屬于綜合性開發(fā)。?以高爾夫景觀和山景為主的景觀資源。?溫泉資源為特色產(chǎn)品的打造提供了條件。?包括了高爾夫、滑雪場以及未來的溫泉水世界的設(shè)施提供了休閑度假生活配套。?蘭泉一期高位入市，為項目后續(xù)開發(fā)奠定了較好的形象基礎(chǔ)規(guī)模上自然資源設(shè)施資源地塊資源 ?山地地形為特色產(chǎn)品的打造提供了條件。?除蘭泉二期、干療所以外，其他地塊均存在通達性、周邊村莊影響的問題。?用地分布分散，且和經(jīng)營設(shè)施之間聯(lián)系不緊密，影響設(shè)施資源發(fā)揮作用。43項目界定城市遠郊區(qū) 具備優(yōu)良資源的 較大規(guī)模中高端住宅項目開發(fā)44在過去的一個半月里，世聯(lián)專案組進行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進行的訪談 進行的分析?項目周邊及地塊勘察?青島宏觀經(jīng)濟情況?青島城市發(fā)展現(xiàn)狀?青島城市總體規(guī)劃?青島房地產(chǎn)市場狀況?即墨溫泉鎮(zhèn)發(fā)展計劃項目和地區(qū)的背景分析目標市場與客戶的集中分析規(guī)劃設(shè)計建議?目標消費者深度訪談?地產(chǎn)專業(yè)人士訪談?銷售人員訪談?相關(guān)人員的訪談?青島規(guī)劃局、統(tǒng)計局、旅游局、國土資源局以及發(fā)展改革委員會、即墨規(guī)劃局?青島中高端房地產(chǎn)在售（預(yù)售）項目?青島典型低密度項目?宏觀經(jīng)濟背景分析?城市規(guī)劃影響探討?城市經(jīng)濟構(gòu)成分析?房地產(chǎn)市場特點分析?中高端購房人置業(yè)特點分析?區(qū)域競爭態(tài)勢分析?高端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析?項目競爭策略確定?產(chǎn)品定位研究?開發(fā)節(jié)奏與時序研究?地形地貌狀況?地塊資源狀況?物業(yè)發(fā)展建議45產(chǎn)品開發(fā)順序建議： 不同檔次產(chǎn)品組合的項目安排產(chǎn)品開發(fā)順序的原則土地價值最大化原則，具備優(yōu)良資源的土地開發(fā)盡量后置，通過土地升值為項目創(chuàng)造更多的利潤。開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展日趨成熟的前提下，獨棟別墅產(chǎn)品的居住屬性不占主導(dǎo)，對于配套和距離要求不高；聯(lián)排產(chǎn)品居住屬性強，對于配套和距離要求較高；公寓的投資屬性強，對于配套和區(qū)域成熟度要求最高。未來市場競爭的復(fù)雜與不可控性決定產(chǎn)品線的供應(yīng)要時刻保證彈性，即在開發(fā)周期的每段時間都要保證現(xiàn)金流產(chǎn)品和標桿性產(chǎn)品的同時存在以增大抗風(fēng)險性能力。規(guī)避風(fēng)險的彈性原則產(chǎn)品屬性與區(qū)域發(fā)展對應(yīng)46區(qū)域區(qū)域發(fā)展發(fā)展階段階段遠郊區(qū)屬性 /各種配套不夠完善 /度假屬性明顯距離感減弱 /配套逐步完善 /度假屬性減弱 /區(qū)域內(nèi)部項目供應(yīng)集中放量日常居所 /配套完善 /區(qū)內(nèi)持續(xù)競爭小獨棟 +聯(lián)排頂級別墅小獨棟公寓高級別墅本項目產(chǎn)品開發(fā)順序建議產(chǎn)品產(chǎn)品開發(fā)開發(fā)順序順序市場市場發(fā)展發(fā)展階段階段客戶及產(chǎn)品未細分客戶對低密度產(chǎn)品認知不清板塊特征尚未形成客戶及產(chǎn)品細分客戶對低密度產(chǎn)品認知清晰板塊分化、各板塊特征鮮明47湖畔山莊100畝陽坡地塊100畝先鋒谷100畝別墅二期100畝干療所139畝在建 9洞高爾夫18洞高爾夫滑雪場會所開發(fā)順序建議開發(fā)順序建議結(jié)合項目特征，進行地塊資源分塊分析和適合發(fā)展產(chǎn)品方向初步研判是確定開發(fā)次序的基礎(chǔ)48The end以下為溝通交流時間49
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