【正文】 尊重自然、珍愛(ài)自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環(huán)境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規(guī)劃體系。 案例鏈接三：杭州千島湖開(kāi)元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) ③ 項(xiàng)目產(chǎn)品解析 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 54 ? 景觀布局 ? 千島湖開(kāi)元度假村充分利用原生態(tài)環(huán)境景觀，以開(kāi)闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態(tài)園林為內(nèi)景建構(gòu)大環(huán)境體系，突出了野趣、生態(tài)、寫(xiě)意、浪漫的環(huán)境特征。整體景觀規(guī)劃以夏威夷風(fēng)情為模本，采用全景式設(shè)計(jì)手法，以山脊和湖灣為主景觀軸和主功能軸進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，豐富的景觀資源和景觀元素被組織成一個(gè)均衡的體系在園區(qū)內(nèi)流動(dòng)。 ? 度假產(chǎn)品 ? 千島湖開(kāi)元度假村從英國(guó)進(jìn)口的“曼哈頓 56號(hào)”，價(jià)值 1000多萬(wàn)元，是目前浙江省乃至整個(gè)華東地區(qū)價(jià)格最高、性能最好、最豪華的游艇，由世界頂級(jí)游艇制造商 —— 英國(guó)SUNSEEKER國(guó)際游艇制造公司設(shè)計(jì)制造，與英國(guó)皇室乘座的游艇同一型號(hào)。船體長(zhǎng) 米，寬 ，高 ，半載排水量 ，最大航速 23節(jié)，續(xù)航力 270英里，性能極其優(yōu)異。 ? 酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設(shè)施與生活配套，具體配套設(shè)施包括：商場(chǎng)、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、 KTV包廂、 SPA、游艇俱樂(lè)部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池。 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) ④ 項(xiàng)目客戶(hù)分析 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 55 ? 第一階段（ 20232023年），度假村酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè) ? 這時(shí)主要導(dǎo)入政府、考察團(tuán)、商界高官、高管等商界政界要員，通過(guò)這些高端峰層客戶(hù)的影響力，預(yù)熱項(xiàng)目知名度，確立了項(xiàng)目的整體市場(chǎng)高端形象。 ? 第二階段（ 20232023年），打造五星級(jí)酒店 ? 項(xiàng)目基本完全成熟，此時(shí)導(dǎo)入著名跨國(guó)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的商務(wù)會(huì)議和私人度假客源，這時(shí)知名影星等社會(huì)名人也慕名而來(lái)。 ? 第三階段（ 2023至今），度假村已經(jīng)成為首批自駕游基地 ? 通過(guò)前兩個(gè)階段的客源導(dǎo)入，酒店客戶(hù)擴(kuò)散至普通自駕游客戶(hù)，客源面更廣，整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)成為一個(gè)非常高端且高知名度的高端度假酒店。 案例鏈接三：杭州千島湖開(kāi)元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) ⑤ 成功核心密碼 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 56 ? 走“高端定位”之路 ? 隨著人們對(duì)度假居住概念的重新認(rèn)識(shí)，千島湖風(fēng)景區(qū)必將以其獨(dú)特的自然、健康、稀有度假養(yǎng)生資源、良好的區(qū)位交通等因素的存在迅速成為一個(gè)高檔次的度假休閑場(chǎng)所。千島湖開(kāi)元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區(qū)內(nèi)的一分子，堅(jiān)持打造高檔旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 補(bǔ)“市場(chǎng)產(chǎn)品”之缺 ? 在開(kāi)元度假村沒(méi)在千島湖落腳之前，該區(qū)域內(nèi)只有一些簡(jiǎn)單的旅游設(shè)施和中低端度假酒店。而開(kāi)元五星級(jí)酒店的進(jìn)入正好填補(bǔ)了千島湖沒(méi)有五星酒店的市場(chǎng)空白?！拔逍羌?jí)酒店式度假社區(qū)”的千島湖開(kāi)元度假村的出現(xiàn)，意味著浙江首度出現(xiàn)了以五星級(jí)酒店為配套的別墅社區(qū)，這在當(dāng)時(shí)的華東地區(qū)，甚至是全國(guó)也是罕見(jiàn)的。 ? 除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂(lè)配套也順勢(shì)提升了項(xiàng)目的檔次。 ? 樹(shù)“百年老店”之牌 ? 千島湖開(kāi)元度假村的成功，“開(kāi)元”這一品牌也功不可沒(méi)。建設(shè)一家酒店固然不易，而要把開(kāi)元打造成“百年老店”則更為艱巨。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，確立了“創(chuàng)造特色、打造品牌、關(guān)注客戶(hù)、用心服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，并一直致力于成為擁有國(guó)內(nèi)一流的飯店管理公司、省內(nèi)最具特色的房地產(chǎn)公司和具有綜合優(yōu)勢(shì)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群組成的大型國(guó)家級(jí)企業(yè)集團(tuán)，成功嫁接了飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)、比翼齊飛的發(fā)展局面。 案例鏈接三：杭州千島湖開(kāi)元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) ⑥ 對(duì)七里海啟動(dòng)項(xiàng)目的啟示 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 57 ? 明確的項(xiàng)目定位 ? 首先，應(yīng)用一種地產(chǎn)業(yè)與旅游休閑業(yè)相復(fù)合的開(kāi)發(fā)模式，將地產(chǎn)與旅游業(yè)、酒店業(yè)相復(fù)合，所開(kāi)發(fā)的度假別墅與五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店或高爾夫相輝映，把“文化、休閑、度假、觀光、游樂(lè)、生活”等融入到項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿(mǎn)足懂得生活享受的消費(fèi)者的休閑生活需求。 ? 先進(jìn)的開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想 ? 在七里海開(kāi)發(fā)過(guò)程中，始終把產(chǎn)品的品質(zhì)放在第一位，做就要做精品。不同規(guī)劃設(shè)計(jì)，如投資策劃、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等聘請(qǐng)知公司。 ? 科學(xué)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 最后，采用科學(xué)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。 案例鏈接三：杭州千島湖開(kāi)元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 1. 濱海類(lèi)度假項(xiàng)目概述 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 58 ? 這里的濱海度假項(xiàng)目，其實(shí)是旅游度假與居住的結(jié)合體，它以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其現(xiàn)實(shí)載體，以度假式居住為其主體特征，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比較，濱海度假物業(yè)具有其自身特征：如強(qiáng)烈依存海濱資源；有明顯的地區(qū)限制；以度假的要求開(kāi)發(fā)物業(yè)，注重度假功能的開(kāi)發(fā)；強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的景觀一致性等等。 ? 旅投公司在決策黃金海岸等濱海旅游度假項(xiàng)目前，必須清楚地認(rèn)識(shí)到不同地區(qū)、文化背景的影響，因?yàn)檫@些影響，使得同時(shí)沿海國(guó)家在開(kāi)發(fā)濱海旅游的時(shí)間上差別很大。一般來(lái)講，影響濱海度假項(xiàng)目興旺的因素有很多，這里主要提出三點(diǎn)： ? 海濱資源自身的吸引力 ? 快速城市化的影響 ? 人們對(duì)濱海興趣的轉(zhuǎn)變，意識(shí)到海濱對(duì)身體健康的好處 濱海類(lèi)項(xiàng)目 二 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 2. 濱海類(lèi)度假項(xiàng)目分類(lèi) Copyright 2023 Intent Consulting International Company 59 ① 按項(xiàng)目受眾廣度和類(lèi)型不同，可分為大眾類(lèi)項(xiàng)目、私人類(lèi)項(xiàng)目和商務(wù)類(lèi)項(xiàng)目 ? 大眾型項(xiàng)目：項(xiàng)目所處海濱資源佳，被大眾公認(rèn)，產(chǎn)品線豐富，可滿(mǎn)足絕大部分人休閑度假需求，如半山半島項(xiàng)目。 ? 私人型項(xiàng)目：雖同為濱海度假項(xiàng)目，但因其高檔的產(chǎn)品，私密的環(huán)境，客戶(hù)定位有一定指向性，多為頂級(jí)成功人士打造，如香水灣 1號(hào)項(xiàng)目。 ? 商務(wù)型項(xiàng)目：除休閑度假外，此類(lèi)項(xiàng)目更趨向會(huì)議類(lèi)度假，其中提供配套齊全的會(huì)議設(shè)施等，如博鰲藍(lán)色海岸項(xiàng)目。 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 2. 濱海類(lèi)度假項(xiàng)目分類(lèi) （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 60 ② 按項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富程度不同，可分為“全向型”項(xiàng)目和“半向型”項(xiàng)目 ? “全向型”項(xiàng)目：項(xiàng)目功能分區(qū)明確，物業(yè)類(lèi)型齊全，周邊資源豐富，幾乎覆蓋了濱海度假應(yīng)有的所有產(chǎn)品，別墅、公寓、酒店、游艇、溫泉、 SPA、商業(yè)等，如三亞半山半島。 ? “半向型”項(xiàng)目：產(chǎn)品類(lèi)型主要以別墅和酒店為主，輔以簡(jiǎn)單娛樂(lè)設(shè)施，其它配套不足或缺失，這種類(lèi)型的項(xiàng)目在現(xiàn)今市場(chǎng)上占有較大比重，如東和海棠福灣、大連萊茵海岸度假村等等。 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 3. 濱海類(lèi)度假項(xiàng)目的產(chǎn)品趨勢(shì)剖析 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 61 ? 國(guó)內(nèi)的濱海度假項(xiàng)目主要集中在海南、青島、大連等沿海城市，其海景資源相對(duì)來(lái)講是比較優(yōu)質(zhì)的，在國(guó)內(nèi)外也享有盛名。這些城市的濱海項(xiàng)目產(chǎn)品體現(xiàn)了大眾化和個(gè)性化的集合，即除了基本都有的別墅、公寓、五星酒店、酒店公寓、商業(yè)街、娛樂(lè)配套等產(chǎn)品外，不同的項(xiàng)目還會(huì)根據(jù)其所在海域的屬性不同、開(kāi)發(fā)商實(shí)力的不同開(kāi)發(fā)各具風(fēng)格的產(chǎn)品。 ? 如半山半島開(kāi)發(fā)的國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)、溫泉、養(yǎng)生山谷、生活美術(shù)館；香水灣 1號(hào)擁有的私屬沙灘、婚禮教堂；大連萊茵海岸度假村中的室內(nèi)滑雪場(chǎng)、卡丁車(chē)賽場(chǎng)、封閉式海水戲水樂(lè)園等等（部分項(xiàng)目情況見(jiàn)下表）。 大眾型產(chǎn)品 個(gè)性化產(chǎn)品 半山半島 觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、 SPA 國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)、溫泉、 4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術(shù)館 香水灣 1號(hào) 獨(dú)棟 /聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會(huì)所、 SPA 私屬沙灘、婚禮教堂 博鰲藍(lán)色海岸 獨(dú)棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會(huì)所 會(huì)議型酒店（完善的會(huì)議場(chǎng)地和設(shè)施） 大連萊茵海岸度假村 別墅、公寓、無(wú)星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳 室內(nèi)滑雪場(chǎng)、卡丁車(chē)賽場(chǎng)、封閉式海水戲水樂(lè)園、游艇碼頭 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 4. 旅投黃金海岸項(xiàng)目可借鑒趨勢(shì) Copyright 2023 Intent Consulting International Company 62 ? 讓產(chǎn)品線日趨豐富 ? 雖然目前市場(chǎng)上單個(gè)濱海度假項(xiàng)目的產(chǎn)品還是相對(duì)比較簡(jiǎn)單的，一般以別墅 +酒店的形式出現(xiàn)，但是隨著人們休閑度假意識(shí)越發(fā)強(qiáng)烈，度假要求也會(huì)越來(lái)越高，為了滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，為項(xiàng)目贏得更高利潤(rùn)，度假產(chǎn)品不可能再是一成不變地面向大眾，而是必須迎合客戶(hù)的喜好，創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型。 ? 三亞半山半島的成功，其中有部分原因就是它擁有相對(duì)完整的產(chǎn)品線，加上它周?chē)验_(kāi)發(fā)的產(chǎn)品資源相當(dāng)充盈。 ? 將產(chǎn)品形態(tài)多樣化 ? 濱海度假項(xiàng)目這類(lèi)綜合的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要求產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品功能分區(qū)清晰外，產(chǎn)品形態(tài)也要求多樣化。比方說(shuō)，住宅區(qū)除了別墅也要有觀景公寓；酒店除了一般商務(wù)酒店、標(biāo)準(zhǔn)型酒店外，別墅式酒店、度假酒店也應(yīng)涉及。 ? 產(chǎn)品檔次應(yīng)趨向中高端 ? 隨著選擇濱海度假的人越來(lái)越多，度假產(chǎn)品的受眾面也隨之越來(lái)越廣，而在此基礎(chǔ)上，無(wú)論是上層人士還是普通百姓，越是高檔的產(chǎn)品越讓人們趨之若鶩，以希望享受一個(gè)真正的假期。而產(chǎn)品在檔次上的差距除了能提升項(xiàng)目品牌知名度外，也可以為項(xiàng)目盈利添上亮麗一筆。 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 5. 旅投黃金海岸等濱海類(lèi)度假項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力挖掘 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 63 ? 資源優(yōu)勢(shì) ? 優(yōu)質(zhì)的濱海資源，怡人的海景風(fēng)光，不但可以讓前來(lái)旅游度假的人放松心情，凈化心靈，利用大海和沙灘打造的一系列運(yùn)動(dòng)更是具有強(qiáng)大的吸引力，與大海搏擊，這是只有濱海度假才能享受到的不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ? 濱海度假項(xiàng)目除了可以開(kāi)發(fā)別墅、酒店、高爾夫、溫泉等產(chǎn)品外，還能打造潛水基地、游艇俱樂(lè)部等多樣的度假設(shè)施。 ? 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) ? 開(kāi)發(fā)引擎的缺失，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然引入酒店等其它高檔配套更能凸顯該類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)值，從而獲得更多收益。 ? 這些核心競(jìng)爭(zhēng)力，在濱海資源的缺失下，往往容易加大項(xiàng)目可復(fù)制性的難度。 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) ? 山海結(jié)盟養(yǎng)生谷 —— 三亞半山半島，“皇冠上的紅寶石” Copyright 2023 Intent Consulting International Company 64 ? 半山半島，熱帶風(fēng)情優(yōu)雅小鎮(zhèn)，大型濱海復(fù)合地產(chǎn)，仿佛一個(gè)微觀城市，將世界美好城市濃縮于一處 —— 商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、居住、功能齊備，是中國(guó)濱海地產(chǎn)第一品牌。 ? 項(xiàng)目基本情況 ? 半山半島項(xiàng)目，位于海南省三亞市小東海鹿回頭半島，鹿嶺路 27號(hào)，鹿回頭公園旁，距離市區(qū)和大東海 3公里。 ? 項(xiàng)目總占地規(guī)模 2066畝，是由三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目包括臨海別墅、觀海公寓、高星級(jí)酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等等。 ? 項(xiàng)目總銷(xiāo)售額預(yù)計(jì) 200多億元，是三亞乃至整個(gè)海南島銷(xiāo)售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 案例鏈接四：三亞半山半島 河北旅投北戴河新區(qū)項(xiàng)目前期策略之實(shí)施輔導(dǎo) 旅游區(qū)域成片綜合開(kāi)發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢(xún)集團(tuán) 1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 65 ? 半山半島位于三亞小東海鹿回頭半島，整個(gè)半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個(gè)待開(kāi)發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的絕頂自然資源。 案例鏈接四：三亞半山半島 ? 為了最大化地發(fā)揮這些資源的價(jià)值，三亞市政府極力招攬大企業(yè)進(jìn)