【正文】 尊重自然、珍愛自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環(huán)境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規(guī)劃體系。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ③ 項目產(chǎn)品解析 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 54 ? 景觀布局 ? 千島湖開元度假村充分利用原生態(tài)環(huán)境景觀，以開闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態(tài)園林為內(nèi)景建構(gòu)大環(huán)境體系，突出了野趣、生態(tài)、寫意、浪漫的環(huán)境特征。整體景觀規(guī)劃以夏威夷風情為模本，采用全景式設計手法，以山脊和湖灣為主景觀軸和主功能軸進行景觀設計，豐富的景觀資源和景觀元素被組織成一個均衡的體系在園區(qū)內(nèi)流動。 ? 度假產(chǎn)品 ? 千島湖開元度假村從英國進口的“曼哈頓 56號”，價值 1000多萬元，是目前浙江省乃至整個華東地區(qū)價格最高、性能最好、最豪華的游艇，由世界頂級游艇制造商 —— 英國SUNSEEKER國際游艇制造公司設計制造，與英國皇室乘座的游艇同一型號。船體長 米，寬 ，高 ，半載排水量 ，最大航速 23節(jié)，續(xù)航力 270英里，性能極其優(yōu)異。 ? 酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設施與生活配套，具體配套設施包括：商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、 KTV包廂、 SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ④ 項目客戶分析 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 55 ? 第一階段（ 20232023年），度假村酒店開始營業(yè) ? 這時主要導入政府、考察團、商界高官、高管等商界政界要員，通過這些高端峰層客戶的影響力，預熱項目知名度，確立了項目的整體市場高端形象。 ? 第二階段（ 20232023年），打造五星級酒店 ? 項目基本完全成熟，此時導入著名跨國企業(yè)和民營企業(yè)的商務會議和私人度假客源，這時知名影星等社會名人也慕名而來。 ? 第三階段（ 2023至今），度假村已經(jīng)成為首批自駕游基地 ? 通過前兩個階段的客源導入，酒店客戶擴散至普通自駕游客戶，客源面更廣，整個項目已經(jīng)成為一個非常高端且高知名度的高端度假酒店。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ⑤ 成功核心密碼 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 56 ? 走“高端定位”之路 ? 隨著人們對度假居住概念的重新認識，千島湖風景區(qū)必將以其獨特的自然、健康、稀有度假養(yǎng)生資源、良好的區(qū)位交通等因素的存在迅速成為一個高檔次的度假休閑場所。千島湖開元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區(qū)內(nèi)的一分子，堅持打造高檔旅游房地產(chǎn)項目。 ? 補“市場產(chǎn)品”之缺 ? 在開元度假村沒在千島湖落腳之前，該區(qū)域內(nèi)只有一些簡單的旅游設施和中低端度假酒店。而開元五星級酒店的進入正好填補了千島湖沒有五星酒店的市場空白。“五星級酒店式度假社區(qū)”的千島湖開元度假村的出現(xiàn)，意味著浙江首度出現(xiàn)了以五星級酒店為配套的別墅社區(qū)，這在當時的華東地區(qū)，甚至是全國也是罕見的。 ? 除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂配套也順勢提升了項目的檔次。 ? 樹“百年老店”之牌 ? 千島湖開元度假村的成功，“開元”這一品牌也功不可沒。建設一家酒店固然不易，而要把開元打造成“百年老店”則更為艱巨。開發(fā)商在項目開發(fā)的過程中，確立了“創(chuàng)造特色、打造品牌、關(guān)注客戶、用心服務”的經(jīng)營理念，并一直致力于成為擁有國內(nèi)一流的飯店管理公司、省內(nèi)最具特色的房地產(chǎn)公司和具有綜合優(yōu)勢的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群組成的大型國家級企業(yè)集團，成功嫁接了飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)雙輪驅(qū)動、比翼齊飛的發(fā)展局面。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ⑥ 對七里海啟動項目的啟示 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 57 ? 明確的項目定位 ? 首先，應用一種地產(chǎn)業(yè)與旅游休閑業(yè)相復合的開發(fā)模式，將地產(chǎn)與旅游業(yè)、酒店業(yè)相復合，所開發(fā)的度假別墅與五星級標準度假酒店或高爾夫相輝映，把“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活”等融入到項目的每一個細節(jié)，滿足懂得生活享受的消費者的休閑生活需求。 ? 先進的開發(fā)指導思想 ? 在七里海開發(fā)過程中，始終把產(chǎn)品的品質(zhì)放在第一位，做就要做精品。不同規(guī)劃設計，如投資策劃、建筑設計、裝修設計、景觀設計等聘請知公司。 ? 科學系統(tǒng)的營銷策略 ? 最后，采用科學系統(tǒng)的營銷策略。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 1. 濱海類度假項目概述 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 58 ? 這里的濱海度假項目，其實是旅游度假與居住的結(jié)合體，它以房地產(chǎn)開發(fā)為其現(xiàn)實載體，以度假式居住為其主體特征，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比較，濱海度假物業(yè)具有其自身特征：如強烈依存海濱資源；有明顯的地區(qū)限制；以度假的要求開發(fā)物業(yè)，注重度假功能的開發(fā)；強調(diào)建筑與環(huán)境的景觀一致性等等。 ? 旅投公司在決策黃金海岸等濱海旅游度假項目前，必須清楚地認識到不同地區(qū)、文化背景的影響，因為這些影響，使得同時沿海國家在開發(fā)濱海旅游的時間上差別很大。一般來講，影響濱海度假項目興旺的因素有很多，這里主要提出三點： ? 海濱資源自身的吸引力 ? 快速城市化的影響 ? 人們對濱海興趣的轉(zhuǎn)變，意識到海濱對身體健康的好處 濱海類項目 二 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱海類度假項目分類 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 59 ① 按項目受眾廣度和類型不同，可分為大眾類項目、私人類項目和商務類項目 ? 大眾型項目：項目所處海濱資源佳，被大眾公認，產(chǎn)品線豐富，可滿足絕大部分人休閑度假需求，如半山半島項目。 ? 私人型項目：雖同為濱海度假項目，但因其高檔的產(chǎn)品，私密的環(huán)境，客戶定位有一定指向性，多為頂級成功人士打造，如香水灣 1號項目。 ? 商務型項目：除休閑度假外，此類項目更趨向會議類度假，其中提供配套齊全的會議設施等，如博鰲藍色海岸項目。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱海類度假項目分類 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 60 ② 按項目產(chǎn)品線豐富程度不同，可分為“全向型”項目和“半向型”項目 ? “全向型”項目：項目功能分區(qū)明確，物業(yè)類型齊全，周邊資源豐富，幾乎覆蓋了濱海度假應有的所有產(chǎn)品，別墅、公寓、酒店、游艇、溫泉、 SPA、商業(yè)等，如三亞半山半島。 ? “半向型”項目：產(chǎn)品類型主要以別墅和酒店為主，輔以簡單娛樂設施，其它配套不足或缺失，這種類型的項目在現(xiàn)今市場上占有較大比重，如東和海棠福灣、大連萊茵海岸度假村等等。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 3. 濱海類度假項目的產(chǎn)品趨勢剖析 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 61 ? 國內(nèi)的濱海度假項目主要集中在海南、青島、大連等沿海城市，其海景資源相對來講是比較優(yōu)質(zhì)的，在國內(nèi)外也享有盛名。這些城市的濱海項目產(chǎn)品體現(xiàn)了大眾化和個性化的集合，即除了基本都有的別墅、公寓、五星酒店、酒店公寓、商業(yè)街、娛樂配套等產(chǎn)品外，不同的項目還會根據(jù)其所在海域的屬性不同、開發(fā)商實力的不同開發(fā)各具風格的產(chǎn)品。 ? 如半山半島開發(fā)的國際潛水基地、游艇會、溫泉、養(yǎng)生山谷、生活美術(shù)館；香水灣 1號擁有的私屬沙灘、婚禮教堂；大連萊茵海岸度假村中的室內(nèi)滑雪場、卡丁車賽場、封閉式海水戲水樂園等等（部分項目情況見下表）。 大眾型產(chǎn)品 個性化產(chǎn)品 半山半島 觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、 SPA 國際潛水基地、游艇會、溫泉、 4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術(shù)館 香水灣 1號 獨棟 /聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會所、 SPA 私屬沙灘、婚禮教堂 博鰲藍色海岸 獨棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會所 會議型酒店（完善的會議場地和設施） 大連萊茵海岸度假村 別墅、公寓、無星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳 室內(nèi)滑雪場、卡丁車賽場、封閉式海水戲水樂園、游艇碼頭 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 4. 旅投黃金海岸項目可借鑒趨勢 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 62 ? 讓產(chǎn)品線日趨豐富 ? 雖然目前市場上單個濱海度假項目的產(chǎn)品還是相對比較簡單的，一般以別墅 +酒店的形式出現(xiàn)，但是隨著人們休閑度假意識越發(fā)強烈，度假要求也會越來越高，為了滿足消費者的需求，為項目贏得更高利潤，度假產(chǎn)品不可能再是一成不變地面向大眾，而是必須迎合客戶的喜好，創(chuàng)新產(chǎn)品類型。 ? 三亞半山半島的成功，其中有部分原因就是它擁有相對完整的產(chǎn)品線，加上它周圍已開發(fā)的產(chǎn)品資源相當充盈。 ? 將產(chǎn)品形態(tài)多樣化 ? 濱海度假項目這類綜合的復合地產(chǎn)項目，除了要求產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品功能分區(qū)清晰外，產(chǎn)品形態(tài)也要求多樣化。比方說，住宅區(qū)除了別墅也要有觀景公寓；酒店除了一般商務酒店、標準型酒店外，別墅式酒店、度假酒店也應涉及。 ? 產(chǎn)品檔次應趨向中高端 ? 隨著選擇濱海度假的人越來越多，度假產(chǎn)品的受眾面也隨之越來越廣，而在此基礎上，無論是上層人士還是普通百姓，越是高檔的產(chǎn)品越讓人們趨之若鶩，以希望享受一個真正的假期。而產(chǎn)品在檔次上的差距除了能提升項目品牌知名度外，也可以為項目盈利添上亮麗一筆。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 5. 旅投黃金海岸等濱海類度假項目的核心競爭力挖掘 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 63 ? 資源優(yōu)勢 ? 優(yōu)質(zhì)的濱海資源，怡人的海景風光，不但可以讓前來旅游度假的人放松心情，凈化心靈，利用大海和沙灘打造的一系列運動更是具有強大的吸引力，與大海搏擊，這是只有濱海度假才能享受到的不可復制的資源優(yōu)勢。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 濱海度假項目除了可以開發(fā)別墅、酒店、高爾夫、溫泉等產(chǎn)品外，還能打造潛水基地、游艇俱樂部等多樣的度假設施。 ? 開發(fā)優(yōu)勢 ? 開發(fā)引擎的缺失，大大降低了投資風險。當然引入酒店等其它高檔配套更能凸顯該類項目的價值，從而獲得更多收益。 ? 這些核心競爭力，在濱海資源的缺失下，往往容易加大項目可復制性的難度。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 山海結(jié)盟養(yǎng)生谷 —— 三亞半山半島，“皇冠上的紅寶石” Copyright 2023 Intent Consulting International Company 64 ? 半山半島，熱帶風情優(yōu)雅小鎮(zhèn)，大型濱海復合地產(chǎn)，仿佛一個微觀城市，將世界美好城市濃縮于一處 —— 商業(yè)、娛樂、休閑、居住、功能齊備，是中國濱海地產(chǎn)第一品牌。 ? 項目基本情況 ? 半山半島項目，位于海南省三亞市小東海鹿回頭半島，鹿嶺路 27號，鹿回頭公園旁，距離市區(qū)和大東海 3公里。 ? 項目總占地規(guī)模 2066畝，是由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、高星級酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等等。 ? 項目總銷售額預計 200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目。 案例鏈接四：三亞半山半島 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 1. 項目開發(fā)背景 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 65 ? 半山半島位于三亞小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的絕頂自然資源。 案例鏈接四：三亞半山半島 ? 為了最大化地發(fā)揮這些資源的價值，三亞市政府極力招攬大企業(yè)進