【正文】 案例鏈接四：三亞半山半島 ? 為了最大化地發(fā)揮這些資源的價值，三亞市政府極力招攬大企業(yè)進
。 ? 項目總銷售額預計 200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目。 ? 項目總占地規(guī)模 2066畝，是由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 山海結(jié)盟養(yǎng)生谷 —— 三亞半山半島，“皇冠上的紅寶石” Copyright 2023 Intent Consulting International Company 64 ? 半山半島，熱帶風情優(yōu)雅小鎮(zhèn)，大型濱海復合地產(chǎn)，仿佛一個微觀城市，將世界美好城市濃縮于一處 —— 商業(yè)、娛樂、休閑、居住、功能齊備，是中國濱海地產(chǎn)第一品牌。當然引入酒店等其它高檔配套更能凸顯該類項目的價值，從而獲得更多收益。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 濱海度假項目除了可以開發(fā)別墅、酒店、高爾夫、溫泉等產(chǎn)品外，還能打造潛水基地、游艇俱樂部等多樣的度假設施。而產(chǎn)品在檔次上的差距除了能提升項目品牌知名度外，也可以為項目盈利添上亮麗一筆。比方說，住宅區(qū)除了別墅也要有觀景公寓；酒店除了一般商務酒店、標準型酒店外，別墅式酒店、度假酒店也應涉及。 ? 三亞半山半島的成功，其中有部分原因就是它擁有相對完整的產(chǎn)品線，加上它周圍已開發(fā)的產(chǎn)品資源相當充盈。 ? 如半山半島開發(fā)的國際潛水基地、游艇會、溫泉、養(yǎng)生山谷、生活美術(shù)館；香水灣 1號擁有的私屬沙灘、婚禮教堂；大連萊茵海岸度假村中的室內(nèi)滑雪場、卡丁車賽場、封閉式海水戲水樂園等等（部分項目情況見下表）。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 3. 濱海類度假項目的產(chǎn)品趨勢剖析 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 61 ? 國內(nèi)的濱海度假項目主要集中在海南、青島、大連等沿海城市，其海景資源相對來講是比較優(yōu)質(zhì)的，在國內(nèi)外也享有盛名。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱海類度假項目分類 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 60 ② 按項目產(chǎn)品線豐富程度不同，可分為“全向型”項目和“半向型”項目 ? “全向型”項目：項目功能分區(qū)明確，物業(yè)類型齊全，周邊資源豐富，幾乎覆蓋了濱海度假應有的所有產(chǎn)品，別墅、公寓、酒店、游艇、溫泉、 SPA、商業(yè)等，如三亞半山半島。 ? 私人型項目：雖同為濱海度假項目，但因其高檔的產(chǎn)品，私密的環(huán)境，客戶定位有一定指向性，多為頂級成功人士打造，如香水灣 1號項目。 ? 旅投公司在決策黃金海岸等濱海旅游度假項目前，必須清楚地認識到不同地區(qū)、文化背景的影響，因為這些影響，使得同時沿海國家在開發(fā)濱海旅游的時間上差別很大。 ? 科學系統(tǒng)的營銷策略 ? 最后，采用科學系統(tǒng)的營銷策略。 ? 先進的開發(fā)指導思想 ? 在七里海開發(fā)過程中，始終把產(chǎn)品的品質(zhì)放在第一位，做就要做精品。開發(fā)商在項目開發(fā)的過程中，確立了“創(chuàng)造特色、打造品牌、關(guān)注客戶、用心服務”的經(jīng)營理念，并一直致力于成為擁有國內(nèi)一流的飯店管理公司、省內(nèi)最具特色的房地產(chǎn)公司和具有綜合優(yōu)勢的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群組成的大型國家級企業(yè)集團，成功嫁接了飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)雙輪驅(qū)動、比翼齊飛的發(fā)展局面。 ? 樹“百年老店”之牌 ? 千島湖開元度假村的成功，“開元”這一品牌也功不可沒?！拔逍羌壘频晔蕉燃偕鐓^(qū)”的千島湖開元度假村的出現(xiàn)，意味著浙江首度出現(xiàn)了以五星級酒店為配套的別墅社區(qū)，這在當時的華東地區(qū)，甚至是全國也是罕見的。 ? 補“市場產(chǎn)品”之缺 ? 在開元度假村沒在千島湖落腳之前，該區(qū)域內(nèi)只有一些簡單的旅游設施和中低端度假酒店。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ⑤ 成功核心密碼 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 56 ? 走“高端定位”之路 ? 隨著人們對度假居住概念的重新認識，千島湖風景區(qū)必將以其獨特的自然、健康、稀有度假養(yǎng)生資源、良好的區(qū)位交通等因素的存在迅速成為一個高檔次的度假休閑場所。 ? 第二階段（ 20232023年），打造五星級酒店 ? 項目基本完全成熟，此時導入著名跨國企業(yè)和民營企業(yè)的商務會議和私人度假客源，這時知名影星等社會名人也慕名而來。 ? 酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設施與生活配套，具體配套設施包括：商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、 KTV包廂、 SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池。 ? 度假產(chǎn)品 ? 千島湖開元度假村從英國進口的“曼哈頓 56號”，價值 1000多萬元，是目前浙江省乃至整個華東地區(qū)價格最高、性能最好、最豪華的游艇，由世界頂級游艇制造商 —— 英國SUNSEEKER國際游艇制造公司設計制造，與英國皇室乘座的游艇同一型號。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ③ 項目產(chǎn)品解析 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 54 ? 景觀布局 ? 千島湖開元度假村充分利用原生態(tài)環(huán)境景觀，以開闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態(tài)園林為內(nèi)景建構(gòu)大環(huán)境體系，突出了野趣、生態(tài)、寫意、浪漫的環(huán)境特征?！庇绕涫且鼓唤蹬R之時，登上作為千島湖開元度假村的特色尊貴配套設施，耗資 1000萬的曼哈頓 56號超豪華游艇，眺望千島湖開元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風情再度展現(xiàn)。巖石岸線形成千島湖開元度假村半島的外圍線，也形成度假村的曲折悠回的園區(qū)輪廓線，與湖面水線保持有 12米左右的波動。 五星級酒店開元度假村建成開業(yè)。 濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)； 高速極大的帶動了千島湖綜吅型房地產(chǎn)市場的成長步伐，各品牌開發(fā)商紛紛進駐，幵獲得收益 典型項目 魚味館建成接待游客； 新安江旅游服務公司成立。 1997年接待游客 ，比 1991年上升了 ％，實現(xiàn)門票收入 2858萬。 2023年，成為全國首批級旅游區(qū) 2023年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、運動的綜吅型旅游發(fā)展； 2023年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 階段 /時間 探查階段 （ 19821991年） 參與階段 （ 19922023年） 發(fā)展階段 （ 20232023年 －？） 重大事件 開發(fā)建設東南湖區(qū)桂花島，標志著千島湖旅游正式開始起步。 ? 從表中可以看出，開元度假村的出現(xiàn)正好處于這個度假區(qū)的快速發(fā)展階段，基礎旅游設施已經(jīng)基本完備，其它娛樂配套也已經(jīng)開始施工，區(qū)位、交通、資源、設施一應俱全，整個千島湖步入良性發(fā)展軌道，正在從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、運動的綜合型旅游發(fā)展。 案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ② 項目發(fā)展條件 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 52 ? 千島湖開元度假村是千島湖發(fā)展的必然產(chǎn)物，滿足社會的需求。 案例鏈接三 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ① 項目基本情況 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 51 ? 千島湖開元度假村坐落在千島湖鎮(zhèn)麒麟半島之上，距杭州 130公里，上海 300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級城市均在 300公里以內(nèi)。 案例鏈接二 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 6. 濱湖類度假項目的客戶定位解析 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 49 ? 旅游度假區(qū)的經(jīng)濟效益很大程度上取決于度假區(qū)旅游客源的充裕程度，因此在開發(fā)任意一個度假項目時，對客戶的精準定位就顯得十分關(guān)鍵了，一般客戶定位主要從客戶來源、客戶結(jié)構(gòu)特征、客戶需求這三個方面進行綜合評價。 ? 項目占地 16萬平方米，別墅區(qū)總體量為 ，度假酒店總建筑面積達 方米，擁有 158個泊位的專用車庫和大型停車場，全程有近 2公里的環(huán)島公路。 ? 其開發(fā)的太湖文化論壇是繼海南博鰲亞洲經(jīng)濟論壇項目之后，唯一一個全國性超大型的、最高規(guī)格的、全綜合性的以文化為主題的論壇項目。整體開發(fā)類型包括大型會議中心、五星級賓館、酒店式公寓組團、住宅社區(qū)等。占地約 1000余畝，區(qū)域內(nèi)風光旖旎，有山有水有島，還有近 5公里的黃金岸線。從圖中可以看出，隨著時代發(fā)展， 文化、論壇 等新的開發(fā)引擎逐漸嶄露頭角，成為一種趨勢。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 5. 開發(fā)引擎解密 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 46 ? 一般情況下，由于濱湖項目開發(fā)周期長，大多都以觀光旅游開始，因此此類項目都先投入開發(fā)一些娛樂配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項目及區(qū)域成熟后再進行房地產(chǎn)銷售，完成由旅游向休閑度假的轉(zhuǎn)變。 ? 引擎二：高爾夫 +五星酒店： ? 高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產(chǎn)項目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式。比如說當下的濱湖度假住宅產(chǎn)品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開發(fā)觀景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產(chǎn)品雷同，則對其銷售必將有決定性的幫助。其中娛樂體驗和休閑度假層次是北戴河項目的主攻方向，其創(chuàng)新主要從三方面著手：以文化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉，比方說如果北戴河項目所在區(qū)域內(nèi)所有項目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為項目主題定位的備選方案之一；主題的創(chuàng)新還要堅持特色，目前最受歡迎的主題排名是：教育展覽、珍禽異獸、植物園林、原野叢林、外國文化、歷史陳列、河流歷險、生活娛樂、水上公園、動物表演、花卉展覽、休閑養(yǎng)生等。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類型濱湖項目的開發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復制性強。而由于此類度假項目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個難點，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。 ? 特征三：在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大 ? 濱湖類度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設施與外部環(huán)境才是這類項目的重點，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)中占地不會傾向絕對大比重。 ? 特征二：項目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達的交通體系 ? 湖濱類資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致 1個小時左右車程。 ? 特色品牌類項目：知名開發(fā)商，國際品牌五星級度假酒店，品牌的強強聯(lián)合是現(xiàn)今比較流行的開發(fā)方式，如綠城千島湖度假項目，引進喜來登度假酒店，使整個項目更加受市場關(guān)注。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱湖類度假項目分類 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 42 ③ 按項目開發(fā)特色分類，可分為特色配套類項目、特色住宅類項目和特色品牌類項目 ? 特色配套類項目：除基礎商業(yè)、會所、酒店配套外，在此類項目中還會開發(fā)其它高品質(zhì)或者新潮流的配套設施，如中信太湖城開發(fā)的太湖文化論壇、千島湖天清島度假村開發(fā)了易文化主題公園等。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱湖類度假項目分類 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 41 ② 按項目所擁有的資源配套分類，可分為自有配套型項目和共享配套型項目 ? 自有配套型項目：此類濱湖項目產(chǎn)品線豐富，集酒店、娛樂、商業(yè)、度假項目于一體，如綠城千島湖度假公寓。 濱湖類項目 一 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱湖類度假項目分類 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 40 ① 按項目所處區(qū)域開發(fā)程度分類，可分為區(qū)