【正文】 旅游地產(chǎn)，因大量的管理問題，經(jīng)營問題而遭受打擊后，至2004年才開始復(fù)蘇的狀況，是旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結(jié)果。實(shí)際上，在旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時(shí)度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了將近一百多億美元的分時(shí)度假銷售額。從上海前沿集團(tuán)與某全球著名酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議在中國全面發(fā)展度假產(chǎn)權(quán)酒店，天津泰達(dá)集團(tuán)收購目前國內(nèi)最大的分時(shí)度假公司的動態(tài)中均可以看到，旅游地產(chǎn)熱潮的前期準(zhǔn)備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。7 旅游房地產(chǎn)發(fā)展分析從１９９５年５月份國家實(shí)行５天工作日，到１９９９年國務(wù)院批準(zhǔn)開始實(shí)行五一、十一和春節(jié)三個(gè)黃金周，加上法定休假日，一年將近１１４天是假期，如果將來推行帶薪休假，那么一年將有１／３時(shí)間可以休假。隨著人民生活水平的提高，休閑時(shí)間的增加，對休閑產(chǎn)業(yè)的需求就更大，這成為推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。旅游休閑產(chǎn)業(yè)，特別是旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常廣闊。 旅游房地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)與潛力旅游地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù)、GDP水平等都有著密切的關(guān)系。時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了契機(jī)。 旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺近幾年來我國旅游業(yè)保持著良好的增長勢頭。2002年入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)分別為 、%%。、%%。世界旅游組織預(yù)測，到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地，接待旅游者人數(shù)13710萬人次，%。旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以及拉動旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。假日經(jīng)濟(jì)帶動高品質(zhì)的居住需求。工作時(shí)間縮短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天長假及企業(yè)年假制度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機(jī)。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，%的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要3—5年的時(shí)間，也就是說旅游房地產(chǎn)的潛在需求潛力巨大。 居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化自改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發(fā)展更為迅速。截止2000年。這還不包括居民手中的現(xiàn)金和個(gè)人具有絕對支配權(quán)的私人企業(yè)的資本。這些財(cái)富并未平均分配到每一個(gè)人的頭上，這反映著中國居民中富裕階層和中產(chǎn)階級數(shù)量的巨大，旅游房地產(chǎn)業(yè)面對著旺盛的需求。隨著收入的增多，恩格爾系數(shù)的下降，有利于個(gè)人健康、發(fā)展、提高享受層次的支出比例在不斷地上升。基于國際消費(fèi)潮流的影響以及以現(xiàn)代城市化為背景的休閑文化的形成使旅游本身的內(nèi)涵發(fā)生了變化。享受自然、享受人生的時(shí)尚消費(fèi)越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假旅游過度。我國城市高收入、這個(gè)群體有需求也有能力購買旅游房地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。旅游房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)者群體正逐步擴(kuò)大。出游的選擇及消費(fèi)水平受家庭月收入的影響。據(jù)對國內(nèi)旅游者的統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)家庭月收入在1000元以上的占了出游人數(shù)的絕大多數(shù)。人均旅游花費(fèi)水平在總體上是隨著其收入的由低到高而遞增的。月收入1000—1999元的，；月收入2000—2999元的，；月收入3000—3999元的，；月收入4000—4999元的，；月收入5000元以上的出游者。 房產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口2004年初始，房地產(chǎn)就步入了升溫的軌道，一向走勢溫和的房地產(chǎn)類股票突然出現(xiàn)了“井噴”行情。房地產(chǎn)類公司的另類投資價(jià)值——擁有豐富土地儲備的公司，有望借助于歷史形成的土地儲備升值而提升其內(nèi)在的投資價(jià)值。2月3日，達(dá)到近年來的最好水平。據(jù)預(yù)測，在今年的經(jīng)濟(jì)政策可能緊縮的情況下，2004年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)雖將略有回調(diào)，但仍會高于上年同期水平或基本持平。但另一方面，住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，這使得更多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向邊緣市場的開發(fā)，包括旅游物業(yè)、教育文化物業(yè)、利，技物業(yè)等。我國現(xiàn)已存在的大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型酒店中，除了少數(shù)幾個(gè)品牌外，大多存在不規(guī)范的現(xiàn)象，遠(yuǎn)離國際水準(zhǔn)。另外，顯示五星級酒店尊貴身份的高價(jià)位令眾多消費(fèi)者望而卻步。旅游房地產(chǎn)既具有完備的硬件、軟件配套設(shè)施及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)在價(jià)位上又是足具誘惑力的。相當(dāng)一部分年輕人為父母買房，將風(fēng)景宜人的產(chǎn)權(quán)酒店作為老人的養(yǎng)老之地。集團(tuán)購房的公司一方面出于會議、職工度假考慮投資買房一勞永逸，同時(shí)還有一個(gè)很重要的原因便是避免每年支付一大筆費(fèi)用。 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，景區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越旅游房地產(chǎn)的發(fā)展要求交通設(shè)施規(guī)劃合理，方便客人安全、便捷地進(jìn)出。我國的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展已達(dá)到了一定的完善程度，城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化發(fā)展迅速。據(jù)專家預(yù)言，在中國的大城市5年之內(nèi)就會進(jìn)入5個(gè)人一輛車的時(shí)代。汽車時(shí)代的來臨使京、滬、深等中心城市提前進(jìn)入了舒適住宅時(shí)代。這對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個(gè)好消息。中國擁有漫長的海岸線、無數(shù)風(fēng)景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。旅游房地產(chǎn)多處在這些風(fēng)景名勝地、海濱地區(qū)及運(yùn)動、度假勝地，這就給項(xiàng)目開發(fā)帶來了自然景觀、綠化生態(tài)、歷史文脈等方面的先天優(yōu)勢。海南島度假設(shè)施的開發(fā)商利用當(dāng)?shù)赜凭玫臍v史文化、多個(gè)少數(shù)民族在那里繁衍生息的特點(diǎn)創(chuàng)造的生動有趣的文化產(chǎn)物和體驗(yàn)每年吸引了大量的游客前去度假。 旅游地產(chǎn)成為熱點(diǎn)的幾個(gè)原因 政策國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策。為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的平臺。據(jù)國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。在旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發(fā)和營銷經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商，對旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。 基礎(chǔ)建設(shè)其次，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速，從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車的水平，上海12個(gè)人一輛車，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個(gè)促進(jìn)其發(fā)展的利好消息。 旅游地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)問題首先從經(jīng)濟(jì)上來講，恐怕需要不止一步的飛躍。再者，旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來講，所謂的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個(gè)敏感的問題。第三，旅游地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)景氣與否的影響非常之大。當(dāng)然，我國經(jīng)濟(jì)目前正處于上升時(shí)期，增長空間還很大，但是中國經(jīng)濟(jì)正越來越多地受到全球經(jīng)濟(jì)的影響，旅游地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)放眼全球，不可低估風(fēng)險(xiǎn)。第四，到現(xiàn)在為止，旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，雖然我國的產(chǎn)業(yè)有獨(dú)到的速成之術(shù)，但旅游地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對服務(wù)的要求很高，這都不是一朝一夕可以達(dá)到的。在旅游地產(chǎn)的具體運(yùn)作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散就是阻礙地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改變這種局面的辦法之一是通過理念引導(dǎo)。但顯然這需要相當(dāng)長的時(shí)間。