【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過(guò)80家。 與旅游相關(guān)的寫字樓這類房產(chǎn)以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。 景區(qū)住宅發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂(lè)等多種功能的住宅項(xiàng)目。如:景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝度假村(風(fēng)格別墅)、民俗度假村等。這類項(xiàng)目實(shí)際上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼在一起，前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，后者實(shí)際就是商品住宅，可以購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)。在美國(guó)的夏威夷、佛羅里達(dá)，瑞士的洛桑、盧森，許多景區(qū)周邊開發(fā)的住宅項(xiàng)目很有特色。如洛桑大湖北面，環(huán)保住宅同風(fēng)景區(qū)很美地配合，既適合人居，又很好地保護(hù)了環(huán)境。杭州宋城集團(tuán)在杭州樂(lè)園景區(qū)開發(fā)的景觀房產(chǎn)也取得了良好的效果。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所，為外地富商提供休閑度假居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。4 旅游房地產(chǎn)分類旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類： 旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這種房地產(chǎn)的意義在于增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。 旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。另外，旅游休閑培訓(xùn)中心等也與此相關(guān)，其客戶群體主要針對(duì)于企業(yè)公司，作為商務(wù)會(huì)議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟(jì)方便的福利待遇。 旅游度假地產(chǎn)又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。 旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這類住宅以為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分四類，即:①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。②在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。 ③與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā):④以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。5 旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)特征分析 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的比較與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)從前期策劃到后期物業(yè)管理的全過(guò)程，都具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)特征。 優(yōu)雅的環(huán)境資源旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時(shí)也注重當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)出于價(jià)位的考慮，對(duì)自然環(huán)境的要求往往不是很高。 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，對(duì)面積并無(wú)特別的要求。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目除為客戶提供完善的日用設(shè)施外，同時(shí)解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設(shè)施及購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全的小社會(huì)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。 符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營(yíng)造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營(yíng)造一種旅游文化。使消費(fèi)者脫離日常工作壓力、復(fù)雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調(diào)節(jié)。漫漫沙灘、青青草地，悠悠藍(lán)天……均是旅游房地產(chǎn)開發(fā)所追求的，其建筑風(fēng)格多突出休閑色彩。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)單純住宿條件的要求。 與其他領(lǐng)域比較 投資回收率高旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來(lái)吸引投資者，然后在經(jīng)營(yíng)中獲利。旅游房地產(chǎn)的交易是大數(shù)步，同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率。對(duì)于一般旅游產(chǎn)品而言，投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租……小額的交易使其投資的回收期漫長(zhǎng)。而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個(gè)或多個(gè)單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營(yíng)，獲取相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。在英國(guó)，購(gòu)置房產(chǎn)歷來(lái)被人們視為最佳的投資方式之一。以美國(guó)過(guò)去20年各項(xiàng)主要投資作比較，房地產(chǎn)的收益率比股票還要略高一些，高于物價(jià)指數(shù)的升幅，這顯示出房地產(chǎn)投資均具有抗通脹、保值的功能。 消費(fèi)檔次高旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國(guó)外它還是中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)品。國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設(shè)立涵蓋了各個(gè)收入階層人們的消費(fèi)，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。 消費(fèi)的可存儲(chǔ)性和期權(quán)消費(fèi)旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時(shí)間上可以是多次的，即一次性購(gòu)買多個(gè)時(shí)間段或生前永久性(如養(yǎng)老型酒店)的消費(fèi)權(quán)。時(shí)權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店的購(gòu)買者不僅擁有其所有權(quán)或使用權(quán)，同時(shí)享有“亞洲酒店資源聯(lián)盟”所轄東南亞、港澳地區(qū)和內(nèi)地多處旅游勝地500多家四星級(jí)以上酒店的交換和使用權(quán)。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭?gòu)買或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，不存在儲(chǔ)存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi)。 旅游房地產(chǎn)兩大特性 養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結(jié)合起來(lái)的旅游地產(chǎn)有自己的特點(diǎn)，養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結(jié)合起來(lái)的。和一般城市房地產(chǎn)不同，不是簡(jiǎn)單解決居住問(wèn)題，它要解決更多的其他問(wèn)題。不管分時(shí)度假還是一般度假都是第二居所的概念，這是從旅游點(diǎn)，就是旅游房地產(chǎn)集中在某一個(gè)點(diǎn)上，開始向一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)城市擴(kuò)大的過(guò)程。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，如果沒(méi)有多種消費(fèi)方式就發(fā)展不起來(lái)。一些人開始在香港或者其他一些地區(qū)購(gòu)房，第二居所概念是在一個(gè)更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)，今后就會(huì)逐步的出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化，所以地產(chǎn)也會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。如外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購(gòu)房，這樣就帶動(dòng)了海南房地產(chǎn)的提升。 旅游房地產(chǎn)開發(fā)與旅游地產(chǎn)配套服務(wù)軟硬兼