【正文】 但顯然這需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點(diǎn)。在旅游地產(chǎn)的具體運(yùn)作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。當(dāng)然，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于上升時(shí)期，增長(zhǎng)空間還很大，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)正越來越多地受到全球經(jīng)濟(jì)的影響，旅游地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)放眼全球，不可低估風(fēng)險(xiǎn)。再者，旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來講，所謂的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個(gè)敏感的問題。對(duì)于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個(gè)促進(jìn)其發(fā)展的利好消息。在旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發(fā)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商，對(duì)旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的平臺(tái)。海南島度假設(shè)施的開發(fā)商利用當(dāng)?shù)赜凭玫臍v史文化、多個(gè)少數(shù)民族在那里繁衍生息的特點(diǎn)創(chuàng)造的生動(dòng)有趣的文化產(chǎn)物和體驗(yàn)每年吸引了大量的游客前去度假。中國(guó)擁有漫長(zhǎng)的海岸線、無數(shù)風(fēng)景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。汽車時(shí)代的來臨使京、滬、深等中心城市提前進(jìn)入了舒適住宅時(shí)代。我國(guó)的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展已達(dá)到了一定的完善程度，城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化發(fā)展迅速。集團(tuán)購(gòu)房的公司一方面出于會(huì)議、職工度假考慮投資買房一勞永逸，同時(shí)還有一個(gè)很重要的原因便是避免每年支付一大筆費(fèi)用。旅游房地產(chǎn)既具有完備的硬件、軟件配套設(shè)施及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)在價(jià)位上又是足具誘惑力的。我國(guó)現(xiàn)已存在的大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型酒店中，除了少數(shù)幾個(gè)品牌外，大多存在不規(guī)范的現(xiàn)象，遠(yuǎn)離國(guó)際水準(zhǔn)。據(jù)預(yù)測(cè)，在今年的經(jīng)濟(jì)政策可能緊縮的情況下，2004年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)雖將略有回調(diào)，但仍會(huì)高于上年同期水平或基本持平。房地產(chǎn)類公司的另類投資價(jià)值——擁有豐富土地儲(chǔ)備的公司，有望借助于歷史形成的土地儲(chǔ)備升值而提升其內(nèi)在的投資價(jià)值。月收入1000—1999元的，；月收入2000—2999元的，；月收入3000—3999元的，；月收入4000—4999元的，；月收入5000元以上的出游者。據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)旅游者的統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)家庭月收入在1000元以上的占了出游人數(shù)的絕大多數(shù)。旅游房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)者群體正逐步擴(kuò)大。享受自然、享受人生的時(shí)尚消費(fèi)越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假旅游過度。隨著收入的增多，恩格爾系數(shù)的下降，有利于個(gè)人健康、發(fā)展、提高享受層次的支出比例在不斷地上升。這還不包括居民手中的現(xiàn)金和個(gè)人具有絕對(duì)支配權(quán)的私人企業(yè)的資本。 居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化自改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發(fā)展更為迅速。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，%的增長(zhǎng)幅度。工作時(shí)間縮短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天長(zhǎng)假及企業(yè)年假制度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以及拉動(dòng)旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺(tái)，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)將成為世界最大的旅游目的地，接待旅游者人數(shù)13710萬人次，%。2002年入境旅游人數(shù)和國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)分別為 、%%。時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了契機(jī)。旅游休閑產(chǎn)業(yè)，特別是旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常廣闊。7 旅游房地產(chǎn)發(fā)展分析從１９９５年５月份國(guó)家實(shí)行５天工作日，到１９９９年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開始實(shí)行五一、十一和春節(jié)三個(gè)黃金周，加上法定休假日，一年將近１１４天是假期，如果將來推行帶薪休假，那么一年將有１／３時(shí)間可以休假。實(shí)際上，在旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時(shí)度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了將近一百多億美元的分時(shí)度假銷售額。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。我國(guó)雖然很早就引入了分時(shí)度假的概念，但未建立相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理體制，更多的停留在旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)上。但“國(guó)外的旅游房地產(chǎn)更多的是講旅游度假地產(chǎn)，而從中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)來看，更多的房地產(chǎn)商盯住的是旅游住宅地產(chǎn)”。目前國(guó)內(nèi)開發(fā)較多的主題公園、民俗游等活動(dòng)，就已經(jīng)趨于飽和。這一點(diǎn)確實(shí)能夠在許多旅游地產(chǎn)個(gè)案中得到印證。所以，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)避免一味的高檔豪華，可以根據(jù)不同需求者的要求，進(jìn)行多層次的開發(fā)。然而，由于工作繁忙、通勤距離過長(zhǎng)、配套設(shè)施不足等問題，使得郊區(qū)別墅的使用率較低，造成了很大浪費(fèi)。因此，一提到第二居所，大家肯定想到在郊區(qū)風(fēng)景如畫有一個(gè)大的房子，和家人，朋友一起開車去度假，體驗(yàn)放松的感覺。根據(jù)我國(guó)風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)條例，對(duì)在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)開發(fā)的各種房產(chǎn)項(xiàng)目均有嚴(yán)格的限制，因此，在城市規(guī)劃制訂和管理中，要嚴(yán)格控制風(fēng)景區(qū)周邊的用地性質(zhì)和旅游房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，防止以旅游的目的來進(jìn)行住宅開發(fā)。 加強(qiáng)對(duì)風(fēng)景區(qū)資源的管理目前國(guó)內(nèi)旅游住宅地產(chǎn)很多直接依托現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)，開發(fā)商依托現(xiàn)有風(fēng)景區(qū)的知名度和影響力，通常能取得很好的收益。但開發(fā)商只要在措辭上稍加變化，就有可能改變開發(fā)性質(zhì)，以“打擦邊球”來進(jìn)行建設(shè)和銷售。按照現(xiàn)在的城市建設(shè)用地劃分標(biāo)準(zhǔn)，不同開發(fā)形式的旅游房地產(chǎn)用地根據(jù)使用性質(zhì)可能會(huì)屬于不同的建設(shè)用地。如此，方能成落子不敗的局面。住宅房地產(chǎn)可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系，殷勤的物業(yè)管理來打動(dòng)消費(fèi)者，而旅游地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上，還要有一個(gè)已建立好完備的再營(yíng)銷的網(wǎng)絡(luò)，讓消費(fèi)者看到長(zhǎng)期的投資回報(bào)和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景,才能吸引消費(fèi)者的投資。然而新開發(fā)區(qū)的土地費(fèi)用一般會(huì)相對(duì)較低，旅游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的潛能會(huì)很大，問題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。 持續(xù)的投資旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是用地范圍大，在已有的自然景觀上需要擴(kuò)展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。國(guó)外曾總結(jié)出六種常見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。 完善的規(guī)劃旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購(gòu)物、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，使得消費(fèi)者在旅游度假的同時(shí)也不會(huì)感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。目前，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)，試圖以文化這張牌來提升項(xiàng)目的品味和檔次。 良好的題材旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們到此觀光游覽，進(jìn)而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機(jī)。有的地方環(huán)境的價(jià)值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。第三種是開發(fā)滿足人們旅游投資需求的產(chǎn)品，以產(chǎn)權(quán)酒店為主。從目前國(guó)內(nèi)的操作來看，旅游房地產(chǎn)在市場(chǎng)上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項(xiàng)目，等旅游項(xiàng)目做成熟地以后，再開發(fā)商品房。旅游地產(chǎn)常常要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)得很好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。凡是有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)，因?yàn)樗幸粋€(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)來實(shí)施。 旅游房地產(chǎn)開發(fā)與旅游地產(chǎn)配套服務(wù)軟硬兼施這里需要指出的是