【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 n深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)n南京中山國(guó)際高爾夫產(chǎn)品是旅游地產(chǎn)概念、功能和品牌的承載者，是旅游地產(chǎn)投資收益的主體，根據(jù)各類產(chǎn)品在開發(fā)中作用，分為主體類產(chǎn)品和配套類產(chǎn)品主體類產(chǎn)品u度假酒店u度假別墅u度假公寓 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品配套類產(chǎn)品u 游艇u商業(yè)街u會(huì)所一、酒店品牌選擇功能定位品牌功能配套功能盈利功能酒店是最基本的度假產(chǎn)品，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中不可或缺的產(chǎn)品，酒店是旅游度假功能重要提供者，也是項(xiàng)目?jī)r(jià)值和品牌的重要體現(xiàn)者。綠城千島湖度假公寓，引入 喜來登 酒店，五星級(jí)，套房數(shù) 250，標(biāo)準(zhǔn)間 1600元 /天旅游渡假區(qū)酒店入住率受季節(jié)性影響較大，整體保持較高入住率，以三亞為例， 2023年前三季度酒店入住率 %同比增長(zhǎng) 2%， 2023年旅游飯店客房開房率 %，整體入住率較高，并表現(xiàn)為一、四季度入住率高于二、三季度一、酒店千島湖開元度假村，五星級(jí) 227套房，標(biāo)準(zhǔn)間 700元 /天陵水香水灣君瀾度假酒店，別墅型，65套房，標(biāo)準(zhǔn)間2990元 /天三亞半山半島洲際度假酒店， 五星級(jí) 343套房，標(biāo)準(zhǔn)間2600元 /天三亞萬(wàn)豪度假酒店， 五星級(jí)452套房，標(biāo)準(zhǔn)間 2200元 /天目前酒店品質(zhì)星級(jí)呈逐漸升高趨勢(shì)，高星級(jí)、高價(jià)格酒店大量出現(xiàn)在旅游景區(qū)，成為項(xiàng)目檔次的標(biāo)志，旅游區(qū)酒店入住率整體較高酒店運(yùn)營(yíng)模式處在不斷創(chuàng)新中，國(guó)內(nèi)高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要采用 引入管理公司 的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)方面采用 自主持有產(chǎn)權(quán) 或者 出售產(chǎn)權(quán) 的模式一、酒店典型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式表度假別墅是目前旅游度假項(xiàng)目住宅類產(chǎn)品的主力，在產(chǎn)品打造和運(yùn)營(yíng)方面突出其旅游度假的特點(diǎn)。產(chǎn)品分類產(chǎn)品特點(diǎn)核心功能居住功能商務(wù)功能情感功能休閑娛樂功能投資功能客源特殊 具有別墅產(chǎn)品的奢 華、私密性特征占有旅游度假的稀缺資源集觀光、休閑娛樂于一體價(jià)格昂貴 五大產(chǎn)品特征二、度假別墅 產(chǎn)品面積跨度大，盡可能多的擴(kuò)大產(chǎn)品線，降低風(fēng)險(xiǎn)，戶型設(shè)計(jì)酒店化，度假功能優(yōu)于居住功能，營(yíng)造度假氛圍，通常是精裝修，并有奢華產(chǎn)品配置擴(kuò)大產(chǎn)品線降低風(fēng)險(xiǎn)216。在江浙一帶，別墅戶型面積總體來說偏大，一般在300平方米以上。216。海南地區(qū)，別墅利用時(shí)間段，戶型面積中 70200平方米。觀景功能優(yōu)于居住功能216。度假別墅設(shè)計(jì)特別要照顧到客戶的觀景需要。216。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)設(shè)計(jì)宜居戶型，巧用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、架空層、架空廊等設(shè)計(jì)。創(chuàng)造出度假氣息觀景需要 打破常規(guī)面積跨度大216。別墅強(qiáng)調(diào)享受和度假感216。模糊客廳、臥室、衛(wèi)生間的界線，營(yíng)造出不同于日常生活的浪漫度假氣息。一般采用全裝修，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，選擇配置二、度假別墅 度假別墅類項(xiàng)目 的 建筑風(fēng)格特征：建筑風(fēng)格鮮明，風(fēng)格定位結(jié)合旅游主題，體現(xiàn)地方特色216。 世界上的頂級(jí)別墅以西班牙式、意大利式、法式三大經(jīng)典建筑風(fēng)格為主；216。 國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的別墅也多采用西班牙地中海、法式或歐美簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格；216。 度假別墅類項(xiàng)目需要 結(jié)合地域特征，植入當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情及文化特色。二、度假別墅 度假別墅類 產(chǎn)品的園林與度假主題相協(xié)調(diào)，園林風(fēng)格與度假區(qū)景觀及文化相一致，園林與建筑融合，景觀延伸到建筑216。 國(guó)內(nèi)的度假別墅園林風(fēng)格可分為西班牙地中海式、法式、中式、東南亞熱帶雨林風(fēng)格等； 216。 經(jīng)典的園林設(shè)計(jì)并不單純是一種風(fēng)格，而是在異域風(fēng)情中融入中式園林精髓。二、度假別墅 “ 海南 ” 東南亞熱帶風(fēng)格融入中式園林精髓變換的海景熱帶特色高大的椰子樹，典型的特帶植物展現(xiàn)特帶風(fēng)情講究回廊隔而又不全隔的雅致，若干別墅自成組團(tuán)，并以圍墻或是水系相隔，形成風(fēng)格獨(dú)特，很值得玩味的院落空間火紅的鳳凰花等婀挪多姿的熱帶植物青石板、鵝暖石、麻石的運(yùn)用，典型的東南亞材料中國(guó)江南水鄉(xiāng)園林庭院的精華，講究水系環(huán)繞。度假別墅空置期長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)委托管理要求較高，多數(shù)項(xiàng)目提供委托出租服務(wù)以提高客戶投資收益管家式服務(wù)，提高項(xiàng)目品質(zhì)引入世界一流管理公司高智能、私密化項(xiàng)目配套，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目享受感高爾夫球場(chǎng)提供個(gè)性化服務(wù)物業(yè)管理入戶私家泳池、花園風(fēng)情商業(yè)街服 務(wù) 配 套二、度假別墅 度假公寓是在不降低項(xiàng)目整體檔次的前提下延長(zhǎng)產(chǎn)品線的產(chǎn)品，建造上強(qiáng)調(diào)觀景，建筑排布以景觀為核心，產(chǎn)品面積跨度大，不同樓層價(jià)差懸殊普通住宅建筑排布一般都是南北朝向，而度假公寓注重的是景觀面，當(dāng)項(xiàng)目東面臨海或臨湖時(shí)，度假公寓的排布將以景觀面為主采用東西朝向，為的是更好的利用地區(qū)的自然景觀資源。綠城千島湖度假公寓圍繞湖景的建筑排布千島湖湖面綠城千島湖戶型與景觀資源位置示意圖 度假公寓每一戶戶型在設(shè)計(jì)時(shí)一般都圍繞景觀面，盡量使戶戶都做到景觀可視，戶型跨度從 701000平米 度假公寓項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)與旅游景點(diǎn)保持相同風(fēng)格，成為旅游景區(qū)的延伸，景觀和建筑融為一體。三、度假公寓戶型以精裝修為主，設(shè)計(jì)酒店化，弱化功能的齊備，強(qiáng)化空間的舒適u購(gòu)房者以投資為主，一般不會(huì)在公寓中長(zhǎng)期居住，所以一般開發(fā)商都會(huì)選擇以精裝的形式把房子交給購(gòu)房者，做到拎包入住，并便于后期經(jīng)營(yíng)出租。u度假公寓是給人們?cè)诙燃俾糜螘r(shí)提供居住服務(wù)的項(xiàng)目，則舒適度是產(chǎn)品首先要考慮到的。所以一般的度假公寓在戶型設(shè)計(jì)上采用酒店化的設(shè)計(jì)，弱化廚房、儲(chǔ)藏空間，強(qiáng)調(diào)臥室客廳的舒適度綠城千島湖度假公寓戶型圖通過大面積陽(yáng)臺(tái)，讓住戶能最大限度的觀景，總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)高端化，一般不低于 4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)。三、度假公寓六、會(huì)所與普通會(huì)所相比，旅游度假項(xiàng)目會(huì)所對(duì)商務(wù)設(shè)施和服務(wù)要求較高，常有多功能會(huì)議廳及相應(yīng)服務(wù)，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務(wù)中心等。旅游度假類會(huì)所的運(yùn)營(yíng)通常與高爾夫、游艇的運(yùn)動(dòng)設(shè)施相結(jié)合，由俱樂部經(jīng)營(yíng)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)所通常與商業(yè)街、休閑娛樂運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目相配合，按其功能特征形成休閑娛樂類、運(yùn)動(dòng)類、商務(wù)類三大種類。常見的會(huì)所功能普通社區(qū)會(huì)所與旅游地產(chǎn)會(huì)所功能比較現(xiàn)代旅游地產(chǎn)會(huì)所主要為提供配套功能會(huì)所和與高爾夫、游艇等俱樂部結(jié)合的專業(yè)高檔會(huì)，會(huì)所選址需要和商業(yè)街等其他配套設(shè)施協(xié)調(diào)多點(diǎn)發(fā)展保證了各類配套項(xiàng)目擁有獨(dú)立的充分的發(fā)展空間，也有利于各項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目沒有設(shè)置專門大規(guī)模集中性的會(huì)所，而是將傳統(tǒng)的會(huì)所功能分拆分到各個(gè)配套的餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施或項(xiàng)目上，并有可能將其中的一部分交由專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。優(yōu)勢(shì)例：觀瀾湖高爾夫大宅會(huì)所功能列表由于酒店和商業(yè)街的存在，會(huì)所大部分功能將由酒店提供，會(huì)所是否設(shè)置、設(shè)置規(guī)模、功能選擇均需和酒店、商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃六、會(huì)所類配套項(xiàng)目研究針對(duì)當(dāng)前旅游地產(chǎn)開發(fā)中的主要資源類型，重點(diǎn)研究三類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式：?島嶼項(xiàng)目?旅游城市非成熟景觀區(qū)項(xiàng)目?山地坡地項(xiàng)目基于開發(fā)理論的項(xiàng)目研究島嶼項(xiàng)目 開發(fā)要點(diǎn)解讀216。 杭州千島湖開元度假村 【 獨(dú)立開發(fā) 】依托資源 ：杭州千島湖 項(xiàng)目規(guī)模 ： 300畝產(chǎn)品選擇 ：半島度假別墅、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店娛樂配套 ：餐飲、臨湖 SPA、臨湖游泳池、游艇俱樂部216。淀山湖畔涵璧灣 【 獨(dú)立開發(fā)】依托資源 ：上海淀山湖 項(xiàng)目規(guī)模 ： 80萬(wàn)平方米產(chǎn)品選擇 ：別墅娛樂配套 ：會(huì)所、游艇島嶼項(xiàng)目 典型案例216。舟山鳳凰島綜合旅游項(xiàng)目 【 獨(dú)立開發(fā) 】依托資源 ：舟山群島 項(xiàng)目規(guī)模 ： 170畝產(chǎn)品選擇 ：別墅、酒店、游艇、高爾夫娛樂配套 ：凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、淡水垂釣場(chǎng)、近海海釣、野外燒烤等216。青山湖郡原列島花園 【 獨(dú)立開發(fā) 】依托資源 ：浙江青山湖 項(xiàng)目規(guī)模 ： 268畝產(chǎn)品選擇 ： 3300米水岸線， 1個(gè)本島， 1個(gè)半島， 3個(gè)小島，1個(gè)游艇碼頭， 8000平方米精品島嶼會(huì)所酒店， 1個(gè)島嶼特色SPA，約 90棟游艇別墅。216。長(zhǎng)興島桔園度假村 【 部分開發(fā) 】依托資源 ：長(zhǎng)江入?？? 項(xiàng)目規(guī)模 ： 10余萬(wàn)平方米產(chǎn)品選擇 ：別墅、酒店娛樂配套 ： 桔洲穹廬、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、 CS真人射擊場(chǎng)、游泳館、桑拿中心、會(huì)務(wù)中心、橘園人文價(jià)值提升度假先行項(xiàng)目定位完善配套 產(chǎn)品打造島嶼項(xiàng)目開發(fā)成功需要多種要素的推動(dòng)分階段開發(fā)島嶼項(xiàng)目島嶼與陸地間的交通問題，需要有直接的橋梁公路，方便人、車出行，因此島嶼開發(fā)以接近陸地為主基礎(chǔ)設(shè)施島嶼項(xiàng)目與陸地脫離，項(xiàng)目的可進(jìn)入性，島嶼內(nèi)生活設(shè)施，生活環(huán)境是項(xiàng)目能否開發(fā)的前提，交通、基礎(chǔ)設(shè)施首先完善島嶼項(xiàng)目 完善配套交通設(shè)施資源環(huán)境島嶼內(nèi) 水、電、煤氣、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施完備，保證島嶼項(xiàng)目能夠運(yùn)作。對(duì)島嶼環(huán)境進(jìn)行美化和修正；建設(shè)灘涂、凈化水域島嶼與陸地直接相連，實(shí)現(xiàn)駕車直接直接到達(dá)，保證島嶼生活設(shè)施的供應(yīng)安全和生活的便利性島嶼項(xiàng)目 完善配套千島湖開元度假村半島項(xiàng)目，與陸地直接相連上海涵壁灣沿湖群島，島嶼間以道路相連舟山鳳凰島獨(dú)立多島以道路與陸地相連青山湖郡原列島花園半島和獨(dú)立島，以道路鏈接主動(dòng)高端定位u資源價(jià)值： 島嶼具有無(wú)可替代的私密性，具有與世隔絕的先天條件，能實(shí)現(xiàn)寧?kù)o的度假生活，具備打造高端私密性度假空間的條件u客戶基礎(chǔ)： 位于發(fā)達(dá)城市圈的島嶼項(xiàng)目具有廣泛的高端度假客戶，而追求第一居所的中低端客戶不會(huì)考慮遠(yuǎn)郊島嶼產(chǎn)品島嶼項(xiàng)目 項(xiàng)目定位島嶼具有獨(dú)特的親水資源和絕佳的私密性，是休閑度假勝地 ，針對(duì)休閑度假客戶以高端為主，當(dāng)前島嶼類項(xiàng)目主要采用高端定位綠城千島湖度假公寓 杭州青山湖郡原列島花園 上海淀山湖畔涵璧灣以喜來登酒店帶動(dòng)整體高端形象，公寓單價(jià)達(dá) 4萬(wàn)以上，最大戶型上千平米以喜來登酒店帶動(dòng)整體高端形象，公寓單價(jià)達(dá) 4萬(wàn)以上，最大戶型上千平米以喜來登酒店帶動(dòng)整體高端形象，公寓單價(jià)達(dá) 4萬(wàn)以上，最大戶型上千平米u(yù) 挖掘歷史文化，島嶼自身或所在水域通常都具有一定文化歷史產(chǎn)品升級(jí)文化遺址歷史名人風(fēng)土人情古建筑強(qiáng)調(diào)文化的挖掘和概念的創(chuàng)新是提升項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)鍵島嶼項(xiàng)目 人文價(jià)值提升文化賦予和