開(kāi)發(fā)[旅游地產(chǎn)、驅(qū)動(dòng)模式、案例分析](編輯修改稿)
2025-01-19 07:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購(gòu)買(mǎi)住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買(mǎi)力給予有力支持。 滿(mǎn)巢階段（一）： 年輕夫妻，有 6歲以下子女 家庭用品購(gòu)買(mǎi)的高峰期。不滿(mǎn)足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品，購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。 開(kāi)始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開(kāi)支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。 滿(mǎn)巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6歲以上子女 經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買(mǎi)趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷(xiāo)刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開(kāi)始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 住宅購(gòu)買(mǎi) 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買(mǎi) 消費(fèi)特點(diǎn) 滿(mǎn)巢階段（三）： 年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)高峰。 仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。 滿(mǎn)巢階段： 年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立 前期收入較高。購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分，較多購(gòu)買(mǎi)老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴(lài)性增強(qiáng)，后期退休收入減少。 有充足的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開(kāi)始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 孤獨(dú)階段： 單身老人獨(dú)居 收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 經(jīng)濟(jì)能力維持現(xiàn)狀，對(duì)投資的興趣明顯下降，可望從內(nèi)心體驗(yàn)得到享受 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 香港愉景灣 —— 早期交通極為不便，只靠輪度與市區(qū)聯(lián)系 ?區(qū)位 ： 位于大嶼山東北部，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里 ?區(qū)外交通 ： 區(qū)外交通：通過(guò)公路、輕鐵、水路與市中心相連，車(chē)程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 25分鐘左右 ?區(qū)內(nèi)交通 ：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購(gòu)物巴士、電瓶車(chē)及出租汽車(chē)（供租用），私家車(chē)不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保） ?周邊設(shè)施 ： 香港迪士尼樂(lè)園、大嶼山郊野公園 ?規(guī)模 ：占 地 649公頃 ?容積率 ： （全香港最低） ?規(guī)劃人口 ：約 25,000人 ?總開(kāi)發(fā)期 ： 13期 ?公共設(shè)施 ： 資源 ： 優(yōu)良的山，沙灘、海資源 ?地塊現(xiàn)狀 ：背山面海 迪士尼 電瓶車(chē) 旅游地產(chǎn)成功案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 經(jīng)過(guò) 20多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以“環(huán)保城”和南歐度假式概念的愉景灣已成為香港著名 Resort高尚住區(qū) ?開(kāi)發(fā)目標(biāo) “高質(zhì)素、低密度”社區(qū)，接近大自然，享受寧謐生活及不受污染的環(huán)境，度假式居住生活 1 2 3 4 5 6 7 8 8 8 11 11 10 12 13 15 14 17 18 16 規(guī)劃布局： ?政府配套公共交通，貫穿區(qū)域干道與城市交通相連； ?沿山勢(shì)別墅及低層洋房布臵在低處，高層建筑布臵在山體高處 ?整體物業(yè)沿海灣排布，景觀資源最大化； ?商業(yè)、教育集中建設(shè)；學(xué)校處在社區(qū)中央 ?游艇會(huì)、高爾夫等等增值設(shè)施分散排布，價(jià)值均好； ?修建海濱漫步徑、康樂(lè)會(huì)、私人沙灘等大量休閑設(shè)施； ?舉辦多元化的社區(qū)文化活動(dòng) 啟動(dòng)區(qū) 高爾夫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 合理分配用地功能，“ 高質(zhì)素、低密度 ” 進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，大力營(yíng)造公共空間 用地性質(zhì) 面積 ha. 比例 低密住宅 101 % 配套設(shè)施 188 % 自然保育區(qū) 241 % 海岸景物保護(hù)區(qū) 13 % 還遷用地 7 % 郊野公園 63 % 休憩區(qū) 11 % 綠化帶 167 % 政府、社區(qū)機(jī)構(gòu) 10 % 高層洋房 低層洋房 花園別墅 單元面積（平方米） 40 222 46 202 123 480 總套數(shù) 5752 1994 7519 港幣 /平方尺 住宅均價(jià)變化情況 增值舉措： ?經(jīng)營(yíng)城市的角度進(jìn)行配套建設(shè)，同時(shí)滿(mǎn)足社區(qū)和城市需求； ?休閑設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次； ?教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大 房地產(chǎn)泡沫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 啟動(dòng)區(qū)設(shè)臵在最能展示區(qū)域定位特點(diǎn)的位臵，臨海的一線(xiàn)物業(yè)類(lèi)型多樣，同時(shí)緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū) Location Highrise Units Lowrise nits Houses Total Beach Village 432 432 Headland Village adland Drive 97 97 Parkridge Village 504 504 美食廣場(chǎng) 大白灣沙灘 會(huì)所 幼兒園 露天廣場(chǎng) 巴士總站 愉景灣國(guó)際學(xué)校、圣公會(huì)偉倫小學(xué) ? 啟動(dòng)區(qū)選取直接感受海岸沙灘位臵，最能 顯現(xiàn)海濱高檔社區(qū)氛圍 ，并緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū)； ? 啟動(dòng)區(qū)包括高層單位、多層單位、聯(lián)排、獨(dú)立別墅等多品種物業(yè)， 產(chǎn)品線(xiàn)豐富 ，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)； ? 啟動(dòng)區(qū) 配套以社區(qū)居民生活便利為主要目標(biāo) ，如公交站、學(xué)校、幼稚
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