世聯(lián)經(jīng)典案例解讀-溫泉型旅游地產(chǎn)模式總結(jié)(參考版)
2025-06-17 05:01本頁面
【正文】 65 湖畔山莊 100畝 陽坡地塊 100畝 先鋒谷 100畝 別墅二期 100畝 干療所 139畝 在建 9洞高爾夫 18洞高爾夫 滑雪場 開發(fā)順序建議 結(jié)合項目特征，進(jìn)行地塊資源分塊分析和適合發(fā)展產(chǎn)品方向初步研判是確定開發(fā)次序的基礎(chǔ) 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)避風(fēng)險的彈性原則 產(chǎn)品屬性與區(qū)域發(fā)展對應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略 區(qū)域發(fā)展日趨成熟的前提下，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的居住屬性不占主導(dǎo)，對于配套和距離要求不高；聯(lián)排產(chǎn)品居住屬性強(qiáng)，對于配套和距離要求較高；公寓的投資屬性強(qiáng)，對于配套和區(qū)域成熟度要求最高。 62 在過去的一個半月里，世聯(lián)專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作 工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析 ?項目周邊及地塊勘察 ?青島宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ?青島城市發(fā)展現(xiàn)狀 ?青島城市總體規(guī)劃 ?青島房地產(chǎn)市場狀況 ?即墨溫泉鎮(zhèn)發(fā)展計劃 項目和地區(qū)的背景分析 目標(biāo)市場與客戶的集中分析 規(guī)劃設(shè)計建議 ?目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 ?地產(chǎn)專業(yè)人士訪談 ?銷售人員訪談 ?相關(guān)人員的訪談 ?青島規(guī)劃局、統(tǒng)計局、旅游局、國土資源局以及發(fā)展改革委員會、即墨規(guī)劃局 ?青島中高端房地產(chǎn)在售（預(yù)售）項目 ?青島典型低密度項目 ?宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 ?城市規(guī)劃影響探討 ?城市經(jīng)濟(jì)構(gòu)成分析 ?房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析 ?中高端購房人置業(yè)特點(diǎn)分析 ?區(qū)域競爭態(tài)勢分析 ?高端消費(fèi)者價值取向和置業(yè)傾向的分析 ?項目競爭策略確定 ?產(chǎn)品定位研究 ?開發(fā)節(jié)奏與時序研究 ?地形地貌狀況 ?地塊資源狀況 ?物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?除蘭泉二期、干療所以外，其他地塊均存在通達(dá)性、周邊村莊影響的問題。 ?包括了高爾夫、滑雪場以及未來的溫泉水世界的設(shè)施提供了休閑度假生活配套。 ?以高爾夫景觀和山景為主的景觀資源。 60 項目資源評價 ?整體上看規(guī)模較大，但建設(shè)用地比較分散削弱了規(guī)模優(yōu)勢。 ?湖畔山莊用地由于土地取得原因不納入啟動考慮。 ?土地價格 2030萬 /畝。 ?獲得市場認(rèn)可、贏得美譽(yù)度、鞏固開發(fā)商品牌，為在該區(qū)域的后續(xù)取地與開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 59 項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件 項目開發(fā)目標(biāo) 項目約束條件 ?啟動實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 2022年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流 2～ 3個億（包括蘭泉別墅一期后續(xù)銷售）。 57 功能布局 —— 總平面 酒店 占地 40畝 度假別墅區(qū) 占地 80畝 別墅 入口 總統(tǒng) 別墅 停車場 占地 25畝 主入口 食街預(yù)留 占地 15畝 辦公 入口 辦公及宿舍 占地 10畝 溫泉區(qū) 占地 60畝 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 這里將是一個的現(xiàn)代、時尚的溫泉休閑城。綜合國內(nèi)市場現(xiàn)狀及主題地產(chǎn)發(fā)展共性，我們認(rèn)為本項目銷售度假物業(yè)必須根據(jù)特殊客戶需求定制，即在經(jīng)營核心式階段就要進(jìn)行客戶積累。 市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 判斷 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； YES 人均 GDP超過 5000美元 NO 人均居住面積超過 30平米 NO 戶均汽車擁有量超過 5戶 1輛 NO 一般位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) NO 所在地區(qū)具有身份標(biāo)識性 NO 7 、與第一居所距離在 4小時車程內(nèi) YES 地區(qū)治安狀況良好 —— 主流客戶為本地區(qū)或跨區(qū)域的高收入階層 —— 本項目所依托的宏觀環(huán)境不具備完全市場化開發(fā)第二居所的條件，那么在這樣的背景下，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)價值最大化呢？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 主題地產(chǎn) 銷售核心式 （旅游項目 +居住地產(chǎn)） 轉(zhuǎn)型時機(jī)？ 選擇 發(fā)展方向？ 實(shí)現(xiàn)價值最大化 經(jīng)營核心式 （純旅游項目） 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 如何銜接 發(fā)展戰(zhàn)略研究思路 選擇發(fā) 展方向 確定發(fā)展方向 發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機(jī)會 競爭力模型 從國際慣例 及案例出發(fā) 確定發(fā)展戰(zhàn)略 從市場現(xiàn)狀出發(fā) 面對困惑和機(jī)會 我們?nèi)绾螀⑴c競爭 主題地產(chǎn)按其盈利模式可分為兩種：經(jīng)營核心式、銷售核心式。 52 項目屬性界定 —— 主題地產(chǎn) 主題地產(chǎn)是相對于常規(guī)城市地產(chǎn)而言的，兩者的區(qū)別主要在于主題地產(chǎn)是依托特殊資源進(jìn)行開發(fā)（如旅游資源），屬于特殊的地產(chǎn)項目。 體驗？ …… 但我們必須通過周密、系統(tǒng)的框架性思路來辨別我們所面對的機(jī)會和資源，以保證項目的開發(fā)走在正確的方向上。 50 開展研究的出發(fā)點(diǎn) ? 先考慮品牌，后考慮收益 ? 盡可能降低開發(fā)風(fēng)險 ? 在符合發(fā)展戰(zhàn)略的前提下啟動資金盡可能少 ? 要能滿足政府接待任務(wù) 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 西安臨潼區(qū)域發(fā)展項目 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 活動策略 —— 房展會 ?參加南昌十一房展會，擴(kuò)大影響力。 46 活動策略 —— 推介會 ?政府推介會：永修縣政府與九江市政府聯(lián)合在南昌、九江、武漢等地舉辦云居山柘林湖風(fēng)景區(qū)推介會，借勢營銷酒店。 ?借助政府會議資源，擴(kuò)大對購買客戶的影響。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶外內(nèi)容及畫面進(jìn)行更換，重點(diǎn)進(jìn)行DM、交通音樂頻道傳播 旅行社、報紙、直郵 展示策略 香樟大道、南昌、現(xiàn)場售樓處、溫泉、武漢辦事處、樓書、戶型圖、折頁 廣場音樂噴泉、溫泉區(qū)、度假村綠化等，游客通道設(shè)計展示 活動策略 封頂儀式 溫泉鑒定 授牌儀式 房展會 推介會 開業(yè)儀式開盤儀式 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷節(jié)點(diǎn) 南昌、現(xiàn)場售樓處投入使用，并開始蓄客 首次開盤 封頂儀式 酒店開業(yè)二次開盤 廣告策略 以 4A級旅游景區(qū)為依托，突出溫泉酒店特色以及投資前景 主打旅游、休閑、度假、投資、養(yǎng)老概念 渠道策略 南昌八一廣場戶外、星子收費(fèi)站、星子去九江高速立柱、武漢下昌九高速路口立柱等戶外廣告主打形象，江南都市報、楚天都市報、南昌晚報軟文炒作結(jié)合形象報廣、導(dǎo)示系統(tǒng)出街。 42 2022年營銷節(jié)奏控制 階段 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 蓄客期 開盤期 蓄客期 開盤期 銷售策略 以 100套電梯公寓和 30套別墅作為首期啟動物業(yè)，從而使資金回收風(fēng)險降低。 回報： 一般回報有以下幾種， 58%的固定匯報；一定天數(shù) 的免費(fèi)入?。唤?jīng)營分紅；免費(fèi)贈消費(fèi)券。 推廣渠道或者手段： 現(xiàn)場售樓處和推廣地售樓處相結(jié)合， 以報紙、戶外廣告為主要的媒體渠道。 41 銷售型物業(yè)結(jié)論 規(guī)模： 普遍規(guī)模較小，從溫泉度假村的功能上而言， 內(nèi)容較少，難以拔高檔次。 經(jīng)營項目： 各個溫泉酒店都不時地或擴(kuò)大規(guī)模，或推陳出 新，以增強(qiáng)經(jīng)營的競爭力。 客源地： 主要是
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1