【正文】 際上溫泉的發(fā)展一般經(jīng)歷四個階段 溫泉應(yīng)用發(fā)展階段： 發(fā)展階段 室內(nèi)溫泉 環(huán)境溫泉 主題溫泉 單純洗浴溫泉 主要強(qiáng)調(diào)溫泉的保健功能，以私密的溫泉設(shè)施為主要的形式 保健功能外，突出了休閑功能，以露天環(huán)境溫泉為主要特色 圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛樂、保健等多種功能于一體 強(qiáng)調(diào)溫泉單純的洗浴功能，人們簡單的在溫泉水里洗澡就結(jié)束了 特征描述 世界知名溫泉發(fā)展階段 資料來源：世聯(lián)分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 世聯(lián)對溫泉開發(fā)項(xiàng)目的理解 本報告是嚴(yán)格保密的。 觀點(diǎn)六：動態(tài)的區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域開發(fā)中的規(guī)劃是動態(tài)的，規(guī)劃與目標(biāo)的檢討是區(qū)域開發(fā)過程中不斷進(jìn)行的工作，具有市場可實(shí)現(xiàn)度的規(guī)劃才是好的規(guī)劃。 本報告是嚴(yán)格保密的。 觀點(diǎn)四：尋找成功的區(qū)域開發(fā)盈利模式 切實(shí)可行的盈利模式是區(qū)域開發(fā)關(guān)注的重要問題。 ? 明確哪些項(xiàng)目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的； ? 長期收益與短期收益的平衡考慮； ? 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 對于大規(guī)模主題地產(chǎn)項(xiàng)目，世聯(lián)認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注以下五方面問題 ?核心要點(diǎn) ? 資源的盤點(diǎn)、評估 ? 資源如何在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮價值 ? 資源與房地產(chǎn)開發(fā)的互動 ? 資源的保護(hù)與開發(fā) 3. 開發(fā)模式 ? 類似區(qū)域競爭價值對比 ? 類似區(qū)域產(chǎn)品模式及客戶分析 ? 未來潛在競爭分析 ? 區(qū)域特殊資源關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)研究 ? 總體發(fā)展戰(zhàn)略 ? 區(qū)域整體定位：形象、功能 ? 分期開發(fā)策略 ? 用地取得方式 ? 開發(fā)次序 ? 開發(fā)計劃 ? 開發(fā)綱領(lǐng) ? 管理模式 ? 經(jīng)濟(jì)測算 本報告是嚴(yán)格保密的。 第四、營銷層面 必須通過建立區(qū)域邊界以解決周邊低地價項(xiàng)目競爭問題，同時建立區(qū)域形象基礎(chǔ)，基于此，我們必須將錢花在看得見的地方，使?fàn)I銷創(chuàng)造有效價值。 第二、總體定位層面 作為大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā)，必須要有核心功能區(qū)，要有區(qū)域活力中心；區(qū)域設(shè)施的布局必須考慮到如何使區(qū)域增值，并且同時要考慮到土地增值因素。 5 世聯(lián)對主題地產(chǎn)的理解和觀點(diǎn) Opinion 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 在主題地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們的客戶常常會面臨如下問題 ?項(xiàng)目開發(fā)依托的 資源評價 及 發(fā)展?jié)摿?如何？ ?項(xiàng)目發(fā)展方向和成功 關(guān)鍵要素 是什么？ ?項(xiàng)目開發(fā)的市場需求支撐及 目標(biāo)顧客群 如何？ ?項(xiàng)目開發(fā)面臨的市場 競爭 環(huán)境怎樣？ ?國內(nèi)外 類似案例 中有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒？開發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么？ ?面對眾多的機(jī)會和豐富的資源，如何結(jié)合資源抓住真正具有商業(yè)價值的機(jī)會，尋找到一條既符合市場又符合企業(yè)目標(biāo)的、最優(yōu)的開發(fā)模式和 盈利模式 。 2 主題地產(chǎn)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題 Issue 研究范疇界定：這里所指的主題地產(chǎn)是相對于常規(guī)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目而言的，兩者的區(qū)別主要在于主題地產(chǎn)是依托較強(qiáng)勢的自然或人文資源進(jìn)行開發(fā)，屬于特殊的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。溫泉類主題地產(chǎn)發(fā)展模式總結(jié) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，主題地產(chǎn)項(xiàng)目研究的核心是 盈利模式 ，任何其它方面的策劃研究都要圍繞盈利模式去進(jìn)行。 4 主題地產(chǎn)盈利模式的指標(biāo)體系 ?文化發(fā)揚(yáng)光大 ?地區(qū)形象打造 ?對政府的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（ GDP,稅收等） ?增加就業(yè)機(jī)會 社會效益 盈利模式 經(jīng)濟(jì)效益 ?土地收益 ?經(jīng)營收益 ?開發(fā)收益 政府政策支持 取地成本優(yōu)惠 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 對于大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我們認(rèn)為必須把握以下四個層面的問題 第一、戰(zhàn)略層面 戰(zhàn)略上必須確保項(xiàng)目開發(fā)是走在正確的方向上，大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)所面臨的問題不能用點(diǎn)式分析來尋找解決方案，并且有些問題是非技術(shù)性的，即有些方案不一定是直奔目標(biāo)的，因此我們必須基于整體發(fā)展的角度通過系統(tǒng)的、框架性的思路提供解決方案。 第三、運(yùn)營層面 其本質(zhì)是盈利模式，即我們必須明確在區(qū)域開發(fā)中，不一定要贏得每一回合，而是從戰(zhàn)略上明晰什么是用來建立區(qū)域形象與品牌的，什么是獲得現(xiàn)金流的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 對于主題式區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，世聯(lián)認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注以下五方面問題 ?核心要點(diǎn) ? 合理的功能組合與功能比例 ? 各功能區(qū)布局 ? 核心功能區(qū) ? 規(guī)劃如何為土地增值； ? 指標(biāo)如何使土地增值。 9 根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問經(jīng)驗(yàn)，我們對主題式區(qū)域開發(fā)的認(rèn)識有如下觀點(diǎn) 區(qū)域開發(fā)的長期性、規(guī)模性、復(fù)雜性決定了區(qū)域開發(fā)可控性至關(guān)重要，而開發(fā)主體的合法性是確保區(qū)域開發(fā)順利進(jìn)行的最重要的前提 觀點(diǎn)一：開發(fā)主體的合法性 觀點(diǎn)二：“公私合營”的合作模式 區(qū)域開發(fā)中的“公私合營”問題，以及公－政府和私－企業(yè)二者之間的職責(zé)與利益的劃分，二者的目標(biāo)體系的建立及其相應(yīng)的責(zé)權(quán)利必須在區(qū)域開發(fā)之前明確 觀點(diǎn)三：開發(fā)次序的確定 在原有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理的開發(fā)計劃，使地區(qū)產(chǎn)業(yè)與城市功能共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地價值的最大化利用。不同的盈利模式?jīng)Q定區(qū)域開發(fā)模式、開發(fā)計劃的不同。 10 根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問經(jīng)驗(yàn)，我們對主題式區(qū)域開發(fā)的認(rèn)識有如下觀點(diǎn) 觀點(diǎn)五：區(qū)域開發(fā)風(fēng)險的考慮 ?政策風(fēng)險 ?經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 區(qū)域開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，其中政策風(fēng)險的不確定性最大，因此，增加私營部門對政府決策影響力至關(guān)重要。 另對于此類大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，也有著清晰的工作步驟： ?開發(fā)主體的合法性確立 ―― 目標(biāo)體系的建立 ―― 土地查勘、資源盤點(diǎn) ―― 土地價值評估 —— 確定取地策略 ―― 土地的控制與獲取 ―― 區(qū)域規(guī)劃與定位 ―― 土地峰值地價的形成 ―― 開發(fā)模式的選擇 ―― 啟動區(qū)的確定與啟動策略 ―― 區(qū)域營銷 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 世聯(lián)對世界一流溫泉度假區(qū)成功案例進(jìn)行了深入的研究分析，總結(jié)出 5種核心驅(qū)動力模式及其代表案例 ?國外： ?Blue Lagoon ?捷克卡羅維瓦里 ?Downata ?Dunton ?德國巴登巴登 ?日本湯布院 ?英國巴斯 ?………… 多重 資源驅(qū)動 深度開發(fā) 驅(qū)動 特殊產(chǎn)業(yè) 驅(qū)動 文化產(chǎn)業(yè) 驅(qū)動 溫泉資源 廣度開發(fā) 驅(qū)動 ?Blue Lagoon ?捷克卡羅維瓦里 ?Downata ?德國巴登巴登 ?日本湯布院 ?英國巴斯 ?Dunton 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的 5大致勝要素 功能復(fù)合 體驗(yàn) 資源整合 穩(wěn)健的發(fā)展思路 溫泉資源開發(fā) ?結(jié)合企業(yè)及溫泉資源本身，在內(nèi)涵或外延上作足文章，形成不可復(fù)制的核心競爭力 ?環(huán)境的保護(hù)，確保永續(xù)經(jīng)營 ?外部資源：