世聯(lián)經(jīng)典案例解讀-溫泉型旅游地產(chǎn)模式總結(jié)-在線瀏覽
2025-08-01 05:01本頁面
【正文】 與權(quán)威政府部門或國際一流研究機(jī)構(gòu)合作，確保成果的權(quán)威性 ?內(nèi)部資源：周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗(yàn)點(diǎn) ?在體驗(yàn)上作足文章，獲得客戶充分的體驗(yàn)感受 ?在進(jìn)程中不斷完善和改進(jìn)設(shè)施，以滿足不斷改變的體驗(yàn)價(jià)值 ?在溫泉的外圍功能中增加更多的功能，以形成持續(xù)的吸引力 區(qū)域定位 資料來源：世聯(lián)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式：以住宅銷售及溫泉的長期經(jīng)營獲得利潤 純地產(chǎn) 溫泉經(jīng)營 本項(xiàng)目 起步階段 區(qū)域成熟度 快速發(fā)展階段 成熟階段 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 地產(chǎn)盈利 溫泉盈利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 主題地產(chǎn)發(fā)展顧問業(yè)務(wù) 1 價(jià)值咨詢 3 策略咨詢 2 戰(zhàn)略咨詢 Step 1A 土地價(jià)值評(píng)估及資源盤點(diǎn) Step 1B 項(xiàng)目資源的保護(hù)與利用 Step 2A 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)體系設(shè)計(jì) Step 2B 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 Step 2C 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 Step 2D 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 Step 2E 規(guī)劃的市場與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) Step 3A 項(xiàng)目開發(fā)模式 Step 3B 項(xiàng)目盈利模式研究 Step 3C 投融資策略 Step 3D 啟動(dòng)策略 Step 3E 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 服 務(wù) 內(nèi) 容 Step 2F 啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位 Step 2G 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 Step 3E 項(xiàng)目營銷策略與推廣方案 3 實(shí)施咨詢 Step 4A 項(xiàng)目營銷方案執(zhí)行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo) 利潤目標(biāo) 開發(fā)周期 182?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)情況下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤最大化 ,打造 一流的溫泉度假區(qū) ?；谏鐓^(qū)開發(fā)模式在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行 提升 ； 182。一期 300畝（其中 100畝銷售物業(yè)）銷售周期一年。 21 項(xiàng)目約束條件 ? 世聯(lián)對(duì)約束條件的理解： 1. 綜合一期二期用地，整體考慮土地價(jià)值挖掘及綜合利用 2. 從市場角度及地塊價(jià)值角度提出方案調(diào)整意見 3. 一期溫泉主題園先行建設(shè)，但必須考慮跟整體經(jīng)營性物業(yè)的關(guān)系 4. 溫泉設(shè)計(jì)及配套（酒店）必須考慮市場永續(xù)的競爭力，以保證后期永續(xù)經(jīng)營的成功 項(xiàng)目條件： 1. 項(xiàng)目一、二期整體考慮，約 1020畝； 2. 項(xiàng)目概念規(guī)劃已經(jīng)完成，但是可以根據(jù)世聯(lián)的研究結(jié)論調(diào)整； 3. 政府形象要求一期溫泉主題公園必須建設(shè)； 4. 依靠商業(yè)配套、溫泉設(shè)施、酒店等經(jīng)營性物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但未來是融資的手段（銷售、貸款等），目的是實(shí)現(xiàn)度假物業(yè)的銷售。 22 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 企業(yè)背景及屬性界定 項(xiàng)目目標(biāo)及約束條件 我們的困惑 度假區(qū)發(fā)展規(guī)模 及項(xiàng)目核心問題 區(qū)域旅游市場判斷 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 開發(fā)模式 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 旅游格局 溫泉項(xiàng)目競爭格局 發(fā)展特征 一流溫泉度假區(qū)案例 驅(qū)動(dòng)模式 自身稟賦 現(xiàn)實(shí)匹配 資源條件 驅(qū)動(dòng)模式 度假消費(fèi)需求 本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 在項(xiàng)目研究中，世聯(lián)項(xiàng)目組就本項(xiàng)目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究 實(shí)地調(diào)研與踏勘 專家與消費(fèi)者訪談 政府官員 14組： ?云霄縣規(guī)劃局、建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局、旅游局 ?陳岱鎮(zhèn)書記 ?東山縣旅游局、財(cái)政局、規(guī)劃局 ?漳州市糧食局、規(guī)劃局、旅游局、統(tǒng)計(jì)局、交通局 ?汕頭市旅游局 …… 消費(fèi)者： ?旅行社經(jīng)理 2位 ?溫泉休閑客戶 40組 ?銷售代表 6位 ?溫泉度假村管理人員 6位 ?消費(fèi)者深度訪談 10位 …… 國內(nèi)外案例研究 ?國內(nèi)案例 ?九華山莊 ?珠海御溫泉 ?珠海海泉灣 ?惠州湯泉 ?國際案例 ?Blue Lagoon ?捷克卡羅維瓦里 ?Downata ?Dunton ?德國巴登巴登 ?日本湯布院 ?英國巴斯 ?………… 閩南現(xiàn)狀研究 ?企業(yè)背景研究 ?區(qū)域背景研究 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究 ?城市規(guī)劃研究 ?土地利用研究 ?人口特征及消費(fèi)水平研究 ?房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 ?旅游度假市場發(fā)展研究 溫泉度假休閑案例研究 ?一流溫泉度假區(qū)核心驅(qū)動(dòng)模式 ?一流溫泉度假區(qū)適應(yīng)性KPI ?一流溫泉度假區(qū)發(fā)展歷程 進(jìn)行的研究 12月 14日 01月 25日 40個(gè)工作日 調(diào)研內(nèi)容： ? 交通可達(dá)性 ? 城市意向 ? 產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀 ? 自然資源、重大設(shè)施 ? 建成區(qū)現(xiàn)狀 調(diào)研區(qū)域： ? 云霄縣 ? 東山縣 ? 漳州各區(qū) ? 廈門 ? 汕頭 消費(fèi)者問卷調(diào)查： 區(qū)域（廈門、漳州、汕頭） 目標(biāo)消費(fèi)者問卷 云霄房地產(chǎn)目標(biāo)客戶問卷 珠三角潛在消費(fèi)者問卷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 對(duì)整體開發(fā)戰(zhàn)略不清晰，是我們面臨所有困惑的根源 ?在 12月 14日的首次溝通會(huì)上，誠毅地產(chǎn)提出了 4個(gè)方面的困惑。 ?問題的根本性解決，必須依靠項(xiàng)目自身的資源屬性和市場環(huán)境，制定一以貫之的整體開發(fā)戰(zhàn)略。 27 在 “一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿性案例 ? 國內(nèi)： ? 珠海御溫泉 ? 珠海海泉灣 ? 惠州湯泉 ? 九華山莊 ? ………… ?國外： ?Blue Lagoon ?捷克卡羅維瓦里 ?Downata ?Dunton ?德國巴登巴登 ?日本湯布院 ?英國巴斯 ?………… 研究內(nèi)容： 發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展階段 案例共通性： 1. 臨近城市群 2. 擁有核心的溫泉資源 3. 發(fā)展歷程及核心驅(qū)動(dòng)力 4. 發(fā)展模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 穩(wěn)步的配套投入策略：在市場培育期僅投入公眾溫泉主題園及少量酒店配套，控制投入規(guī)模 培育期 區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 ?溫泉主題園 ?4－ 6間庭院溫泉 ?10間五星級(jí)酒店別墅 ?濱海木棧道 ?46間高級(jí) Spa（體驗(yàn)房） ?溫泉研究中心 ?會(huì)議中心 ?濱海酒店別墅 ?濱海商業(yè)街 ?園林別墅 ?高級(jí) Spa ?濱海酒店別墅 ?高級(jí) Spa ?人造沙灘 ?游艇會(huì)所 基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 中國 ?國際濱海溫泉度假第一站 ?國際標(biāo)準(zhǔn)的 ?中國首創(chuàng)的 ?海水溫泉的 備選案名： 中國．藍(lán)灣 海湯國際 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向 ? 客戶目標(biāo)： 2022年 10月之前資金回收
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