開發(fā)[旅游地產(chǎn)、驅(qū)動(dòng)模式、案例分析]-在線瀏覽
2025-02-02 07:24本頁面
【正文】 坎昆島 坎昆城 尤卡坦半島 礁湖 加勒比海 自然 /人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型 ?依托世界級(jí)的自然資源打造濱海旅游項(xiàng)目，同時(shí)通過推廣人文歷史資源來加強(qiáng)旅游度假地的吸引力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 我們對(duì) RESORT的界定為：以現(xiàn)實(shí)資源為條件，以滿足客戶體驗(yàn)生活的游憩設(shè)施開發(fā)為導(dǎo)向，使土地和不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)增值的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) 現(xiàn)實(shí)資源條件 不動(dòng)產(chǎn)、游憩區(qū) 消費(fèi)者的活動(dòng) 需求 土地（包括規(guī)劃、管理、行銷 ） RESORT Resort的概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其核心為： 改良 最常見的 Resort和 Resort社區(qū)是以地塊最重要資源（比如、沙灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及 /或者他們相關(guān)的游憩設(shè)施，比如以會(huì)所、高爾夫、 SPA、網(wǎng)球等進(jìn)行開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營，來滿足不同的客戶群體對(duì)娛樂休閑、對(duì)自然的渴求 升值 資料參考來源： 《 Resort Development Handbook》 ，美國都市與土地研究室 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 住宅購買 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購買 消費(fèi)特點(diǎn) 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。 新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。對(duì)中小型住宅購買需求較為強(qiáng)勁。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。 滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有 6歲以下子女 家庭用品購買的高峰期。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。開始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購買冷靜、理智，住房儲(chǔ)蓄購買力已達(dá)高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來越濃厚的興趣。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。 有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 21 香港愉景灣 —— 早期交通極為不便，只靠輪度與市區(qū)聯(lián)系 ?區(qū)位 ： 位于大嶼山東北部，距香港國際機(jī)場 12公里 ?區(qū)外交通 ： 區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 25分鐘左右 ?區(qū)內(nèi)交通 ：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保） ?周邊設(shè)施 ： 香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園 ?規(guī)模 ：占 地 649公頃 ?容積率 ： （全香港最低） ?規(guī)劃人口 ：約 25,000人 ?總開發(fā)期 ： 13期 ?公共設(shè)施 ： 資源 ： 優(yōu)良的山，沙灘、海資源 ?地塊現(xiàn)狀 ：背山面海 迪士尼 電瓶車 旅游地產(chǎn)成功案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 合理分配用地功能，“ 高質(zhì)素、低密度 ” 進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，大力營造公共空間 用地性質(zhì) 面積 ha. 比例 低密住宅 101 % 配套設(shè)施 188 % 自然保育區(qū) 241 % 海岸景物保護(hù)區(qū) 13 % 還遷用地 7 % 郊野公園 63 % 休憩區(qū) 11 % 綠化帶 167 % 政府、社區(qū)機(jī)構(gòu) 10 % 高層洋房 低層洋房 花園別墅 單元面積（平方米） 40 222 46 202 123 480 總套數(shù) 5752 1994 7519 港幣 /平方尺 住宅均價(jià)變化情況 增值舉措： ?經(jīng)營城市的角度進(jìn)行配套建設(shè)，同時(shí)滿足社區(qū)和城市需求； ?休閑設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次； ?教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大 房地產(chǎn)泡沫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 后期優(yōu)劣勢地塊交錯(cuò)開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤持續(xù)發(fā)力 時(shí)間軸 1983年 1986年 1989年 1991年 1994年 1996年 1998年 2023年 2023年 配套 開發(fā)項(xiàng)目 配套級(jí)別 對(duì)區(qū)域價(jià) 值貢獻(xiàn) 對(duì)住宅價(jià) 值貢獻(xiàn) ?美食廣場 ?沙灘 ?康樂會(huì) ?幼兒園 ?愉景廣場 ?學(xué)校 ?巴士總站 ?消防局 ?警崗 ?碼頭 ?愉景灣高爾夫 ?街渡碼頭 ?汽車渡輪碼頭 ?游艇會(huì) ?幼稚園 ?直升機(jī)場 豪華酒店、高檔購物中心、社區(qū)公園、交通總站 (籌建 ) 物業(yè)類型 高層 \低層洋房 \聯(lián)排別墅 高層 \低層洋房 高層 \低層洋房 \聯(lián)排別墅 高層 高層 \低層洋房 \聯(lián)排別墅 高層 \低層洋房 \聯(lián)排別墅 高層 \低層洋房 高層 \低層洋房 \聯(lián)排別墅 高層 \低層洋房 \聯(lián)排別墅 開發(fā) （ m2） 126748 41943 124738 11631 137630 184235 34121 35712 98106 1983年 1986年 1989年 1991年 1994年 1996年
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