【正文】 現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對差異化的臵業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產(chǎn)權(quán)的消費模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來。 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 16 一 近期度假需求不旺 ? 旅游地產(chǎn)供求是個復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù) ,GDP水平等都有著密切的關(guān)系。同時，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日。 二 制度的缺失 ? 在我國，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。這些行為，擾亂了市場，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實力的大企業(yè)進入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。目前，任何一家開發(fā)商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網(wǎng)絡(luò)。 我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)存問題 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 17 第四章 旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 18 休閑旅游地產(chǎn)的 六種核心驅(qū)勱力模式 核心驅(qū)動力 代表地區(qū) 主題社區(qū)驅(qū)動力 愉景灣、香港 主題產(chǎn)品驅(qū)動力 華僑城、深圳 特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力 云頂、馬來西亞 商務(wù)活動驅(qū)動力 博鰲、海南 養(yǎng)生養(yǎng)老驅(qū)動力 三亞，青城山，五指山 自然 /人文資源驅(qū)動力 安徽、西藏、云南、四川 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 19 深圳華僑城 —— 強勢主題公園提升區(qū)域價值 ? 區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣 ? 資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源 ? 交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架 ? 規(guī)模：占地 450公頃，東南面建成區(qū)約 320公頃，其中旅游用地約 130公頃，中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 ? 人口： ?現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū) 主題產(chǎn)品驅(qū)動型 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 20 主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 適應(yīng)性 KPI體系 主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力 資源稀缺度 可利用現(xiàn)有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間 獲得的政策支持力度 對城市系統(tǒng)具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度 發(fā)達的周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用 城市化程度 城市化水平通常較高 開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高 主題產(chǎn)品驅(qū)動型 關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（ Key Performance Indicators）是反映個體或組織關(guān)鍵業(yè)績貢獻的評價依據(jù)和指標(biāo)，它是衡量指標(biāo)，而非具體的目標(biāo)值。 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 21 海南博鰲 —— 商務(wù)會議帶動區(qū)域發(fā)展 ? 區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)， ? 資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標(biāo)，也丌是所有的績效衡量指標(biāo)。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。華僑城建設(shè) 之 初，這一區(qū)域比較偏僻。華僑城集團原來歸國務(wù)院僑辦主 管，現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)。他們訃為，絆濟建設(shè)中最大 的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞，他們的理念是要在“花園中建城 市”，而丌是“在城市中去建設(shè)花園”，幵在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財富”、“環(huán) 境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。 3規(guī)劃先行 華僑城的城區(qū)建設(shè)不房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利 用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 25 成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式 ? 區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成 溫 郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心 20多公里 ? 交通：距市區(qū)二環(huán)路僅 10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線 ? 資源：成 溫 郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等 ?項目定位：集 居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資 于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū) ?目標(biāo)客戶： ?對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人 ?注重“ 5+2”生活模式、追求個性生存狀態(tài)的都市人群 ?預(yù)期有升值潛力的投資客戶 ?占地面積： 680畝 ?建筑面積： ?水面面積： 3萬余平方米 ?容積率： ?綠化覆蓋率： 72% ?建筑密度： 17% 旅游地產(chǎn)成功案例二 成都芙蓉古鎮(zhèn) 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 26 整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動、民居四大功能 ? 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣的住宅， 毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉， 環(huán)境靜雅； ? 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等； ? 文化休閑區(qū) —— 詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、 12022平方米的中心音樂休閑廣場、 2022余平方米的人造山坡景區(qū)、臵信 MBA學(xué)術(shù)中心等； ? 運動保健區(qū) —— 中老年人健康中心、診所，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運動健身場所； ? 會所賓館區(qū) —— 生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等 ?皇城 明遠樓 至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 ?酒店賓館分別修建于會所的西南和正北 ?各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 27 芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，同時整個社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式 ? 建筑： 2層為主，面積42212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施 ? 建筑風(fēng)格： ? 川西民居組團 ? 江蘇民居組團 ? 云南民居組團 ? 唐風(fēng)建筑組團 ? 園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計，綠地景觀錯落有致 四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)居住氛圍 ?飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃 ?茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子 ?水文化：龍舟比賽、放河燈等 ?天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手