【正文】 運作,同時,由于的資本的長期無法回收,其風(fēng)險具有長期性! 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店，也稱時權(quán)酒店，是將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)，擁有全部產(chǎn)權(quán)。二是委托經(jīng)營，與酒店簽訂一份《委托經(jīng)營協(xié)議》，幾年續(xù)簽一次，該類投資者除了每年享有若干天的免費人住權(quán)，其余時間則交由酒店代為經(jīng)營，每年給投資者一定數(shù)量的回報。目前國內(nèi)通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成無數(shù)個產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中得到利潤。專家稱，這一被房產(chǎn)開發(fā)商稱為“為投資者量身定做的投資形式”，使業(yè)主和酒店的開發(fā)者及經(jīng)營者拴在了一條線上。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”、北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、浙江錢王集團開發(fā)的“臨安錢王大酒店”均是較成功的案例。即酒店與客戶約定部分客房的使用期限，一般為3個月以上。二是公寓型。三是投資型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經(jīng)濟收益，其發(fā)展前景極其可觀．70年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退、泡沫經(jīng)濟造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。1977年美國市場95％以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。近幾年市場上又崛起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如：SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個度假村，擁有5600個單位。隨即，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。這種巨額投入會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。這樣有利于酒店的管理和緩解資金壓力，也為不愿意承擔(dān)投資風(fēng)險的個人或法人提供了用呆滯資金謀取較高回報的機會。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長l5．8％。3．?dāng)U大客戶源，實現(xiàn)酒店與業(yè)主的“雙贏”產(chǎn)權(quán)式酒店賣方的初衷是為了解決資金不足的問題，盡快回籠資金；買方的動機實質(zhì)上是為了使呆滯的資金獲得較高、穩(wěn)定的回報，是一種投資行為。產(chǎn)權(quán)式酒店項目開發(fā)的影響因子影響因子商務(wù)型度假型交通非常便利，通達性好非常便利，通達性好地理位置城市的商務(wù)中心區(qū)域遠離市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)配套商務(wù)、娛樂、休閑、餐飲等必須俱全娛樂、休閑、餐飲等俱全，商務(wù)也要考慮自然環(huán)境要求一般很高規(guī)劃設(shè)計較高很高景觀要求一般很高開發(fā)商實力很高很高專業(yè)管理集團高高[小結(jié)]:此類項目最大的優(yōu)勢在于資金的快速回籠。但是，目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店中真正成功的為數(shù)不多。當(dāng)然，做為開發(fā)商，特別是僅僅以銷售為目的的開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)式酒店絕對是一個比較好的選擇。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施，消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，也稱分時度假，是使用權(quán)的分時出賣。 養(yǎng)老型酒店指投資人為自己或為老人在退休前購買退休養(yǎng)老酒店(度假村)的某一個單位，每年和家人去使用一段時間，其余時間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報，直至退休后完全自用。養(yǎng)老型酒店是產(chǎn)權(quán)酒店的類型之一，是一種為自己或老人退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。 旅游培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項目。如高爾夫、登山、滑雪運動度假村等。 與旅游相關(guān)的寫字樓這類房產(chǎn)以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。如:景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝度假村(風(fēng)格別墅)、民俗度假村等。在美國的夏威夷、佛羅里達，瑞士的洛桑、盧森，許多景區(qū)周邊開發(fā)的住宅項目很有特色。杭州宋城集團在杭州樂園景區(qū)開發(fā)的景觀房產(chǎn)也取得了良好的效果。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類： 旅游景點地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。另外，旅游休閑培訓(xùn)中心等也與此相關(guān)，其客戶群體主要針對于企業(yè)公司，作為商務(wù)會議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟方便的福利待遇。休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。這類住宅以為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。此類房地產(chǎn)又可分四類，即:①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。 ③與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā):④以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。 優(yōu)雅的環(huán)境資源旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時也注重當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點，對面積并無特別的要求。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化。漫漫沙灘、青青草地，悠悠藍天……均是旅游房地產(chǎn)開發(fā)所追求的，其建筑風(fēng)格多突出休閑色彩。 與其他領(lǐng)域比較 投資回收率高旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利。對于一般旅游產(chǎn)品而言，投資回收是緩慢的。而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個或多個單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營，獲取相對穩(wěn)定的投資回報。以美國過去20年各項主要投資作比較，房地產(chǎn)的收益率比股票還要略高一些，高于物價指數(shù)的升幅，這顯示出房地產(chǎn)投資均具有抗通脹、保值的功能。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項目已不能滿足需求。 消費的可存儲性和期權(quán)消費旅游房地產(chǎn)在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性(如養(yǎng)老型酒店)的消費權(quán)。購買分時度假產(chǎn)品的消費者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時當(dāng)?shù)叵M，不存在儲存消費和期權(quán)消費。和一般城市房地產(chǎn)不同，不是簡單解決居住問題，它要解決更多的其他問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，如果沒有多種消費方式就發(fā)展不起來。如外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購房，這樣就帶動了海南房地產(chǎn)的提升。旅游地產(chǎn)一個