【正文】 境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。華僑城建設(shè) 之 初，這一區(qū)域比較偏僻。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標(biāo)，也丌是所有的績效衡量指標(biāo)。 我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)存問題 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 17 第四章 旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 18 休閑旅游地產(chǎn)的 六種核心驅(qū)勱力模式 核心驅(qū)動力 代表地區(qū) 主題社區(qū)驅(qū)動力 愉景灣、香港 主題產(chǎn)品驅(qū)動力 華僑城、深圳 特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力 云頂、馬來西亞 商務(wù)活動驅(qū)動力 博鰲、海南 養(yǎng)生養(yǎng)老驅(qū)動力 三亞，青城山，五指山 自然 /人文資源驅(qū)動力 安徽、西藏、云南、四川 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 19 深圳華僑城 —— 強(qiáng)勢主題公園提升區(qū)域價值 ? 區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣 ? 資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源 ? 交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架 ? 規(guī)模：占地 450公頃，東南面建成區(qū)約 320公頃，其中旅游用地約 130公頃，中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 ? 人口： ?現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū) 主題產(chǎn)品驅(qū)動型 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 20 主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 適應(yīng)性 KPI體系 主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力 資源稀缺度 可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間 獲得的政策支持力度 對城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度 發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用 城市化程度 城市化水平通常較高 開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 主要是通過運(yùn)營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高 主題產(chǎn)品驅(qū)動型 關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（ Key Performance Indicators）是反映個體或組織關(guān)鍵業(yè)績貢獻(xiàn)的評價依據(jù)和指標(biāo)，它是衡量指標(biāo)，而非具體的目標(biāo)值。這些行為，擾亂了市場，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。同時，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日。 ? 五、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富 ? 現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對差異化的臵業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來。目前來看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。 ? 二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化 ? 中國旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。 區(qū)域定位 旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 13 第三章 旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 14 ? 一、旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。 國內(nèi)旅游市場業(yè)正在絆理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是仍觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級。 旅游地產(chǎn)理念 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 10 ?旅游景點(diǎn)地產(chǎn) ?旅游商務(wù)地產(chǎn) ? Click to add Text ? Click to add Text ? Click to add Text 從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。 中國國民習(xí)性對中國的旅游經(jīng)營影響重大，許多國際上非常順理成章的旅游運(yùn)營模式在中國得不到認(rèn)可，尤其是狂歡節(jié)和海洋度假旅游產(chǎn)業(yè)在中國開展需要程序經(jīng)營來修正，因此，旅游產(chǎn)業(yè)的國際慣例一定要結(jié)合中國國民民族特性來發(fā)展整合。 隨著旅游市場的細(xì)分，目的地的客源地營銷將成為一種趨勢，客源地推廣營銷的豐富性和直銷非傳統(tǒng)旅游銷售方式可比擬。同時，針對客源地市場定向設(shè)計目的地產(chǎn)品也將成為一種可能，目的地和客源地的關(guān)系的深入研究是旅游開發(fā)經(jīng)營成功的關(guān)鍵！ 一大關(guān)系 ：創(chuàng)意和資源 二大關(guān)系： 策劃和規(guī)劃 三大關(guān)系：觀光旅游和休閑度假 四大關(guān)系：目的地和客源地 十大關(guān)系理念 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 6 旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)篭 和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運(yùn)營開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)營模式就變成一個需深入探討的課題。 國內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的現(xiàn)象還是較為突出，旅游產(chǎn)業(yè)的軟投資其實(shí)比硬投資更重要，一個好的項目特別需要開業(yè)后的市場營銷、商業(yè)管理、文化活動組織、客源地營銷、節(jié)慶活動策劃、管理人員培訓(xùn)等一系列的經(jīng)營提升工作。 指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仌表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級 觀光旅游 休閑旅游 度假旅游 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游 11 國內(nèi)趨勢 世界趨勢 旅游度假市場的發(fā)展趨勢 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 12 開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源 執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場推廣 投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施 取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合 保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn) ?評估 本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則 ?開發(fā)前對環(huán)境保護(hù)作完善 規(guī)劃 ，輔以法規(guī)管理 ?發(fā)掘升華獨(dú)特的人文和歷史 資源 ?引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的 參與 ?規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的 交通方式 ，注重沿路景觀 ?早期投入 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值 ?完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化 設(shè)施 的質(zhì)量數(shù)量 ?政府牽頭制定對 投資者 宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為 區(qū)域 打造品牌 ?引進(jìn)或聯(lián)合其他 利益相關(guān)方 的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型 活動 增強(qiáng)社會知名度 ?逐步 剔除 與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè) ?政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè) 協(xié)同發(fā)展 的其他產(chǎn)業(yè) ?借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來 人才 ?謀求 國家和地方各級政府 在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。 ? 旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂