【正文】 市炒樓 ，黃山正是他們進(jìn)入皖南攻城掠鎮(zhèn)的一個(gè)中心。 在 溫州 本地，高昂的 地價(jià) 令 房?jī)r(jià) 水漲船高，全市房?jī)r(jià) 5,000 元 /m2起步 ， 位置好的地 段， 攤到每 平方米建筑上的地價(jià) 竟高達(dá) 7,000 元以上， 溫州本地已無房可買，迫使溫州炒家移師他鄉(xiāng)。 由于 土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了 土地的高資金占有量，使得類似溫州、寧波這類經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)先行城市已變得無地可開，無房可建，這就必然產(chǎn)生一種溢出效應(yīng)，結(jié)果是 不少人去了外地開發(fā)項(xiàng)目 。例如：以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內(nèi)租售給外來游客居住度假、休閑體驗(yàn)的古民居； ? 度假區(qū)型，指依托旅游度假區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)。在黃山市域范圍內(nèi)三區(qū)四縣均有分布，主要集中在黃山區(qū)、屯溪區(qū)和黟縣。 牯牛降 、 環(huán)黃山南大門翡翠谷和茶林場(chǎng)一帶、太平湖沿岸 等 依托自然山水型 度假休閑型專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 樓盤 呈現(xiàn) 強(qiáng)勁 發(fā)展 勢(shì)頭 ；而新近進(jìn)入黃山的黃山高爾夫、京黟房地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷，更是來勢(shì)洶洶，紛紛擴(kuò)張規(guī)模，大興土木，以圖搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。目前，黃山房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了市場(chǎng)朦朧期、初創(chuàng)發(fā)展期到今天的市場(chǎng)成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本地基本居住市場(chǎng)漸趨飽和，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)逐漸減少。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商 —— 廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。 其發(fā)展道路是： 旅游起步 — 優(yōu)化 環(huán)境 — 帶旺地產(chǎn) — 全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式 廣東是中國(guó)旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長(zhǎng)，開發(fā)模式可資借鑒。 今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。 1977 年市場(chǎng)上 95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。 發(fā)展歷史 國(guó)外旅游房地產(chǎn)的歷史 旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但 20 世紀(jì)初才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸 的海濱別墅。 旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與 房地產(chǎn)的旅游化。它將成為 休閑度假時(shí)代的 競(jìng)爭(zhēng) 要素與旅游創(chuàng)新 的關(guān)鍵因素 之一，成為我國(guó)旅 游產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為 政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 1 旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展 休閑 度假 與人 們 的 生活方式、 需求 遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài) 密切相關(guān)。 旅游房地產(chǎn)概念 旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。 20 世紀(jì) 60 年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。 1987 年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。 我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、 青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過 80 家。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。外來資本購(gòu)買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。 模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式 這類房地產(chǎn)不依附 原有 的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 提升知名度， 靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。 從結(jié)果來看， 華僑城城區(qū) 旅游房地產(chǎn)采取的是一種 混合功能的概念，實(shí)際上 是 將旅游功能和居住功能 融為一體、 混合布局 ， 把住宅 、旅游 及 相關(guān)的 設(shè)施與服務(wù) 整合 在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn) 成為 景觀 的有機(jī)部分 ， 景區(qū)環(huán)境又深化了 房 地 產(chǎn) 的旅游內(nèi) 涵， 建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè) 與 高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。 模式四：大開發(fā)商整體操盤模式 以廣東省順德市碧桂花城為代表。項(xiàng)目采取完全的市場(chǎng)化手 法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。 2 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征 發(fā)展歷程 黃山是中國(guó)名山旅游的標(biāo)志性符號(hào)，其山岳觀光旅游資源開發(fā)早、影 響大，是全國(guó)屈指可數(shù)的世界自然文化雙遺產(chǎn)之一。在黃山市域內(nèi)外，相當(dāng)數(shù)量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金急需開辟新的領(lǐng)域，尋找邊緣市場(chǎng)，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)已成為一個(gè)引人注目的熱點(diǎn)。 甚至在 一向?qū)儆邳S山冷點(diǎn)地區(qū)的北大 門耿城鎮(zhèn) ， 隨著合銅黃高速公路通車倒計(jì)時(shí)的開始，已有眾多的開發(fā)商家開始進(jìn)駐并 打出了 “體驗(yàn)休閑山水， 享受度假生活 ” 的旗號(hào) ，可見旅游房地產(chǎn)作為一種新興業(yè)態(tài)在黃山樓市日漸獲得追捧、占有越來越重要的一席之地 。在皖南、華東市場(chǎng)上，有一定知名度的旅游房地產(chǎn)有黃山高爾夫大酒店、翡翠谷翡翠新村、牯牛降木屋度假村、 西遞村古民居、宏村古民居等。例如：環(huán)黃山游憩帶上的各類養(yǎng)生、養(yǎng)老度假物業(yè)，牯牛降、太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、 清涼峰度假區(qū)內(nèi)的度假別墅、鄉(xiāng)村客棧等。對(duì)這些房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以黃山為代表的內(nèi)地中等城市空間和區(qū)位近鄰，經(jīng)濟(jì) 文化聯(lián)系較密切，地緣與人緣的阻力系數(shù)較小，更重要的是 地價(jià)便宜，市場(chǎng)正在 迅速 發(fā)育， 可以提供 賺錢的好機(jī)會(huì) ，足以吸引這部分開發(fā)資本前來跑馬圈地。據(jù)估計(jì)時(shí)下 共有近千億江溫州民間游資活躍在以 長(zhǎng)三角 為中心專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 的 全國(guó) 各地城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上。 政府的推動(dòng) 在政府的層面上，務(wù)實(shí)而敏銳的黃山市政府看到了這種趨勢(shì)并主動(dòng)響應(yīng)這種趨勢(shì)，在對(duì)接華東大市場(chǎng)、招商引資這出波瀾壯闊的“大戲 ”中，有意識(shí)地加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目引浙入皖尤其是商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“戲份”。黃山各大旅游房地產(chǎn)，在區(qū)位上與旅游產(chǎn)業(yè)的分布存在一致性，或處于主要的旅游接待中心，或處于古樸單純的徽州古村，或居于自然山水型的度假基地，接近區(qū)際公路干線，適應(yīng)汽車時(shí)代與華東大城市聯(lián)系的需求，既遠(yuǎn)離塵囂又便捷易達(dá)?？傮w而言，產(chǎn)品類型較多樣，產(chǎn)品的文化底蘊(yùn)、活動(dòng)與服務(wù)內(nèi)涵豐富。 打旅游牌、搭順風(fēng)車，存在潛在風(fēng)險(xiǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)與休閑度假二者的客源在地域空間分布上存在相對(duì)一致性，即均以華東都市人群為主體。 一是業(yè)態(tài)外向化。其次，本地小開發(fā)商逐漸讓位于外地大開發(fā)商。 其次，我國(guó)正在步入汽車時(shí)代，京滬穗深等地已達(dá)到 1 車 /10 人的車輛擁有率， 年收入 8 萬人民幣 以上并 有 私家 車 的 白領(lǐng)階層 數(shù)量已 相當(dāng) 龐大（估計(jì)已超過 3,000 萬人）并且持續(xù)增長(zhǎng)，這形成了穩(wěn)定有效的旅游消費(fèi)需求，為 休閑、旅專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 游、健身、娛樂 行業(yè) 的發(fā)展 提供了廣闊 前景。改革開放以后，特別是最近七、八年來，休閑旅游在中國(guó)發(fā)展非?？臁? 閑暇 時(shí)間增加 美國(guó)有一個(gè)組織統(tǒng)計(jì)過，美國(guó)人有三分之一時(shí)間用于休閑旅游，美國(guó)三分之一收入用于休閑消費(fèi)，全美國(guó)有三分之一土地面積主要作為休閑用途。旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)在滿足人民各種休閑需求的基礎(chǔ)上，由城市經(jīng)濟(jì)模式向休閑化這方面轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)可以說是最近幾年在各行各業(yè)里發(fā)展最快的。 政策的支持，為旅游房地產(chǎn)提供了發(fā)展的動(dòng)力 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 國(guó)家將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。這種發(fā)展勢(shì)頭，無疑對(duì)建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。包括：具有旅游特征的自然環(huán)境，便利的交通與地理位置，符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案，完善的配套服務(wù)與設(shè)施，專業(yè)的營(yíng)銷推廣系統(tǒng)，豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證，健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系。如何針對(duì)旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)？怎樣進(jìn)行市場(chǎng)定位和運(yùn)作？如何將外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)本土化？這些問題都有待系統(tǒng)深入地研究，以獲得正確的認(rèn)識(shí)和足夠的經(jīng)驗(yàn)。這就對(duì)旅游房地產(chǎn)中的重要部分 —— 產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店 —— 的開發(fā)進(jìn)行了明確的限制。 對(duì)于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，通常認(rèn)為首先應(yīng)組建國(guó)內(nèi)的交換網(wǎng)絡(luò)， 隨著各項(xiàng)政策和外部條件的改善，再逐步走向國(guó)際化是最理想的發(fā)展道路。 對(duì)交換網(wǎng)絡(luò)起很大作用的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻低、其違規(guī)成本遠(yuǎn)小于違規(guī)收益，中介行業(yè)秩序混亂也是影響交換網(wǎng)絡(luò)建立的一 個(gè)重要因素。 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時(shí)間使用權(quán)，投資回報(bào)不確定，對(duì)于消費(fèi)者來說容易產(chǎn)生非法集資、開發(fā)商套錢的誤解，對(duì)這種新的消費(fèi)形式還未得到認(rèn)同。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)主體的錯(cuò)位、利益目標(biāo)的不一致，導(dǎo)致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。 4 黃山房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與模式 黃山旅游房地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路 黃山前期旅游房地 產(chǎn)的發(fā)展，在外地資本介入和當(dāng)?shù)卣庀蛞庾R(shí)的引導(dǎo)下，固然發(fā)揮了活躍經(jīng)濟(jì)、改善地方度假和商務(wù)環(huán)境的積極作用，但也存在投機(jī)商刻意炒作、錯(cuò)誤放大市場(chǎng)信號(hào)的泡沫成分。必須根據(jù)實(shí)際，因地制宜，規(guī)避現(xiàn)實(shí)與潛在的各 種不利因素的制約影響，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求，與旅游業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，與黃山的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。不宜單純地搞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，要與旅游業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，作為豐富旅游功能與配套、深化旅游內(nèi)涵、提高旅游檔次與吸引的必要措施。對(duì)于黃山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展”的策略。對(duì)于牯牛降、環(huán)黃山游憩帶和黟縣、歙縣、休寧、徽州區(qū)等幾個(gè)城區(qū)，專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 采取“合理定位，引導(dǎo)發(fā)展”的策略。 ☆ 適度策略：追求三個(gè)適度 布局適度。 政策適度。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標(biāo)市場(chǎng)（長(zhǎng)三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠(yuǎn)，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級(jí)名山秀水和縣城老街）影響小 、市場(chǎng)知名度不高、客源基礎(chǔ)差，要想繞過旅游的充分發(fā)展，一步到位開發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過旅游的先期投入、 改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 吸引客 流 和提升知名度，再借勢(shì)發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可收到事半功倍的效果。對(duì)于黃山高爾夫、太平湖度假區(qū)這樣的具有戰(zhàn)略性和全局意義的超級(jí)項(xiàng)目，專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理均要站在國(guó)際化的高度，在全球范圍內(nèi)尋找理念超前、實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、富有市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)集團(tuán)，作為開發(fā)的合作伙伴。項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)、管理要納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，按公平、公開、公正的原則由市場(chǎng)擇優(yōu)，選擇最具資格和條件的商家來承擔(dān)。通過依靠旅游資源條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、 獨(dú)特 的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源 和 旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 (3)住宅的層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 商品住宅的開間、進(jìn)深和層 高 (即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度 )，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。 購(gòu)房基礎(chǔ)知識(shí)：讀懂商品房術(shù)語 單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住 宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；