【正文】 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 購(gòu)房基礎(chǔ)知識(shí)：讀懂商品房術(shù)語(yǔ) 單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住 宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。 商品住宅的開間、進(jìn)深和層 高 (即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度 )，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。 (4)住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 (3)住宅的層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在 1987 年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 什么是住宅的開間、進(jìn)深 、層高和凈高？ (1)住宅的開間 住宅的開間就住宅的寬度。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 代表作：牯牛降、太平湖、清涼峰。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源 和 旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。 代表 作：黃山市內(nèi)的黃山城市花園、維多利亞花園、東方家園等。通過依靠旅游資源條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、 獨(dú)特 的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點(diǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主 要類型為： 第二住宅景 觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假屋村、主題社區(qū)。項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)、管理要納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，按公平、公開、公正的原則由市場(chǎng)擇優(yōu)，選擇最具資格和條件的商家來承擔(dān)。 ☆ 整體開發(fā) 應(yīng)該融合項(xiàng)目資源和開發(fā)力量，盡量使旅游區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體相統(tǒng)一，令旅游項(xiàng)目的開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)相 得益彰，從而擴(kuò)大旅游品牌和形象的影響，增強(qiáng)旅游與房地產(chǎn)的整體營(yíng)銷力，避免各唱各調(diào)、分散經(jīng)營(yíng)的弊端重演。對(duì)于黃山高爾夫、太平湖度假區(qū)這樣的具有戰(zhàn)略性和全局意義的超級(jí)項(xiàng)目，專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理均要站在國(guó)際化的高度，在全球范圍內(nèi)尋找理念超前、實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、富有市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)集團(tuán)，作為開發(fā)的合作伙伴。另一方面，要為投資商的進(jìn)入準(zhǔn)備必要的配套條件，從軟件（政策和管理服務(wù)措施）和硬件（大型公共基礎(chǔ)設(shè)施）兩方面，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良的大環(huán)境。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標(biāo)市場(chǎng)（長(zhǎng)三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠(yuǎn)，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級(jí)名山秀水和縣城老街）影響小 、市場(chǎng)知名度不高、客源基礎(chǔ)差，要想繞過旅游的充分發(fā)展，一步到位開發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過旅游的先期投入、 改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 吸引客 流 和提升知名度，再借勢(shì)發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可收到事半功倍的效果。 2）企業(yè)層面上，要解決好產(chǎn)品研發(fā)、顧客權(quán)益、品牌形象、規(guī)范管理、發(fā)展模式、項(xiàng)目與銷售方面的政策。 政策適度。 項(xiàng)目適度。 ☆ 適度策略：追求三個(gè)適度 布局適度。對(duì)于黃山高爾夫、太平湖等幾個(gè)度假區(qū)，采取“發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展”的策略。對(duì)于牯牛降、環(huán)黃山游憩帶和黟縣、歙縣、休寧、徽州區(qū)等幾個(gè)城區(qū)，專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 采取“合理定位，引導(dǎo)發(fā)展”的策略。對(duì)于屯 溪區(qū)和黃山區(qū)，采取“控制數(shù)量，提升品質(zhì)”的策略。對(duì)于黃山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展”的策略。依托山水森林生態(tài)、文化古村、徽商故里、農(nóng)業(yè)旅游等優(yōu)勢(shì)資源，不搞四處開花均衡發(fā)展，以重點(diǎn)休閑度假基地的度假型房地產(chǎn)的開發(fā)為主。不宜單純地搞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，要與旅游業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，作為豐富旅游功能與配套、深化旅游內(nèi)涵、提高旅游檔次與吸引的必要措施。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實(shí)；針對(duì)重復(fù)建設(shè)、舊有接待服務(wù)設(shè)施過剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級(jí)。必須根據(jù)實(shí)際，因地制宜，規(guī)避現(xiàn)實(shí)與潛在的各 種不利因素的制約影響，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求，與旅游業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，與黃山的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。就如對(duì)其它新生事物的發(fā)生與發(fā)展一樣，對(duì)于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的作用和影響，既要持積極開放的態(tài)度，又要有清醒審慎的判斷。 4 黃山房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與模式 黃山旅游房地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路 黃山前期旅游房地 產(chǎn)的發(fā)展，在外地資本介入和當(dāng)?shù)卣庀蛞庾R(shí)的引導(dǎo)下，固然發(fā)揮了活躍經(jīng)濟(jì)、改善地方度假和商務(wù)環(huán)境的積極作用，但也存在投機(jī)商刻意炒作、錯(cuò)誤放大市場(chǎng)信號(hào)的泡沫成分。 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 其次，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)中一般奉行加法原則：追求更多的建筑面積和利潤(rùn)最大化，而游客一般奉行減法原則，希望旅游區(qū)能夠保持高品質(zhì)的度假與體驗(yàn)環(huán)境，二者的利益與目標(biāo)存在沖突。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)主體的錯(cuò)位、利益目標(biāo)的不一致，導(dǎo)致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。 經(jīng)營(yíng)主體錯(cuò)位，影響可持續(xù)發(fā)展 首先，部分旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主體不一致。 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時(shí)間使用權(quán)，投資回報(bào)不確定，對(duì)于消費(fèi)者來說容易產(chǎn)生非法集資、開發(fā)商套錢的誤解，對(duì)這種新的消費(fèi)形式還未得到認(rèn)同。設(shè)計(jì)與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在粗制濫造的短期行為。 對(duì)交換網(wǎng)絡(luò)起很大作用的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻低、其違規(guī)成本遠(yuǎn)小于違規(guī)收益，中介行業(yè)秩序混亂也是影響交換網(wǎng)絡(luò)建立的一 個(gè)重要因素。一個(gè)比較典型的例子是我國(guó)在組建國(guó)內(nèi)酒店交換體系就舉步維艱，經(jīng)過多年都未取得成功。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，通常認(rèn)為首先應(yīng)組建國(guó)內(nèi)的交換網(wǎng)絡(luò)， 隨著各項(xiàng)政策和外部條件的改善，再逐步走向國(guó)際化是最理想的發(fā)展道路。 在我國(guó)，帶薪休假制度尚無(wú)法規(guī)性的實(shí)施落實(shí)，無(wú)法將假期錯(cuò)開，使集中的旅游消費(fèi)變?yōu)榉稚⒌南M(fèi)，也就無(wú)法發(fā)揮旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力。 對(duì)于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。這對(duì)于以專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 分時(shí)度假為代表的度假村的開發(fā)也進(jìn)行了明確限制。這就對(duì)旅游房地產(chǎn)中的重要部分 —— 產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店 —— 的開發(fā)進(jìn)行了明確的限制。 我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。如何針對(duì)旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)？怎樣進(jìn)行市場(chǎng)定位和運(yùn)作？如何將外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)本土化？這些問題都有待系統(tǒng)深入地研究，以獲得正確的認(rèn)識(shí)和足夠的經(jīng)驗(yàn)。 認(rèn)識(shí)不充分，經(jīng)驗(yàn)不足 旅游房地產(chǎn)與一般的住宅和旅館酒店經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的。包括：具有旅游特征的自然環(huán)境，便利的交通與地理位置，符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案，完善的配套服務(wù)與設(shè)施，專業(yè)的營(yíng)銷推廣系統(tǒng)，豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證，健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系。交換系統(tǒng)保證了旅游房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷、管理模式的高效性，更重要的是：消費(fèi)方 式的方便靈活，令消費(fèi)者一次購(gòu)買就可以獲得不同時(shí)段、不同度假地多種選擇、多種享受服務(wù)，從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。這種發(fā)展勢(shì)頭，無(wú)疑對(duì)建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。 基礎(chǔ)設(shè)施的改善為旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力保障 交通條 件的改善：交通設(shè)施的不斷完善，特別是高速公路的迅速發(fā)展，為有車族的假日遠(yuǎn)途旅游創(chuàng)造了極好條件。 政策的支持，為旅游房地產(chǎn)提供了發(fā)展的動(dòng)力 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 國(guó)家將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。中國(guó) 許多 大城市 尤其是北方城市 ，缺水 嚴(yán)重、環(huán)境與景觀不佳 ， 對(duì)于濱海和風(fēng)景勝地建設(shè)融 健身、休閑、溫泉 、療養(yǎng) 功能為一體的度假型 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目， 有著巨大的需求 。房地產(chǎn)可以說是最近幾年在各行各業(yè)里發(fā)展最快的。 住房條件改善促進(jìn)旅游房地 產(chǎn)發(fā)展 我國(guó)人民 收入和 生活水平的提高 ，帶動(dòng)了 全國(guó)城鎮(zhèn) 和 部分農(nóng)村住房條件的改善 。旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)在滿足人民各種休閑需求的基礎(chǔ)上，由城市經(jīng)濟(jì)模式向休閑化這方面轉(zhuǎn)變。 從 1995 年 5 月份我國(guó)實(shí)行 5 天工作日，到 1999 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開始實(shí)行五一、十一和春節(jié)三個(gè)黃金周，加上國(guó)家法定休假日，一年將近 114 天假期，將來如果推行帶薪休假，可能全 年有三分之一時(shí)間可以休假。 閑暇 時(shí)間增加 美國(guó)有一個(gè)組織統(tǒng)計(jì)過，美國(guó)人有三分之一時(shí)間用于休閑旅游，美國(guó)三分之一收入用于休閑消費(fèi)，全美國(guó)有三分之一土地面積主要作為休閑用途。 休閑經(jīng)濟(jì)主要體現(xiàn) 在 度假、 會(huì)展、娛樂、健身、探險(xiǎn) 等 方面 ，這些要素均與旅游房地產(chǎn)有關(guān) 。改革開放以后，特別是最近七、八年來，休閑旅游在中國(guó)發(fā)展非常快。 休閑旅游促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進(jìn)入 21 世紀(jì)以后，世界旅游 正 逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。 其次，我國(guó)正在步入汽車時(shí)代，京滬穗深等地已達(dá)到 1 車 /10 人的車輛擁有率， 年收入 8 萬(wàn)人民幣 以上并 有 私家 車 的 白領(lǐng)階層 數(shù)量已 相當(dāng) 龐大（估計(jì)已超過 3,000 萬(wàn)人）并且持續(xù)增長(zhǎng)，這形成了穩(wěn)定有效的旅游消費(fèi)需求，為 休閑、旅專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 游、健身、娛樂 行業(yè) 的發(fā)展 提供了廣闊 前景。 三是投資者外向化，在前文中對(duì)以溫州炒房團(tuán)為代表的外地投資者已有充分論述，此不贅述。其次，本地小開發(fā)商逐漸讓位于外地大開發(fā)商。 二是開發(fā)商外向化。 一是業(yè)態(tài)外向化。但是，如果旅游房地產(chǎn)缺乏獨(dú)立的市場(chǎng)與廣告策劃，過分依賴旅游營(yíng)銷則會(huì)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)： ? 一損俱損，當(dāng)旅游業(yè)不景氣時(shí)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)品牌、形象與營(yíng)銷產(chǎn)生不利影響； ? 如果旅游發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)得不好，有可能導(dǎo)致雙輸?shù)木置妗? 打旅游牌、搭順風(fēng)車，存在潛在風(fēng)險(xiǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)與休閑度假二者的客源在地域空間分布上存在相對(duì)一致性，即均以華東都市人群為主體。 市場(chǎng)層次高端化與地域空心化 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準(zhǔn)的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實(shí)業(yè)界人士和藝術(shù)家為主?？傮w而言，產(chǎn)品類型較多樣，產(chǎn)品的文化底蘊(yùn)、活動(dòng)與服務(wù)內(nèi)涵豐富。主力客源來自 4 小時(shí)車程半徑的長(zhǎng)三角城市群地區(qū)，少數(shù)來自境外市場(chǎng)，體現(xiàn)出近程客源高度集中化的特征。黃山各大旅游房地產(chǎn)，在區(qū)位上與旅游產(chǎn)業(yè)的分布存在一致性，或處于主要的旅游接待中心，或處于古樸單純的徽州古村，或居于自然山水型的度假基地，接近區(qū)際公路干線，適應(yīng)汽車時(shí)代與華東大城市聯(lián)系的需求，既遠(yuǎn)離塵囂又便捷易達(dá)。 黃山前期旅游房地產(chǎn)開發(fā)沿襲開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，發(fā)展方式多為政府配套環(huán)境建設(shè)，以土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)招商，按城市發(fā)展“統(tǒng)一規(guī)劃，分片出讓，分期開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展”，是一種政府在逐漸加大力度的區(qū)域營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)城市理念引導(dǎo)下的、有別于傳統(tǒng)福利房、單位集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的市場(chǎng)行為。 政府的推動(dòng) 在政府的層面上，務(wù)實(shí)而敏銳的黃山市政府看到了這種趨勢(shì)并主動(dòng)響應(yīng)這種趨勢(shì)，在對(duì)接華東大市場(chǎng)、招商引資這出波瀾壯闊的“大戲 ”中，有意識(shí)地加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目引浙入皖尤其是商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“戲份”。有結(jié)論認(rèn)為，華東房?jī)r(jià)暴漲 ： 杭州、上海的房?jī)r(jià)就是被他們帶來的民間資本翻番炒上去的。據(jù)估計(jì)時(shí)下 共有近千億江溫州民間游資活躍在以 長(zhǎng)三角 為中心專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 的 全國(guó) 各地城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截 至 2020 年年底，溫州地區(qū)居民個(gè)人存款 總 量已高達(dá) 1,600 億元人民幣，幾乎占全國(guó)個(gè)人存款總量的 10%。對(duì)這些房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以黃山為代表的內(nèi)地中等城市空間和區(qū)位近鄰，經(jīng)濟(jì) 文化聯(lián)系較密切，地緣與人緣的阻力系數(shù)較小，更重要的是 地價(jià)便宜，市場(chǎng)正在 迅速 發(fā)育， 可以提供 賺錢的好機(jī)會(huì) ，足以吸引這部分開發(fā)資本前來跑馬圈地。 一股力量來自房地產(chǎn)開發(fā)資本。例如：環(huán)黃山游憩帶上的各類養(yǎng)生、養(yǎng)老度假物業(yè)，牯牛降、太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、 清涼峰度假區(qū)內(nèi)的度假別墅、鄉(xiāng)村客棧等。例如：打各縣（區(qū)）城鎮(zhèn)老商業(yè)街旗號(hào)的房地產(chǎn)、屯溪的第二住宅型公寓、黃山高爾夫等； ? 古村型，指依托作為文化遺產(chǎn)的古村而發(fā)展的房地產(chǎn)。