【正文】 伏的變電站和日供水量 8 萬噸的自來水廠。 項(xiàng)目條件： 項(xiàng)目是 黃山 市中心城區(qū)的三個重要組成部分之一。 項(xiàng)目內(nèi)容： 城市基礎(chǔ)設(shè)施；舊城改造；市場中心及居民小區(qū)； 商業(yè)金融及配套設(shè)施；旅游服務(wù)設(shè)施；公共設(shè)施。 旅游房地產(chǎn)特色：養(yǎng)老公寓社區(qū)。屯溪國際老年公寓項(xiàng)目 的 選址交通便利 、 依山傍水，是休閑養(yǎng)老的最佳場所。項(xiàng)目占地 100畝，建筑面積 60,000m2，總投資 3,870萬元。 重要旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃指引 屯溪區(qū) 黃山屯溪國際老年公寓 項(xiàng)目地點(diǎn)： 黃山市中心城區(qū)西郊 。 齊云山、清涼峰、奇墅湖、豐樂湖等屬于黃山的二級名山秀水，是延伸黃山觀光旅游內(nèi)涵的戰(zhàn)略空間。湖濱岸線曲折而富于變化，半島、港汊相間，植被良好，旅游房地產(chǎn)的空間十分巨大。適合發(fā)展集運(yùn)動、度假、娛樂、商務(wù)、居住、會展為一體的綜合性主題社區(qū)。 范圍：黃山高爾夫、太平湖、齊云山、清涼峰、奇墅湖、豐樂湖。應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)的更新和徽文化的弘揚(yáng)，面向國內(nèi)大城市中高端個體和小團(tuán)體自助游市場，發(fā)展適合中長期度假的休閑型和家庭型的旅游房地產(chǎn)，強(qiáng)化為休閑度假生活配套服務(wù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 的功能設(shè)施，如民俗節(jié)慶、娛樂表演、旅游購物、濱水街區(qū)、特色美食、夜總會、健康 休閑項(xiàng)目，將這些旅游接待節(jié)點(diǎn)發(fā)展成為特色旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)。應(yīng)結(jié)合黃山升級換代的戰(zhàn)略，面向長三角和安徽省內(nèi)城市市場，發(fā)展適合家庭度假 、拓展訓(xùn)練、健康養(yǎng)生和自然體驗(yàn)型的旅游房地產(chǎn)，強(qiáng)化鄉(xiāng)村美食、特產(chǎn)購物、山地娛樂、運(yùn)動健康、中醫(yī)保健等為休閑度假生活配套服務(wù)的功能設(shè)施，將這些旅游景區(qū)發(fā)展成為黃山旅游創(chuàng)新的增長節(jié)點(diǎn)。要根據(jù)科學(xué)的游客容量，合理控制別墅的數(shù)量，確保環(huán)境質(zhì)量的高水準(zhǔn)以及休閑度假體驗(yàn)的高質(zhì)量。 范圍：牯牛降、環(huán)黃山游憩帶、黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū)。以此為賣點(diǎn)，將黃山區(qū)打造提升成為黃山腳下最具休閑特色的旅游風(fēng)情城鎮(zhèn)。 黃山區(qū)在 80年代中“小黃山市”時期遺留了大批過剩的旅游接待服務(wù)設(shè)施，在市區(qū)駐地，不宜再大規(guī)模地開發(fā)旅游房地產(chǎn)。 屯溪區(qū)前期圈地范圍較大，外來商家開發(fā)的投資型、第二住宅型旅游房地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)較多，市場消化能力有限，不宜再作量的擴(kuò)張。 有選擇限制發(fā)展的區(qū)域 策略：控制數(shù)量，提升品質(zhì)。 由于歷史和體制等方面的原因，黃山風(fēng)景名勝區(qū)在前期開發(fā)中，在 154km2核心景區(qū)范圍內(nèi)，已 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 布局了檔次不一、數(shù)量眾多的 度假酒店或招待所，這在客觀上對黃山的遺產(chǎn)資源造成了一定的開發(fā)性破壞，并對黃山花崗巖地貌條件下較為敏感的環(huán)境生態(tài)也有負(fù)面影響。 嚴(yán)格控制發(fā)展的區(qū)域 策略：嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展。二湖：黟縣奇墅湖、歙縣豐樂湖； ? 三山：祁門縣牯牛降、休寧縣齊云山、歙縣清涼峰； ? 四城：黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū)。 代表作：黃山高爾夫、太平湖。主要旅游房地產(chǎn)類型包括： 產(chǎn)權(quán)式酒店 和 度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。 以大盤形式出現(xiàn)的旅游主題社區(qū) 這類房地產(chǎn)多 位于 旅游目的地 中心 城市 郊區(qū) ， 投資大，占地面積大，以旅游房地產(chǎn)為龍頭，形成一個綜合性的多功能主題社區(qū) 。 這是一 種新型 的度假產(chǎn)品， 主要面向類似京滬穗深港這樣的異地城市 市場， 為這些城市的休假者提供新的分時 度假 選擇。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 代表作：黃山高爾夫酒店產(chǎn)權(quán)式客房。 產(chǎn)權(quán)式酒店導(dǎo)入分時度假的理念， 它的房間 按 酒店標(biāo)準(zhǔn) 間設(shè)置 ，業(yè)主負(fù)擔(dān)的只是固定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)和自己在居住時所消耗的水費(fèi)電費(fèi)。 代表作：牯牛降、太平湖、清涼峰。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源 和 旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。 代表 作：黃山市內(nèi)的黃山城市花園、維多利亞花園、東方家園等。通過依靠旅游資源條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、 獨(dú)特 的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點(diǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主 要類型為： 第二住宅景 觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假屋村、主題社區(qū)。項(xiàng)目的投資、經(jīng)營、管理要納入市場經(jīng)濟(jì)的軌道，按公平、公開、公正的原則由市場擇優(yōu)，選擇最具資格和條件的商家來承擔(dān)。 ☆ 整體開發(fā) 應(yīng)該融合項(xiàng)目資源和開發(fā)力量，盡量使旅游區(qū)的開發(fā)經(jīng)營主體與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營主體相 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 統(tǒng)一，令旅游項(xiàng)目的開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)相 得益彰，從而擴(kuò)大旅游品牌和形象的影響，增強(qiáng)旅游與房地產(chǎn)的整體營銷力，避免各唱各調(diào)、分散經(jīng)營的弊端重演。對于黃山高爾夫、太平湖度假區(qū)這樣的具有戰(zhàn)略性和全局意義的超級項(xiàng)目，策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理均要站在國際化的高度，在全球范圍內(nèi)尋找理念超前、實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、富有市場經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)集團(tuán)，作為開發(fā)的合作伙伴。另一方面，要為投資商的進(jìn)入準(zhǔn)備必要的配套條件，從軟件（政策和管理服務(wù)措施）和硬件（大型公共基礎(chǔ)設(shè)施）兩方面，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良的大環(huán)境。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標(biāo)市場（長三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠(yuǎn)，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級名山秀水和縣城老街）影響小 、市場知名度不高、客源基礎(chǔ)差，要想繞過旅游的充分發(fā)展，一步到位開發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過旅游的先期投入、 改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 吸引客 流 和提升知名度，再借勢發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可收到事半功倍的效果。 2）企業(yè)層面上，要解決好產(chǎn)品研發(fā)、顧客權(quán)益、品牌形象、規(guī)范管理、發(fā)展模式、項(xiàng)目與銷售方面的政策。 政策適度。 項(xiàng)目適度。 ☆ 適度策略：追求三個適度 布局適度。對于黃山高爾夫、太平湖等幾個度假區(qū)，采取“發(fā)揮優(yōu)勢，積極發(fā)展”的策略。對于牯牛降、環(huán)黃山游憩帶和黟縣、歙縣、休寧、徽州區(qū)等幾個城區(qū)，采取“合理定位，引導(dǎo)發(fā)展”的策略。對于屯 溪區(qū)和黃山區(qū)，采取“控制數(shù)量，提升品質(zhì)”的策略。對于黃山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展”的策略。依托山水森林生態(tài)、文化古村、徽商故里、農(nóng)業(yè)旅游等優(yōu)勢資源，不搞四處開花均衡發(fā)展，以重點(diǎn)休閑度假基地的度假型房地產(chǎn)的開發(fā)為主。不宜單純地搞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，要與旅游業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，作為豐富旅游功能與配套、深化旅游內(nèi)涵、提高旅游檔次與吸引的必要措施。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實(shí)；針對重復(fù)建設(shè)、舊有接待服務(wù)設(shè)施過剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級。必須根據(jù)實(shí)際，因地制宜，規(guī)避現(xiàn)實(shí)與潛在的各 種不利因素的制約影響，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求，與旅游業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，與黃山的社會經(jīng)濟(jì)和市場基礎(chǔ)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。就如對其它新生事物的發(fā)生與發(fā)展一樣，對于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的作用和影響，既要持積極開放的態(tài)度，又要有清醒審慎的判斷。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 4 黃山房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與模式 黃山旅游房地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路 黃山前期旅游房地 產(chǎn)的發(fā)展，在外地資本介入和當(dāng)?shù)卣庀蛞庾R的引導(dǎo)下，固然發(fā)揮了活躍經(jīng)濟(jì)、改善地方度假和商務(wù)環(huán)境的積極作用，但也存在投機(jī)商刻意炒作、錯誤放大市場信號的泡沫成分。 其次，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)中一般奉行加法原則：追求更多的建筑面積和利潤最大化，而游客一般奉行減法原則，希望旅游區(qū)能夠保持高品質(zhì)的度假與體驗(yàn)環(huán)境，二者的利益與目標(biāo)存在沖突。因?yàn)榻?jīng)營主體的錯位、利益目標(biāo)的不一致，導(dǎo)致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。 經(jīng)營主體錯位，影響可持續(xù)發(fā)展 首先，部分旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主體不一致。 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時間使用權(quán)，投資回報不確定，對于消費(fèi)者來說容易產(chǎn)生非法集資、開發(fā)商套錢的誤解，對這種新的消費(fèi)形式還未得到認(rèn)同。設(shè)計(jì)與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在粗制濫造的短期行為。 對交換網(wǎng)絡(luò)起很大作用的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻低、其違規(guī)成本遠(yuǎn)小于違規(guī)收益，中介行業(yè)秩序混亂也是影響交換網(wǎng)絡(luò)建立的一 個重要因素。一個比較典型的例子是我國在組建國內(nèi)酒店交換體系就舉步維艱，經(jīng)過多年都未取得成功。根據(jù)我國的實(shí)際情況，通常認(rèn)為首先應(yīng)組建國內(nèi)的交換網(wǎng)絡(luò)， 隨著各項(xiàng)政策和外部條件的改善，再逐步走向國際化是最理想的發(fā)展道路。 在我國，帶薪休假制度尚無法規(guī)性的實(shí)施落實(shí)，無法將假期錯開，使集中的旅游消費(fèi)變?yōu)榉稚⒌南M(fèi)，也就無法發(fā)揮旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力。 對于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。這對于以分時度假為代表的度假村的 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 開發(fā)也進(jìn)行了明確限制。這就對旅游房地產(chǎn)中的重要部分 —— 產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店 —— 的開發(fā)進(jìn)行了明確的限制。 我國《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。如何針對旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)？怎樣進(jìn)行市場定位和運(yùn)作？如何將外國的經(jīng)驗(yàn)本土化？這些問題都有待系統(tǒng)深入地研究，以獲得正確的認(rèn)識和足夠的經(jīng)驗(yàn)。 認(rèn)識不充分，經(jīng)驗(yàn)不足 旅游房地產(chǎn)與一般的住宅和旅館酒店經(jīng)營是有區(qū)別的。包括：具有旅游特征的自然環(huán)境，便利的交通與地理位置，符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案，完善的配套服務(wù)與設(shè)施，專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)，豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證，健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系。交換系統(tǒng)保證了旅游房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理模式的高效性，更重要的是：消費(fèi)方 式的方便靈活，令消費(fèi)者一次購買就可以獲得不同時段、不同度假地多種選擇、多種享受服務(wù)，從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的競爭力。這種發(fā)展勢頭，無疑對建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。 基礎(chǔ)設(shè)施的改善為旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力保障 交通條 件的改善：交通設(shè)施的不斷完善，特別是高速公路的迅速發(fā)展，為有車族的假日遠(yuǎn)途旅游創(chuàng)造了極好條件。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 政策的支持，為旅游房地產(chǎn)提供了發(fā)展的動力 國家將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。中國 許多 大城市 尤其是北方城市 ，缺水 嚴(yán)重、環(huán)境與景觀不佳 ， 對于濱海和風(fēng)景勝地建設(shè)融 健身、休閑、溫泉 、療養(yǎng) 功能為一體的度假型 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目， 有著巨大的需求 。房地產(chǎn)可以說是最近幾年在各行各業(yè)里發(fā)展最快的。 住房條件改善促進(jìn)旅游房地 產(chǎn)發(fā)展 我國人民 收入和 生活水平的提高 ，帶動了 全國城鎮(zhèn) 和 部分農(nóng)村住房條件的改善 。旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會在滿足人民各種休閑需求的基礎(chǔ)上，由城市經(jīng)濟(jì)模式向休閑化這方面轉(zhuǎn)變。 從 1995年 5月份我國實(shí)行 5 天工作日，到 1999年國務(wù)院批準(zhǔn)開始實(shí)行五一、十一和春節(jié)三個黃金周，加上國家法定休假日，一年將近 114 天假期，將來如果推行帶薪休假，可能 全 年有三分之一時間可以休假。 閑暇 時間增加 美國有一個組織統(tǒng)計(jì)過，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，美國三分之一收入用于休閑消費(fèi)，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。 休閑經(jīng)濟(jì)主要體現(xiàn) 在 度假、 會展、娛樂、健身、探險 等 方面 ，這些要素均與旅游房地產(chǎn)有關(guān) 。改革開放以后，特別是最近七、八年來，休閑旅游在中國發(fā)展非常快。 休閑旅游促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進(jìn)入 21世紀(jì)以后，世界旅游 正 逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。 其次，我國正在步入汽車時代，京滬穗深等地已達(dá)到 1車 /10人的車輛擁有率， 年收入 8萬人民幣 以上并 有 私家 車 的 白領(lǐng)階層 數(shù)量已 相當(dāng) 龐大（估計(jì)已超過 3,000萬人）并且持續(xù)增長，這形成了穩(wěn)定有效的旅游消費(fèi)需求，為 休閑、旅游、健身、娛樂 行業(yè) 的發(fā)展 提供了廣闊 前景。 三是投資者外向化，在前文中對以溫州炒房團(tuán)為代表的外地投資者已有充分論述，此不贅述。其次，本地小開發(fā)商逐漸讓位于外地大開發(fā)商。 二是開發(fā)商外向化。 一是業(yè)態(tài)外向化。但是，如果旅游房地產(chǎn)缺乏獨(dú)立的市場與廣告策劃，過分依賴旅游營銷則會帶來潛在的風(fēng)險： ? 一損俱損，當(dāng)旅游業(yè)不景氣時，將會對房地產(chǎn)品牌、形象與營銷產(chǎn)生不利影響； ? 如果旅游發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)得不好，有可能導(dǎo)致雙輸?shù)木置妗? 打旅游牌、搭順風(fēng)車，存在潛在風(fēng)險 黃山旅游房地產(chǎn)與休閑度假二者的客源在地域空間分布上存在相對一致性，即均以華東都市人群為主體。 市場層次高端化與地域空心化 黃山旅游房地產(chǎn)的購買主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準(zhǔn)的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實(shí)業(yè)界人士和藝術(shù)家為主。總體而言，產(chǎn)品類型較多樣，產(chǎn)品的文化底蘊(yùn)、活動與服務(wù)內(nèi)涵豐富。主力客源來自 4 小時車程半徑的長三角城市群地區(qū)，少數(shù)來自境外市場，體現(xiàn)出近程客源高度集中化的特征。黃山各大旅游房地產(chǎn)，在區(qū)位上與旅游產(chǎn)業(yè)的分布存在一致性，或處于主要的旅游接待中心，或處于古樸單純的徽州古村，或居于自然山水型的度假基地，接近區(qū)際公路干線，適應(yīng)汽車時代與華東大城市聯(lián)系的需求，既遠(yuǎn)離塵囂又便捷易達(dá)。 黃山前期旅游房地產(chǎn)開發(fā)沿襲開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，發(fā)展方式多為政府配套環(huán)境建設(shè)，以土地使用經(jīng)營權(quán)招商，按城市發(fā)展“統(tǒng)一規(guī)劃，分片出讓，分期開發(fā)，滾動發(fā)展”，是一種政府在逐漸加大力度的區(qū)域營銷和