【正文】 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 1 旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展 休閑 度假 與人 們 的 生活方式、 需求 遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài) 密切相關(guān)。 未來(lái)十年之內(nèi) ， 隨著中國(guó)汽車時(shí)代、郊區(qū)化時(shí)代與休閑時(shí)代浪潮席卷而至，運(yùn)動(dòng) 、 健康 、 養(yǎng)生 、體驗(yàn)、 休閑等因素 將 更加深入地 滲透到 度假區(qū) 產(chǎn)品和服務(wù)之中， 并 構(gòu)成主要的價(jià)值 支撐 和賣點(diǎn) 。 與 休閑 度假 活動(dòng) 相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為 休閑度假時(shí)代的 競(jìng)爭(zhēng) 要素與旅游創(chuàng)新 的關(guān)鍵因素 之一，成為我國(guó)旅 游產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為 政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。 旅游房地產(chǎn)概念 旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外， 具體 還 包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、 登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、 高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。 旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與 房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn) —— 度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。 發(fā)展歷史 國(guó)外旅游房地產(chǎn)的歷史 旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但 20 世紀(jì)初才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸 的海濱別墅。 20 世紀(jì) 60 年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。70 年代中期，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。 1977 年市場(chǎng)上 95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來(lái)的。 1987 年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言 ，目前全球已有 60 多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約 5,000 多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在 80 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，來(lái)自 120 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 300 多萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到 2020年，全球分時(shí)度假業(yè)的營(yíng)業(yè)額已超過 80 億美元，近幾年一直以 15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到 2020專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過 300 億美元。 今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。 我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、 青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過 80 家。自 1999 年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式 廣東是中國(guó)旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長(zhǎng)，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。 模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式 該模式以南國(guó)桃園旅游度假區(qū)為代表。南國(guó)桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來(lái)啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。外來(lái)資本購(gòu)買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假 基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國(guó)桃園又從當(dāng)初買地者手中回購(gòu)部分土地控制起來(lái)，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。 這種依靠賣地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長(zhǎng)，但是不足之處也很明顯： ? 這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化； ? 隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購(gòu)原來(lái)切塊零賣的土地難度越來(lái)越大； ? 最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂； ? 隨 著無(wú)地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無(wú)米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來(lái)看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。 模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式 這類房地產(chǎn)不依附 原有 的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 提升知名度， 靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。 這種模式的 典型代表 是華僑城旅游度假區(qū)。 華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗 村、世界之窗、歡樂谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。 其發(fā)展道路是： 旅游起步 — 優(yōu)化 環(huán)境 — 帶旺地產(chǎn) — 全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。 從結(jié)果來(lái)看， 華僑城城區(qū) 旅游房地產(chǎn)采取的是一種 混合功能的概念，實(shí)際上 是 將旅游功能和居住功能 融為一體、 混合布局 ， 把住宅 、旅游 及 相關(guān)的 設(shè)施與服務(wù) 整合 在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn) 成為 景觀 的有機(jī)部分 ， 景區(qū)環(huán)境又深化了 房 地 產(chǎn) 的旅游內(nèi) 涵， 建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè) 與 高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。 模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式 以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉(cāng)促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉(cāng)促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢谩⒔煌l件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展 的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。 模式四：大開發(fā)商整體操盤模式 以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn) —— 陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商 —— 廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來(lái)整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場(chǎng)化手 法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說(shuō)都是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭(zhēng)取成功，才能對(duì)自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。 2 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征 發(fā)展歷程 黃山是中國(guó)名山旅游的標(biāo)志性符號(hào)，其山岳觀光旅游資源開發(fā)早、影 響大，是全國(guó)屈指可數(shù)的世界自然文化雙遺產(chǎn)之一。 以黃山自然山水和徽文化的特色資源為基礎(chǔ)，依托需求日益旺盛的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，全市目專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 前已形成名山（黃山、齊云山、牯牛降）、秀水（太平湖、新豐江）、古村（以西遞宏村為代表）等幾大特色產(chǎn)品系列。 與之相應(yīng)，目前在黃山的一些休閑度假地，如環(huán)黃山游憩帶上南大門湯口鎮(zhèn)、北大門耿城鎮(zhèn)、西遞村、宏村、萬(wàn)安、歙縣古城、屯溪黃山中路及附近的黃山高爾夫球場(chǎng)、屯溪古街、新安江沿岸、牯牛降、太平湖、豐樂湖、奇墅湖、齊云山、清涼峰等地，一批旅游房地產(chǎn)或悄然崛起，或蓄勢(shì)待發(fā)，成為黃山房地產(chǎn)和旅游 市場(chǎng)上一道新的風(fēng)景線（表 1）。目前，黃山房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了市場(chǎng)朦朧期、初創(chuàng)發(fā)展期到今天的市場(chǎng)成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本地基本居住市場(chǎng)漸趨飽和，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)逐漸減少。在黃山市域內(nèi)外，相當(dāng)數(shù)量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金急需開辟新的領(lǐng)域，尋找邊緣市場(chǎng)，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)已成為一個(gè)引人注目的熱點(diǎn)。 表 1 黃山度假區(qū)旅游房地產(chǎn)分布 度假區(qū) /景區(qū)名稱 所在地 旅游房地產(chǎn)性質(zhì) 開發(fā)狀態(tài) 黃山高爾夫球場(chǎng) 屯溪區(qū) 度假別墅產(chǎn)權(quán)酒店 建設(shè)推介中 屯溪古城 屯溪區(qū) 休閑客棧、特色商鋪 已開發(fā) 徽州古城 徽州區(qū) 古式商鋪客 棧 開發(fā)中 萬(wàn)安古街 休寧縣 古式商鋪客棧度假公寓 擬開發(fā) 黟縣古街 黟縣 古式商鋪度假客棧酒店 擬開發(fā) 新安江沿岸 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 首期開發(fā) 黃山南大門 黃山區(qū) 度假養(yǎng)生別墅及酒店 新開發(fā)樓盤，未交盤 黃山北大門 黃山區(qū) 度假別墅養(yǎng)生公寓 擬開發(fā) 牯牛降 祁門縣 生態(tài)度假木屋別墅 開發(fā)中 翡翠谷 黃山區(qū) 農(nóng)家風(fēng)格度假別墅 已開發(fā) 太平湖 黃山區(qū) 湖濱度假別墅 擬開發(fā) 豐樂湖 歙縣 湖濱度假別墅農(nóng)家客棧 擬開發(fā) 奇墅湖 黟縣 京黟地產(chǎn)度假別墅 擬開發(fā) 齊云山 休寧縣 山鄉(xiāng)農(nóng) 家度假客棧 擬開發(fā) 清涼峰 歙縣 山地度假別墅 擬開發(fā) 西遞村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開發(fā)租售 宏村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開發(fā)租售 黃山中路 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 已開發(fā) 黃山茶林場(chǎng) 黃山區(qū) 上海知青養(yǎng)老公寓 擬開發(fā) 在 黃 山 市旅游業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)、 迎接新 的升級(jí)發(fā)展之際 ， 在來(lái)自江浙投資商與溫州等地炒家的推動(dòng)下， 處于 著名古村、古街、度假區(qū)、 風(fēng)景區(qū)或高爾夫球場(chǎng)內(nèi) 的 多個(gè) 旅游房地產(chǎn) 樓盤借勢(shì) 迅速崛起，備受市場(chǎng)的關(guān)注。 例如，在屯溪區(qū)接近屯溪老街的商業(yè)旺地，定位于黃山及華東商圈商務(wù)和第二住宅度假置業(yè)人 士、近年開發(fā)的黃山城市花園和維多利亞廣場(chǎng)，在江浙和溫州投資概念資本的主導(dǎo)下，樓盤單位交投活躍，在樓盤現(xiàn)場(chǎng)能看到的只有二手房的租售信息；在屯溪區(qū)發(fā)展迅速的新城區(qū)，地處新安江畔世紀(jì)廣場(chǎng)周圍的東方家園、世紀(jì)花園等幾個(gè)新樓盤，原定 2020 年底或 2020 年初交樓，現(xiàn)已基本預(yù)售一空。 牯牛降 、 環(huán)黃山南大門翡翠谷和茶林場(chǎng)一帶、太平湖沿岸 等 依托自然山水型 度假休閑型專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 樓盤 呈現(xiàn) 強(qiáng)勁 發(fā)展 勢(shì)頭 ；而新近進(jìn)入黃山的黃山高爾夫、京黟房地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷，更是來(lái)勢(shì)洶洶，紛紛擴(kuò)張規(guī)模，大興土木，以圖搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。 甚至在 一向?qū)儆邳S山冷點(diǎn)地區(qū)的北大 門耿城鎮(zhèn) ， 隨著合銅黃高速公路通車倒計(jì)時(shí)的開始，已有眾多的開發(fā)商家開始進(jìn)駐并 打出了 “體驗(yàn)休閑山水， 享受度假生活 ” 的旗號(hào) ，可見旅游房地產(chǎn)作為一種新興業(yè)態(tài)在黃山樓市日漸獲得追捧、占有越來(lái)越重要的一席之地 。 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的類型 黃山的旅游房地產(chǎn)主要依托各度假區(qū)發(fā)展起來(lái)。初步統(tǒng)計(jì)，目前全市已建、在建和擬建的旅游房地產(chǎn)為數(shù)約十余處（詳見表 1）。在黃山市域范圍內(nèi)三區(qū)四縣均有分布，主要集中在黃山區(qū)、屯溪區(qū)和黟縣。在皖南、華東市場(chǎng)上，有一定知名度的旅游房地產(chǎn)有黃山高爾夫大酒店、翡翠谷翡翠新村、牯牛降木屋度假村、 西遞村古民居、宏村古民居等。這些旅游房地產(chǎn)根據(jù)所依托的旅游資源及發(fā)展定位可分為三種類型： ? 城市型，指依托徽文化古商業(yè)街、城市旅游和旅游接待設(shè)施、度假娛樂因素發(fā)展的房地產(chǎn)。例如：打各縣（區(qū)）城鎮(zhèn)老商業(yè)街旗號(hào)的房地產(chǎn)、屯溪的第二住宅型公寓、黃山高爾夫等； ? 古村型，指依托作為文化遺產(chǎn)的古村而發(fā)展的房地產(chǎn)。例如：以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內(nèi)租售給外來(lái)游客居住度假、休閑體驗(yàn)的古民居； ? 度假區(qū)型，指依托旅游度假區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)。例如：環(huán)黃山游憩帶上的各類養(yǎng)生、養(yǎng)老度假物業(yè)，牯牛降、太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、 清涼峰度假區(qū)內(nèi)的度假別墅、鄉(xiāng)村客棧等。 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力 市場(chǎng)上的資本 房地產(chǎn)的發(fā)展是大規(guī)模的資本投資與運(yùn)作游戲，黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展大約起步于2020 年，它的興起與發(fā)展是江浙地區(qū)的兩股主要的資本力量有機(jī)結(jié)合的結(jié)果。