【文章內(nèi)容簡介】 承擔(dān)問題未能解決，誰來充當(dāng)發(fā)起者、管理者很難協(xié)調(diào)。一個(gè)比較典型的例子是我國在組建國內(nèi)酒店交換體系就舉步維艱，經(jīng)過多年都未取得成功。在我國房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟的《博鰲宣言》中，只就交換網(wǎng)絡(luò)的一些方向性的概念做了界定，并未在交換網(wǎng)絡(luò)建立的時(shí)間表、領(lǐng)導(dǎo)者和協(xié)調(diào)方式、資金投入的融資渠道上做出制度上的安排。 對交換網(wǎng)絡(luò)起很大作用的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻低、其違規(guī)成本遠(yuǎn)小于違規(guī)收益，中介行業(yè)秩序混亂也是影響交換網(wǎng)絡(luò)建立的一 個(gè)重要因素。 旅游房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營水平不高，市場信譽(yù)度較低 眾多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商經(jīng)營水平良莠不齊、魚龍混雜，沒有形成品牌與規(guī)模。設(shè)計(jì)與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在粗制濫造的短期行為。 由于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理有其特殊性，如要由物業(yè)管理公司承擔(dān)投資性客戶售后包租的責(zé)任，物業(yè)管理公司的規(guī)范管理還需要一個(gè)經(jīng)驗(yàn)積累的過程。 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時(shí)間使用權(quán)，投資回報(bào)不確定，對于消費(fèi)者來說容易產(chǎn)生非法集資、開發(fā)商套錢的誤解，對這種新的消費(fèi)形式還未得到認(rèn)同。 由于消費(fèi)信息在買賣雙方之間存在 不對稱性，消費(fèi)者的需求可能為不適當(dāng)?shù)膹V告宣傳和行銷手段所操縱、誤導(dǎo)，這時(shí)的消費(fèi)者選擇未必真實(shí)地反映了消費(fèi)者主權(quán)，從而為日后的糾紛埋下了隱患。 經(jīng)營主體錯(cuò)位，影響可持續(xù)發(fā)展 首先，部分旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主體不一致。如黃山風(fēng)景區(qū)由管委會(huì)負(fù)責(zé)整體營銷、環(huán)境維護(hù)與品牌管理；但在大黃山范圍內(nèi)環(huán)黃山游憩帶的開發(fā)、經(jīng)營、管理卻往往另有其主。因?yàn)榻?jīng)營主體的錯(cuò)位、利益目標(biāo)的不一致，導(dǎo)致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。就目前來看，黃山主景區(qū)打的是山岳觀光牌，而周邊延伸游憩帶打的是休閑度假牌，各唱各調(diào)， 令消費(fèi)者莫衷一是，有可能導(dǎo)致黃山公共品牌形象與環(huán)境維護(hù)的危機(jī)，累及旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 其次，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)中一般奉行加法原則：追求更多的建筑面積和利潤最大化，而游客一般奉行減法原則，希望旅游區(qū)能夠保持高品質(zhì)的度假與體驗(yàn)環(huán)境，二者的利益與目標(biāo)存在沖突。例如，黃山南大門湯池鎮(zhèn)，隨旅游的發(fā)展出現(xiàn)了星羅棋布的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有的建筑密度過高，有城鎮(zhèn)化傾向；有的與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，對于旅游區(qū)的環(huán)境與景觀產(chǎn)生了負(fù)面影響。 4 黃山房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與模式 黃山旅游房地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路 黃山前期旅游房地 產(chǎn)的發(fā)展，在外地資本介入和當(dāng)?shù)卣庀蛞庾R(shí)的引導(dǎo)下，固然發(fā)揮了活躍經(jīng)濟(jì)、改善地方度假和商務(wù)環(huán)境的積極作用，但也存在投機(jī)商刻意炒作、錯(cuò)誤放大市場信號(hào)的泡沫成分。因此，對于黃山旅游業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)并非一劑“包醫(yī)百病”的靈丹妙藥，而是一把雙刃劍。就如對其它新生事物的發(fā)生與發(fā)展一樣，對于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的作用和影響，既要持積極開放的態(tài)度，又要有清醒審慎的判斷。在規(guī)劃前瞻中，既要響應(yīng)黃山旅游業(yè)由單一觀光向觀光與度假共同發(fā)展轉(zhuǎn)變的大勢，又不能逾越黃山發(fā)展的客觀規(guī)律。必須根據(jù)實(shí)際，因地制宜，規(guī)避現(xiàn)實(shí)與潛在的各 種不利因素的制約影響，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求，與旅游業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，與黃山的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場基礎(chǔ)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。 基于上述認(rèn)識(shí)，提出黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一些基本觀念與戰(zhàn)略性思考如下： 總體戰(zhàn)略：“集約、分區(qū)、差異、適度”八字方針 ☆ 集約策略：體現(xiàn)三個(gè)結(jié)合 與現(xiàn)有基礎(chǔ)相結(jié)合。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實(shí)；針對重復(fù)建設(shè)、舊有接待服務(wù)設(shè)施過剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級(jí)。 與旅游發(fā)展相結(jié)合。不宜單純地搞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，要與旅游業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，作為豐富旅游功能與配套、深化旅游內(nèi)涵、提高旅游檔次與吸引的必要措施。 與優(yōu)勢資源相結(jié)合。依托山水森林生態(tài)、文化古村、徽商故里、農(nóng)業(yè)旅游等優(yōu)勢資源，不搞四處開花均衡發(fā)展，以重點(diǎn)休閑度假基地的度假型房地產(chǎn)的開發(fā)為主。 ☆ 分區(qū)策略：劃分四類區(qū)域 具體而言，根據(jù)黃山各地域空間單元發(fā)展條件的差異，將黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展分為四類區(qū)域： 嚴(yán)格控制發(fā)展的區(qū)域。對于黃山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展”的策略。 有選擇限制發(fā)展的區(qū)域。對于屯 溪區(qū)和黃山區(qū)，采取“控制數(shù)量，提升品質(zhì)”的策略。 適度發(fā)展的區(qū)域。對于牯牛降、環(huán)黃山游憩帶和黟縣、歙縣、休寧、徽州區(qū)等幾個(gè)城區(qū)，專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 采取“合理定位，引導(dǎo)發(fā)展”的策略。 積極鼓勵(lì)發(fā)展的區(qū)域。對于黃山高爾夫、太平湖等幾個(gè)度假區(qū)，采取“發(fā)揮優(yōu)勢，積極發(fā)展”的策略。 ☆ 差異策略：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化 根據(jù)市場需求、資源特點(diǎn)與發(fā)展條件，確定黃山旅游房地產(chǎn)的主要類型為： 第二住宅景觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假屋 /村、主題社區(qū)。 ☆ 適度策略：追求三個(gè)適度 布局適度。在總體布局上，黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展將形成“一帶二 心，二湖三山四城”的格局 —— 一帶：環(huán)黃山風(fēng)景區(qū)游憩帶；二心：黃山高爾夫旅游區(qū)和太平湖度假區(qū)兩個(gè)中心；二湖：黟縣奇墅湖、歙縣豐樂湖；三山：牯牛降、齊云山、清涼峰；四城：黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū)。 項(xiàng)目適度。重點(diǎn)開發(fā) 屯溪國際老年公寓 、 江南新城 、 太平湖 農(nóng)家樂、 名人別墅花園 、 翡翠度假村 、太平湖項(xiàng)目、耿城鎮(zhèn)浦溪河、翡翠谷、唐模度假區(qū)、豐樂河南岸、 中國江南明清影視城 、 奇墅湖 、 徽州古城 、 清涼峰 、 新安江畫廊 、 齊云山道教養(yǎng)生園 、 萬安古鎮(zhèn) 、 五龍山 、牯牛降等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。 政策適度。 1）在政府層面上，要解決好規(guī) 劃、法規(guī)政策、行業(yè)管理、開發(fā)統(tǒng)籌、配套服務(wù)等方面的政策。 2）企業(yè)層面上，要解決好產(chǎn)品研發(fā)、顧客權(quán)益、品牌形象、規(guī)范管理、發(fā)展模式、項(xiàng)目與銷售方面的政策。 黃山旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式 綜上所述，結(jié)合黃山社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r、旅游發(fā)展階段、資源特色和市場需求特征，提出黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式為：旅游先行、政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、整體開發(fā)、市場運(yùn)作。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標(biāo)市場（長三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠(yuǎn)，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級(jí)名山秀水和縣城老街）影響小 、市場知名度不高、客源基礎(chǔ)差，要想繞過旅游的充分發(fā)展，一步到位開發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過旅游的先期投入、 改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 吸引客 流 和提升知名度，再借勢發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可收到事半功倍的效果。 ☆ 政府主導(dǎo) 當(dāng)?shù)卣凑战y(tǒng)一的規(guī)劃，控制宏觀層面政策方向，加強(qiáng)對市場“看不見的手”的宏觀調(diào)控，在國家政策法規(guī)框架下訂好游戲規(guī)則。另一方面，要為投資商的進(jìn)入準(zhǔn)備必要的配套條件，從軟件（政策和管理服務(wù)措施）和硬件（大型公共基礎(chǔ)設(shè)施）兩方面，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良的大環(huán)境。 ☆ 企業(yè)參與 分兩 個(gè)層次。對于黃山高爾夫、太平湖度假區(qū)這樣的具有戰(zhàn)略性和全局意義的超級(jí)項(xiàng)目，專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理均要站在國際化的高度，在全球范圍內(nèi)尋找理念超前、實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、富有市場經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)集團(tuán)，作為開發(fā)的合作伙伴。對于類似翡翠谷、豐樂湖這樣的區(qū)域性或子戰(zhàn)略性項(xiàng)目，適宜放眼風(fēng)起云涌、富有活力和競爭性的長三角地區(qū)，引入以民間資本和民營企業(yè)為主體的力量，加以開發(fā)運(yùn)作。 ☆ 整體開發(fā) 應(yīng)該融合項(xiàng)目資源和開發(fā)力量，盡量使旅游區(qū)的開發(fā)經(jīng)營主體與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營主體相統(tǒng)一，令旅游項(xiàng)目的開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)相 得益彰，從而擴(kuò)大旅游品牌和形象的影響，增強(qiáng)旅游與房地產(chǎn)的整體營銷力，避免各唱各調(diào)、分散經(jīng)營的弊端重演。 ☆ 市場運(yùn)作 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目具有高度開放的特征，是完全市場化的項(xiàng)目，不應(yīng)成為官辦項(xiàng)目。項(xiàng)目的投資、經(jīng)營、管理要納入市場經(jīng)濟(jì)的軌道，按公平、公開、公正的原則由市場擇優(yōu)，選擇最具資格和條件的商家來承擔(dān)。這樣才能確保按市場規(guī)律辦事，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目操作者的全部潛能和積極性，爭取創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的最大效益，提高旅游房地產(chǎn)投資的成功率。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點(diǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主 要類型為： 第二住宅景 觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假屋村、主題社區(qū)。 以提供第二住宅為主要目的的景 觀 住宅 這類住宅以為本地 和周邊城市 置業(yè)者提供第二住宅為主要目的，多建在旅游資源突出的城市市 區(qū) 內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、 獨(dú)特 的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。 此類房地產(chǎn) 本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性 ， 將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界。 代表 作：黃山市內(nèi)的黃山城市花園、維多利亞花園、東方家園等。 以 休閑 度假為目的的 度假別墅和公寓 休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的 度假區(qū)內(nèi) 。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源 和 旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地 客源提供 度假休閑 物業(yè) 為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。 代表作：牯牛降、太平湖、清涼峰。 產(chǎn)權(quán)式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的 “ 住 ” 做文章，以為游客 提供住宿為主要功能， 輔以 房產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí) 住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？ 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為： “磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ”，三種形式情況如下： (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu) 而共同構(gòu)筑成的房屋。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。 怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用 面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積 也形象地稱為 “地毯面積 ”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅的開間、進(jìn)深 、層高和凈高？ (1)住宅的開間 住宅的開間就住宅的寬度。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 (2)住宅的進(jìn)深 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在 1987 年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。 (3)住宅的層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在 1987 年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 米、 米、 米。 (4)住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高 樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。 商品住宅的開間、進(jìn)深和層 高 (即住宅的寬度、長度和高度 )，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸