【正文】 指定監(jiān)護(hù)人需到公證處公證。 其他關(guān)系 此外，房地產(chǎn)在家庭中因糾紛而提出分割份額時，可以相互協(xié)商、申請仲裁或到法院起訴。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母。 贈送關(guān)系 父母或子女自愿將房地產(chǎn)贈送給子女或父母，屬于家庭間的無償財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必須辦理公證書，其過戶費(fèi)用較正常買賣費(fèi)用少。 置業(yè)前先要弄清的問題：你和房子有幾種關(guān)系？ 買房時首選要弄清楚的是以誰的名義購房。 例一：出售上述已購公房后再買一套 120 平方米商品房，以方莊或望京附近商品房為例，商品房房價約為 5000 元／平方米，總房款約 60 萬元，價格高于出售已購公房的價格。 精打細(xì)算：出售已購公房再買商品房能減多少稅 從本月起，北京市居民出售已購公有住房，又在一年內(nèi)新購商品房的，可獲契稅減免。 “五證 ”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》 《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商 品房的批準(zhǔn)文件。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。沒有此 證的建設(shè)單專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 “二書 ”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的 2%。 什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？ 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的 維修養(yǎng)護(hù)基金。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 稅率和計稅方法。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。北京市確定的稅率為 4%，目前為推動居民住房消費(fèi)，按 2%稅率減半征收。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。 對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。 印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。 減稅、免稅規(guī)定。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印 花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。 征稅范圍及納稅人。 “部分產(chǎn)權(quán) ”與 “全部產(chǎn)權(quán) ”的不同之處在于， “部分產(chǎn)權(quán) ”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。 “全部產(chǎn)權(quán) ”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁 有全部產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的 行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。 而每一個單元戶型的價格 ，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置 (樓層 )和水平位置 (在一層樓中的位置 )差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù) (好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高 )，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。 “均價 ”到底是什么樣的一個價格？ “均價 ”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。 下列空間不得計入公用建筑面積： (1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。即： 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 商 品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 一、套內(nèi)建筑面積的計算方法： ① 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 (GBJ9686)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指 項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為 。 10 種情況包括 ： 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； ； 、挑臺、天面上的花園、泳池； 、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； ； 。 (7)層高小于 米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。挑 陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用 )，層高超過 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。 (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。有朋 什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？ 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。 商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。 低層房：是指 1 至 3 層高的樓房。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 期房：是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高 樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。 在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 產(chǎn)權(quán)式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的 “ 住 ” 做文章，以為游客 提供住宿為主要功能， 輔以 房產(chǎn)專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 開發(fā)基礎(chǔ)知識 住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？ 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為： “磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ”，三種形式情況如下： (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 以 休閑 度假為目的的 度假別墅和公寓 休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的 度假區(qū)內(nèi) 。 以提供第二住宅為主要目的的景 觀 住宅 這類住宅以為本地 和周邊城市 置業(yè)者提供第二住宅為主要目的，多建在旅游資源突出的城市市 區(qū) 內(nèi)或市郊。 ☆ 市場運(yùn)作 旅游房地產(chǎn)項目具有高度開放的特征，是完全市場化的項目，不應(yīng)成為官辦項目。 ☆ 企業(yè)參與 分兩 個層次。 黃山旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式 綜上所述，結(jié)合黃山社會經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r、旅游發(fā)展階段、資源特色和市場需求特征，提出黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式為：旅游先行、政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、整體開發(fā)、市場運(yùn)作。重點開發(fā) 屯溪國際老年公寓 、 江南新城 、 太平湖 農(nóng)家樂、 名人別墅花園 、 翡翠度假村 、太平湖項目、耿城鎮(zhèn)浦溪河、翡翠谷、唐模度假區(qū)、豐樂河南岸、 中國江南明清影視城 、 奇墅湖 、 徽州古城 、 清涼峰 、 新安江畫廊 、 齊云山道教養(yǎng)生園 、 萬安古鎮(zhèn) 、 五龍山 、牯牛降等旅游房地產(chǎn)項目。 ☆ 差異策略：實現(xiàn)產(chǎn)品差異化 根據(jù)市場需求、資源特點與發(fā)展條件，確定黃山旅游房地產(chǎn)的主要類型為： 第二住宅景觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假屋 /村、主題社區(qū)。 適度發(fā)展的區(qū)域。 ☆ 分區(qū)策略：劃分四類區(qū)域 具體而言，根據(jù)黃山各地域空間單元發(fā)展條件的差異，將黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展分為四類區(qū)域： 嚴(yán)格控制發(fā)展的區(qū)域。 與旅游發(fā)展相結(jié)合。在規(guī)劃前瞻中，既要響應(yīng)黃山旅游業(yè)由單一觀光向觀光與度假共同發(fā)展轉(zhuǎn)變的大勢，又不能逾越黃山發(fā)展的客觀規(guī)律。例如，黃山南大門湯池鎮(zhèn)，隨旅游的發(fā)展出現(xiàn)了星羅棋布的旅游房地產(chǎn)項目，這些項目有的建筑密度過高，有城鎮(zhèn)化傾向；有的與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，對于旅游區(qū)的環(huán)境與景觀產(chǎn)生了負(fù)面影響。如黃山風(fēng)景區(qū)由管委會負(fù)責(zé)整體營銷、環(huán)境維護(hù)與品牌管理；但在大黃山范圍內(nèi)環(huán)黃山游憩帶的開發(fā)、經(jīng)營、管理卻往往另有其主。 由于旅游房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理有其特殊性，如要由物業(yè)管理公司承擔(dān)投資性客戶售后包租的責(zé)任，物業(yè)管理公司的規(guī)范管理還需要一個經(jīng)驗積累的過程。在我國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟的《博鰲宣言》中，只就交換網(wǎng)絡(luò)的一些方向性的概念做了界定，并未在交換網(wǎng)絡(luò)建立的時間表、領(lǐng)導(dǎo)者和協(xié)調(diào)方式、資金投入的融資渠道上做出制度上的安排。 組建國際國內(nèi)分時度假交換網(wǎng)絡(luò)還有難度 交換網(wǎng)絡(luò)是實現(xiàn)業(yè)主投資增值目的、化解消費(fèi)者信用風(fēng)險、發(fā)揮旅游房地產(chǎn)特殊功能的技術(shù)平臺。由于沒有相關(guān)的法律、法規(guī)，對于旅游房地產(chǎn)的購買者來說，意味著確權(quán) 的困難，也意味著其權(quán)利在法律上沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。從黃山現(xiàn)實情況來看，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，對于旅游房地產(chǎn)的開發(fā)項目和經(jīng)營模式都缺乏全面深入的了解。 黃山發(fā)展旅游房地產(chǎn)面臨的制約因素 旅游房地產(chǎn)業(yè)的順利啟動和規(guī)范運(yùn)行，應(yīng)具備一系列的條件。與連通長三角滬寧杭城市群高速公路網(wǎng)的徽杭高速公路已建成通車，合銅黃高速公路正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中；鐵路和航空運(yùn)輸也積極參與，在節(jié)假日和周末紛紛加開旅游和休閑專列或提供包機(jī)。 總體而言， 旅游房地產(chǎn) 在住房需求中 所占的比重 還 比較小 ，發(fā)展?jié)摿O大。 第一套住房條件改善， 基本的居住需求得以滿足后， 富裕起來的人想買第二套房子 ，滿足度假休閑和投資的需求 。大部分消費(fèi)是在休閑時候發(fā)生的，因此，以旅游、娛樂、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)將會促進(jìn)各個產(chǎn)業(yè)，包括旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在北京周邊地區(qū) 、以 上海 為核心的長三角 、以廣州為中心 的珠三角乃至成都 、 重慶 ，以及一些具有良好 景觀、 休閑條件的目的地如海南、青島、桂林、大理、麗江，都 吸引人 們前往投資、卜居置業(yè)、休閑度假 。 根據(jù) 世界旅游組織統(tǒng)計，休閑旅游占世界旅游的 62%， 休閑已經(jīng)逐步形成一個 日益重要 的新產(chǎn)業(yè)。 3 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展條件分析 潛在需求旺盛 隨著人民生活水平的日益提高， 購置第二住宅 成為大 趨勢 首先 ， 城鄉(xiāng)居民儲蓄現(xiàn)在不斷增加， 2020 年全國城鎮(zhèn)居民儲蓄余額已經(jīng) 超過 11 萬億，居民儲蓄占居民金融資產(chǎn)總額的 80%。首先，旅游開發(fā) 商與房地產(chǎn)開發(fā)商并非同一主體，開發(fā)商一般為景區(qū)管委會或旅游開發(fā)經(jīng)營管理者以外的單位。 業(yè)態(tài)與開發(fā)投資主體外向化。與其他目的地旅游房地產(chǎn)類似，黃山旅游房地產(chǎn)的主要買家是外地人，與當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)聯(lián)度很小，是一種“飛地型”房地產(chǎn) —— 在這種情 形下，旅游房地產(chǎn) 是 一個 人工再造 的、相對 獨立的 、具有獨特地域文化特征的新型 社區(qū) 聚落，與旅游區(qū)內(nèi)部其他功能區(qū)或市內(nèi)的周邊社區(qū)之間在景觀、功能、環(huán)境、居民、生活方式、社會分層等方面存在明顯差異，形成相互隔離的二元地域結(jié)構(gòu)，這在某種程度上，會導(dǎo)致度假區(qū)與周邊地區(qū)在發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營目標(biāo)上出現(xiàn)錯位。 產(chǎn)品類型多樣化與功能的復(fù)合化并存 從產(chǎn)品類型來看，黃山的旅游房地產(chǎn)，既有頂級別墅、普通別墅、洋房公寓、濱水豪宅等第二住宅常見類型，又有鄉(xiāng)居客棧、運(yùn)動屋村、生態(tài)木屋、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓、溫泉度假村等特別類型，既可為自然度假者提供接近名山秀水自然生態(tài)的度假環(huán)境與配套設(shè)施，又可滿足徽文化休閑體驗者與投資型二次置業(yè)者的需求。 主要特征概括 依托自然，打環(huán)境 牌，面向長三角 旅游房地產(chǎn)布局選址具有旅游導(dǎo)向性。在 2020 年炒熟 杭州，緊接著炒熟了上海等地以后， 溫州人又 開始全國性的 “ 大墾荒 ” ——紛紛撤資轉(zhuǎn)向二、三級城