房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程-wenkub.com
2024-11-30 11:18 本頁面
【正文】 二、契證 提供資料：身份證、測繪圖復(fù)印件、發(fā)票（第五聯(lián)）、合同（復(fù)印件） 涉及 部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，費(fèi)用契稅 ％或 3％（按合同時間） 工本費(fèi)，七個工作日。 提供資料（以杭州市為例）： (1) 物業(yè)維修基金和用房清單（原件） (2) 房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（原件） (3) 規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件） (4) 單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件） (5) 標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證 (6) 建筑總平面圖 總證領(lǐng)取時間自受理日十八個工作日。 費(fèi)用為多層住宅 35 元／平米，高層 65 元／平米。以杭州市場為例，全年房地產(chǎn)報紙廣告約 6000萬元。 四、廣告策劃： 開發(fā)商多數(shù)聘請專業(yè)廣告公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目從整個公司的形象設(shè)計(jì)、廣告策劃、廣告公司收取策劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、代理費(fèi)。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。 1994 年以后，房產(chǎn)市場步入集團(tuán)話銷售時代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調(diào)查機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進(jìn)行市場調(diào)查、銷售人員培訓(xùn)、場地布置、主題宣傳促銷活動執(zhí)行等。 二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計(jì)等： 房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場制勝的法寶。其資金 投入量非常巨大，尤其在近年房地產(chǎn)市場逐漸升溫的情況下，各項(xiàng)費(fèi)用開支更大。 另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)、投資控制 ，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實(shí)施安全監(jiān)督。 1建設(shè)工程灰線檢驗(yàn) 工程項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行放樣，一般由規(guī)劃部門指定單位進(jìn)行現(xiàn)場放樣和驗(yàn)灰線，在場地平整后，向規(guī)劃部門提出申請放樣，并經(jīng)灰線組驗(yàn)灰線。 1人防圖紙審核 帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據(jù)審核意見進(jìn)行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。 （ 8） 招標(biāo)辦發(fā)中標(biāo)通知書。 （ 4） 由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位，一般為 6 家，開發(fā)商要保證有意向 發(fā)包的單位入圍。 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，要求提交年度計(jì)劃、全套工程施工圖、 1:500 地形圖、 工程設(shè)計(jì)總平圖、土地證復(fù)印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見 等。 地質(zhì)勘探 建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計(jì)完成并報批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作，開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計(jì)圖紙，由設(shè)計(jì)院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計(jì)院認(rèn)可后，簽訂勘探合同，勘探公司進(jìn)行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報告給 甲方和設(shè)計(jì)院，作為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。 方案設(shè)計(jì)必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設(shè)計(jì)處、開發(fā)辦、計(jì)委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等，召開 審查會議，今后設(shè)計(jì)院必須根據(jù)會上各部門提出的意見進(jìn)行調(diào)整，建委根據(jù)調(diào)整情況下達(dá)批復(fù)，或者要求重新報批。立項(xiàng)通過后，必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并且劃出紅線圈。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 3―― 第二階段 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目前期工作使房產(chǎn)公司和項(xiàng)目公司運(yùn)作的重要階段，工作內(nèi)容狠多，包括項(xiàng)目立項(xiàng)到各種報批手續(xù)辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。 1 目前市場上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資，招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報告，并進(jìn)行必要的溝通，使銀企雙方 都對項(xiàng)目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進(jìn)行合作，并出具融資信用證明材料。 由建筑師或規(guī)劃師（一般應(yīng)委托）提出總體規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。 組織專業(yè)人員對 地塊進(jìn)行規(guī)劃分析，根據(jù)招標(biāo)文件，初步進(jìn)行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等， 層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。因此，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進(jìn)展情況及人力 資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項(xiàng)目類型、地域位置進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，留心這方面的信息。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 1―― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 房地產(chǎn)市場 是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險的特點(diǎn)，尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場，其操作的難度和風(fēng)險越來越大。 從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標(biāo)、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 2―― 組織營銷人員進(jìn)行市場調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房價、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴(yán)重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。 由市場及經(jīng)濟(jì)分析人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本測算、銷售價格預(yù)測。 1 報名參加土地招標(biāo)或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。 項(xiàng)目產(chǎn)品及市場定位 明確項(xiàng)目運(yùn)作后，產(chǎn)品和市場定位是最重要的
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