房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程(參考版)
2024-12-08 11:18本頁面
【正文】 三、土地辦證中心 提供資料：契證復印件、房屋產(chǎn) 權證、合同復印件、身份證復印件 38－ 55 元左右／本，按面積不同計 ，十六個工作日。 E、 辦理分戶證（房屋產(chǎn)權記一個人） 提供資料： 合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發(fā)票（原件）、身份證復印件 涉及部門： 房產(chǎn)交易所辦證中心，交易費用：交易稅萬分之五 工本費 10 元／本，注冊費 100 元／本， 45 個工作日。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 16―― D、 總證備案 涉及部門： 當?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室 提供資料：商品房預售證、商品房預售批復、商品房預售登記申請表、平面圖、商品房幢號、房號清單、預售合同、銷售價格批復、物業(yè)管理專項基金和用房繳交確認單、規(guī)劃驗收合格證、單位工程質量綜合評定表、標準地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（ 附件、附圖）、房屋所有權證。按 元／平米增加。 C、 總證辦理 涉及部門： 當?shù)胤抗芫之a(chǎn)權監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權質監(jiān)科。 B、 竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交 涉及 部門 ： 當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例） ： (1) 建設工 程規(guī)劃許可證（復印件） (2) 規(guī)劃總平面圖（復印件） (3) 規(guī)劃竣工驗收合格證（復印件） (4) 房地產(chǎn)產(chǎn)權監(jiān)理處提供的測繪成果（復印件） (5) 物業(yè)管理辦公室用房與商業(yè)測繪成果（原件） 物業(yè)維修基金和用房繳交單提取時間，自受理日起十五個工作日。 第六部分 房產(chǎn)證 一、房產(chǎn)證 總證辦理 A、 測繪 涉及部門 ： 當?shù)胤抗芫之a(chǎn)權監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測繪科室。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 14―― 由于房產(chǎn)品理性購買的特點，房產(chǎn)廣告主要以報紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。根據(jù)項目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費用。 促銷活動： 除通常廣告外，開發(fā)商不斷設計，實施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。 銷售地點：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對靠近項目現(xiàn)場，這樣一來方便去現(xiàn)場參觀，二來有利于消除客戶對現(xiàn)場的距離感。公司通過廣告和活動 將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。 銷售人員 ： 房產(chǎn)公司小號手人員變動較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓，每個項目開發(fā)銷售時，人員也需要根 據(jù)新項目的特點重點培訓。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 13―― 三、銷售組織： 早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。在既定的要求下，“定位準確”才能保證開發(fā)高速度的實現(xiàn)，“準”才能“快”。 一、項目定位： 這部分工作主要包括市場調查、目標客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項 目。根據(jù)目前房地產(chǎn)項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 9―― 第四部分 項目開發(fā)成分 與 內(nèi)容 房地產(chǎn)項目是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。政府監(jiān)督部門主要對基礎、主體進行中間結構驗收，建設過程中主要部件的隱蔽工程進行驗收，工程建設完成后的竣工驗收。一般房產(chǎn)公司 在項目現(xiàn)場設現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。 1有關規(guī)費繳納 在領取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費（以杭州市為例）： a 市政基礎設施費，住宅 90 元／平米，非住宅 140 元／平米 b 綠化費 8 元／平米 c 高教基金 10 元／平米 d 人防建設費 15 元／平米（已按規(guī)定建設附 屬人防工程時，此筆費用免交） e 墻改費 8 元／平米 f 白蟻防治費 元／平米 g 城建檔案保證金 總投資的 1－ 3％，最高不超過 3 萬元 領取施工許可證 領取施工許可證是前期工作基本結束的標志，也是政府部門控制基建項目規(guī)范運作的最主要手段，沒有施工許可證，不準開工建設，領取施工許可證必須提交下列各項資料： A 當年有效計劃文件 B 項目投資許可證 C 經(jīng)批準的項目總平面布置圖 D 建設工程規(guī)劃許可證及其附件 E 市招標辦核發(fā)的“中標通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 8―― F 交納市政配套費、白 蟻防治費收鋸 G 城建檔案保證金收據(jù) H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù) I 墻改費手鋸 J 已簽證的工程監(jiān)理合同 K 已簽證的工程設計合同 2開工 開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進行開工典禮或直接開工建設。另外， 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 7―― 與施工單位協(xié)商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協(xié)議的形式明確。 1申領投資許可證 向計委領取投資許可證，要求提交項目立項批復，計劃安排等文件。 1設計合同簽訂 按照建委規(guī)定，項目的工程設計合同，必須經(jīng)建
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