房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程圖(參考版)
2025-04-17 22:03本頁面
【正文】 拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。三、土地辦證中心提供資料：契證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證、合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件38－55元左右／本，按面積不同計，十六個工作日。E、辦理分戶證（房屋產(chǎn)權(quán)記一個人）提供資料：合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發(fā)票（原件）、身份證復(fù)印件涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，交易費用：交易稅萬分之五工本費 10元／本，注冊費 100元／本，45個工作日。D、總證備案涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室提供資料：商品房預(yù)售證、商品房預(yù)售批復(fù)、商品房預(yù)售登記申請表、平面圖、商品房幢號、房號清單、預(yù)售合同、銷售價格批復(fù)、物業(yè)管理專項基金和用房繳交確認(rèn)單、規(guī)劃驗收合格證、單位工程質(zhì)量綜合評定表、標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權(quán)證。／平米增加。C、總證辦理涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權(quán)質(zhì)監(jiān)科。B、竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交涉及部門：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例）：(1) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）(2) 規(guī)劃總平面圖（復(fù)印件）(3) 規(guī)劃竣工驗收合格證（復(fù)印件）(4) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（復(fù)印件）(5) 物業(yè)管理辦公室用房與商業(yè)測繪成果（原件）物業(yè)維修基金和用房繳交單提取時間，自受理日起十五個工作日。第六部分 房產(chǎn)證一、房產(chǎn)證總證辦理 A、測繪涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測繪科室。 由于房產(chǎn)品理性購買的特點，房產(chǎn)廣告主要以報紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。根據(jù)項目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費用。 促銷活動：除通常廣告外，開發(fā)商不斷設(shè)計，實施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。 銷售地點：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對靠近項目現(xiàn)場，這樣一來方便去現(xiàn)場參觀，二來有利于消除客戶對現(xiàn)場的距離感。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。 銷售人員：房產(chǎn)公司小號手人員變動較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓(xùn)，每個項目開發(fā)銷售時，人員也需要根據(jù)新項目的特點重點培訓(xùn)。 三、銷售組織：早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。在既定的要求下，“定位準(zhǔn)確”才能保證開發(fā)高速度的實現(xiàn)，“準(zhǔn)”才能“快”。 一、項目定位：這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項目。根據(jù)目前房地產(chǎn)項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、稅費等。第四部分 項目開發(fā)成分與內(nèi)容 房地產(chǎn)項目是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。政府監(jiān)督部門主要對基礎(chǔ)、主體進(jìn)行中間結(jié)構(gòu)驗收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進(jìn)行驗收，工程建設(shè)完成后的竣工驗收。一般房產(chǎn)公司在項目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。1有關(guān)規(guī)費繳納在領(lǐng)取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費（以杭州市為例）：a 市政基礎(chǔ)設(shè)施費，住宅90元／平米，非住宅140元／平米b 綠化費 8元／平米c 高教基金 10元／平米d 人防建設(shè)費 15元／平米（已按規(guī)定建設(shè)附屬人防工程時，此筆費用免交）e 墻改費 8元／平米f 白蟻防治費 ／平米g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元領(lǐng)取施工許可證領(lǐng)取施工許可證是前期工作基本結(jié)束的標(biāo)志，也是政府部門控制基建項目規(guī)范運作的最主要手段，沒有施工許可證，不準(zhǔn)開工建設(shè)，領(lǐng)取施工許可證必須提交下列各項資料：A 當(dāng)年有效計劃文件B 項目投資許可證C 經(jīng)批準(zhǔn)的項目總平面布置圖D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件E 市招標(biāo)辦核發(fā)的“中標(biāo)通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本F 交納市政配套費、白蟻防治費收鋸G 城建檔案保證金收據(jù)H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù)I 墻改費手鋸J 已簽證的工程監(jiān)理合同K 已簽證的工程設(shè)計合同2開工開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進(jìn)行開工典禮或直接開工建設(shè)。另外，與施工單位協(xié)商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協(xié)議的形式明確。1申領(lǐng)投資許可證向計委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項目立項批復(fù)，計劃安排等文件。1設(shè)計合同簽訂按照建委規(guī)定，項目的工程設(shè)計合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時維護(hù)設(shè)計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設(shè)計。1施工監(jiān)理單位的選擇根據(jù)國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產(chǎn)項目必須委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也
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