世聯(lián)經(jīng)典案例解讀-溫泉型旅游地產(chǎn)模式總結(jié)-文庫(kù)吧資料
2025-06-20 05:01本頁(yè)面
【正文】 武漢、南昌等地客戶，區(qū)域性比較明顯， 品牌對(duì)于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 價(jià)值點(diǎn)： 溫泉成為各個(gè)酒店最能吸引客戶重復(fù)消費(fèi)的關(guān)鍵 因素。 39 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 國(guó)家 4A景區(qū) —— 云居山、柘林湖國(guó)家 4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)（區(qū)域性 —— 全國(guó)性）； 頂級(jí)規(guī)劃 —— 國(guó)際會(huì)議中心、世界頂級(jí)企業(yè)家會(huì)所、高爾 夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、國(guó)際老年城等等； 溫泉 —— 未被開(kāi)發(fā)的原生態(tài)的具有千年歷史的優(yōu)質(zhì)溫泉； 酒店 —— 按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的溫泉酒店； 天體浴場(chǎng) —— 江西首家天體溫泉浴場(chǎng)； 特色 SPA—— 日式、芬蘭、海洋、華夏等多種風(fēng)格； 唯一性 —— 目前旅游景區(qū)內(nèi)唯一的四星級(jí)溫泉度假村； 排他性 —— 片區(qū)內(nèi)唯一擁有溫泉開(kāi)采權(quán)的溫泉酒店； 經(jīng)營(yíng)核心 旅游環(huán)境 景區(qū)規(guī)劃 自身配套 銷售核心 可達(dá)性 —— 規(guī)劃高速公路橫穿柘林鎮(zhèn) 投資性 —— 產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào) 度假性 —— 休閑、度假、養(yǎng)老 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶： 我們的客戶在哪里？誰(shuí)是我們的客戶？購(gòu)買目 的是什么？ 渠道： 我們通過(guò)什么渠道宣傳？ 購(gòu)買信心： 如何解決客戶的購(gòu)買信心問(wèn)題？ 本報(bào)告要解決的主要問(wèn)題（問(wèn)題界定） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?景區(qū)： 3個(gè)人工湖，總面積 2萬(wàn)平米 人工湖 A別墅區(qū) 溫泉區(qū) 酒店區(qū) B別墅區(qū) C別墅公寓區(qū) D公寓區(qū) E別墅公寓區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?溫泉區(qū)占地 ，酒店區(qū)占地 ，總建面 。 35 思維導(dǎo)圖 營(yíng)銷戰(zhàn)略 典型個(gè)案分析 我們的目標(biāo) ?客戶在哪里 ?客戶是誰(shuí)及特征 我們的客戶 ?案例借鑒 ?營(yíng)銷戰(zhàn)略 戰(zhàn)略分解 ?廣告策略 ?渠道策略 ?展示策略 ?活動(dòng)策略 ?保障策略 ?營(yíng)銷節(jié)奏 ?旅游產(chǎn)品價(jià)值體系 ?項(xiàng)目定位 我們的產(chǎn)品 項(xiàng)目背景 問(wèn)題界定 ?經(jīng)營(yíng)型溫泉酒店 ?銷售型溫泉酒店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解：上述目標(biāo)只是我們的階段性目標(biāo)，如何保證項(xiàng)目整體順利銷售才是我們追求的終極目標(biāo)。 32 廬山西海項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析 ? 從現(xiàn)金流模擬看，推后將別墅等銷售性物業(yè)投入市場(chǎng)雖然市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較小，實(shí)現(xiàn)了較高的項(xiàng)目利潤(rùn)，但是回收資金速度較慢，增大了企業(yè)的資金壓力； 0202240006000800010000120221400016000180002 0 0 7 年上 2 0 0 7 年下 2 0 0 8 年上 2 0 0 8 年下 2 0 0 9 年上 2 0 0 9 年下 2 0 1 0 年上 2 0 1 0 年下 2 0 1 1 年上 2 0 1 1 年下 2 0 1 2 年上 2 0 1 2 年下 2 0 1 3 年上 2 0 1 3 年下 2 0 1 4 年上現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 國(guó)際一流溫泉度假區(qū)成功開(kāi)發(fā)的 5大成功要素 功能復(fù)合 體驗(yàn) 資源整合 穩(wěn)健的發(fā)展思路 溫泉資源開(kāi)發(fā) ?結(jié)合企業(yè)及溫泉資源本身，在內(nèi)涵或外延上作足文章，形成不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?環(huán)境的保護(hù)，確保永續(xù)經(jīng)營(yíng) ?外部資源：與權(quán)威政府部門或國(guó)際一流研究機(jī)構(gòu)合作，確保成果的權(quán)威性 ?內(nèi)部資源：周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗(yàn)點(diǎn) ?在深度體驗(yàn)上作足文章，獲得客戶充分的體驗(yàn)感受 ?在進(jìn)程中不斷完善和改進(jìn)設(shè)施，以滿足不斷改變的體驗(yàn)價(jià)值 ?在溫泉的外圍功能中增加更多的功能，以形成持續(xù)的吸引力 區(qū)域定位 資料來(lái)源：世聯(lián)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶疑惑： 1. 作成什么知道（溫泉度假區(qū)），但是項(xiàng)目如何作才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)？ 2. 如何確定項(xiàng)目各類型物業(yè)的開(kāi)發(fā)次序及配比？ 3. 銷售類物業(yè)的目標(biāo)客戶是誰(shuí)，能否跳出本區(qū)域消費(fèi)的層次？ 4. 能否通過(guò)低投入及前期銷售物業(yè)的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)？ 有房產(chǎn)的問(wèn)題？ 以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的銷售來(lái)平衡現(xiàn)金流？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?我們認(rèn)為，這 4個(gè)困惑實(shí)際上都屬于整體開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略問(wèn)題。 25 項(xiàng)目屬性界定：閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣、擁有稀缺海水溫泉資源、陌生區(qū)旅游度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 屬性界定 描述 詮釋 閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣 ? 位于閩南經(jīng)濟(jì)圈 ? 區(qū)域 3小時(shí)車程輻射廈、漳、泉城市圈 陌生區(qū)域 ? 區(qū)域陌生 ? 配套缺乏 ? 客戶認(rèn)知度較低，區(qū)域價(jià)值不高 ? 目前距城市較遠(yuǎn)，距離抗性較強(qiáng) ? 周邊尚無(wú)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施極度缺乏 稀缺海水溫泉 ? 海水溫泉 ? 質(zhì)含量豐富 ? 含有特色元素 ? 目前中國(guó)現(xiàn)的僅有的兩個(gè)真正的海水溫泉之一 ? 楠、鉀、鈣含量高 ? 含有稀缺的氡元素 旅游度假項(xiàng)目 ? 非普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 依托稀缺的海水溫泉資源的旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必定要遵守 旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律 ，以核心資源的開(kāi)發(fā)及配套的完善來(lái)帶動(dòng)旅游度假氛圍的形成及知名度的提升 項(xiàng)目界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 地塊解析小結(jié) —— 項(xiàng)目現(xiàn)狀資源狀況具備開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基本素質(zhì)和條件 稀缺的海水溫泉資源 ?項(xiàng)目為目前發(fā)現(xiàn)的僅有的兩個(gè)海水溫泉之一，且溫泉含有多種稀缺的元素 交通條件便利 ?周邊路網(wǎng)完善，三小時(shí)車程輻射閩南三大城市； 良好的自然環(huán)境 ?處于東山灣內(nèi)海，擁有一線海景 ?地塊內(nèi)部水面較大，擁有潛在利用價(jià)值 陌生區(qū)項(xiàng)目： 地處城市遠(yuǎn)郊，區(qū)域認(rèn)知度低，非主城發(fā)展方向，無(wú)城市價(jià)值可以依托； 尚無(wú)生活配套： 區(qū)域距離縣城距離 25Km，無(wú)法依托縣城配套，同時(shí)區(qū)域內(nèi)無(wú)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，沒(méi)有可借勢(shì)的配套； 并非強(qiáng)勢(shì)的海景及沙灘資源： 由于地處東山灣內(nèi)灣，因此海景資源一般，同時(shí)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的沙灘資源可以利用； 地塊優(yōu)勢(shì)條件 弱勢(shì)因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在控制風(fēng)險(xiǎn)情況下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化； 182。 182。基于旅游度假細(xì)分市場(chǎng)，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理模式，通過(guò)計(jì)劃性的自行擴(kuò)張和品牌加盟，最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)度假休閑房產(chǎn)旗臶品牌； 182。 19 漳州云霄溫泉項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 世聯(lián)可以提供的服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 世界一流溫泉度假區(qū)特征 ?自身資源稟賦 ?度假區(qū)開(kāi)發(fā) 1. 溫泉資源具有較高的稀缺性，某項(xiàng)指標(biāo)具有突出的特性； 2. 交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，在 3小時(shí)車程內(nèi)輻射幾個(gè)核心城市； 3. 所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，具備潛在的消費(fèi)能力； 4. 周邊具有廣大的腹地，為未來(lái)功能擴(kuò)充提供充足的空間 1. 將溫泉資源發(fā)揮到極至，形成不可復(fù)制競(jìng)爭(zhēng)力 2. 資源及生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，以保證獲得永續(xù)經(jīng)營(yíng) 3. 功能的復(fù)合及外圍體驗(yàn)價(jià)值的打造形成持續(xù)的吸引力 4. 在進(jìn)程中不斷完善外圍功能 5. 獲得政府權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證及支持，贏得消費(fèi)者認(rèn)同 一流溫泉度假區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 國(guó)
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