【正文】 能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等； ? 少數(shù)項(xiàng)目配有高爾夫和溫泉，已絆成為提升項(xiàng)目品質(zhì)的主要物業(yè)功能 ； ? 受項(xiàng)目體量的限制影響，別墅式酒店出現(xiàn)的概率幵丌高 —?jiǎng)e墅式酒店占地較多，對(duì)于平衡盈利模式較難把握 ? 游艇俱樂(lè)部成為沿湖度假類項(xiàng)目的主要配套 五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所、游艇俱樂(lè)部成為大型度假類項(xiàng)目必丌可少的物業(yè)功能， 除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商品牌和項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)志。 1985年華僑城成立之初，華僑城引迚的第一個(gè)項(xiàng) 目丌是辦工廠、酒店，而是以年薪 11萬(wàn)美元的代價(jià)聘請(qǐng)新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問(wèn)； 華僑城建設(shè)的第一個(gè)戰(zhàn)役丌是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。仍而使華僑城最終沖出國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)那種“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的傳統(tǒng)模式。 2 環(huán)境優(yōu)先 華僑城開(kāi)始的第一項(xiàng)建設(shè)是種花、種 草、種樹(shù)、營(yíng)造環(huán)境。據(jù)介縐， 20世紈 80年代初，由于印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一 些印尼華僑歸國(guó)，深圳劃出這一片作為絆濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，在安置歸國(guó)華僑的同時(shí)招商引資開(kāi)發(fā) 建設(shè)，正式取名華僑城是在 1985年，至今已是 20年。 旅游地產(chǎn)成功案例一 東部華僑城 1 低價(jià)拿地 由于歷史的原因，華僑城的土地成本較低，這是其建設(shè)成功的一個(gè)重要因素。 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 23 第五章 旅游地產(chǎn)案例研究 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 24 華僑城是國(guó)內(nèi)從事“旅游” +“ 地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也是國(guó)內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國(guó)之最。 ? 規(guī)模：轄有 17個(gè)村委會(huì)，205個(gè)村民小組，總?cè)丝?萬(wàn)人，總面積 86平方公里 ?？谑? 博鰲 商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型 ?主要依靠博鰲論壇的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，形成了以商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū) 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 22 商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 適應(yīng)性 KPI體系 商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力 資源稀缺度 主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力 獲得的政策支持力度 由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對(duì)政策依賴性較高 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度 需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來(lái)大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求 城市化程度 對(duì)周邊城市化水平要求較低 開(kāi)發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 開(kāi)發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力 商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)（ Key Performance Indicators）是反映個(gè)體或組織關(guān)鍵業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的評(píng)價(jià)依據(jù)和指標(biāo)，它是衡量指標(biāo)，而非具體的目標(biāo)值。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標(biāo)，也丌是所有的績(jī)效衡量指標(biāo)。我國(guó)度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開(kāi)發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場(chǎng)的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。 三 國(guó)內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全 ? 國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，大多忽視后續(xù)經(jīng)營(yíng)與管理。缺少了這些規(guī)范，市場(chǎng)就會(huì)失序，一些地產(chǎn)商打著開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上卻在進(jìn)行著新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，國(guó)家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項(xiàng)目的名義，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的圈地現(xiàn)象”；一些經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不管消費(fèi)者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。我國(guó)現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會(huì)面臨需求不旺的風(fēng)險(xiǎn)。才有欲望、有能力、有需求去消費(fèi)休閑度假產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對(duì)配套、服務(wù)等要求也越來(lái)越高。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。 ? 四、旅游地產(chǎn)臵業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中，普通型的旅游地產(chǎn)消費(fèi)尚未形成 ? 雖然國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具有近 10年，但規(guī)模性、多渠道臵業(yè)流不充分。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來(lái)消費(fèi)與投資。眾多旅游房地產(chǎn)已由過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂(lè)、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。 同時(shí)，由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。 ? 旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ?與投資者、駐商、原住民、競(jìng)爭(zhēng)者等 利益相關(guān)者 廣泛合作，實(shí)現(xiàn)共贏。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)仌表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡(jiǎn)單升級(jí) 觀光旅游 休閑旅游 度假旅游 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游 11 國(guó)內(nèi)趨勢(shì) 世界趨勢(shì) 旅游度假市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 12 開(kāi)發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源 執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場(chǎng)推廣 投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施 取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合 保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn) ?評(píng)估 本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開(kāi)發(fā)原則 ?開(kāi)發(fā)前對(duì)環(huán)境保護(hù)作完善 規(guī)劃 ，輔以法規(guī)管理 ?發(fā)掘升華獨(dú)特的人文和歷史 資源 ?引導(dǎo)本地居民對(duì)旅游和環(huán)保的 參與 ?規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的 交通方式 ，注重沿路景觀 ?早期投入 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價(jià)值 ?完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂(lè)文化 設(shè)施 的質(zhì)量數(shù)量 ?政府牽頭制定對(duì) 投資者 宣傳策略，并啟動(dòng)多方位宣傳推廣工程，為 區(qū)域 打造品牌 ?引進(jìn)或聯(lián)合其他 利益相關(guān)方 的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型 活動(dòng) 增強(qiáng)社會(huì)知名度 ?逐步 剔除 與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè) ?政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè) 協(xié)同發(fā)展 的其他產(chǎn)業(yè) ?借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象，吸引新的外來(lái) 人才 ?謀求 國(guó)家和地方各級(jí)政府 在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。 旅游地產(chǎn)分類 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 11 背景資料： 國(guó)際慣例表明，一國(guó)人均 GDP達(dá)到 1000美元時(shí)，就迚入國(guó)內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 2022—3000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，迚入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3000—5000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到 5000美元以上則開(kāi)始迚入成熟的度假絆濟(jì)時(shí)期。 指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接 ,具有更好的自然 景觀、建筑景觀 ,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。 國(guó)內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的