【正文】 現(xiàn)。 無獨有偶，成都某樓盤，開出2萬/平方米的天價，比同區(qū)域內(nèi)住宅項目高出1倍（帶6000元/平方米的精裝修），令人瞠目的是，在開盤當日，居然要排隊。普通住宅排隊可以理解，但豪宅排隊非常少見（上海星河灣有曾有如此輝煌）。一業(yè)主怨稱，花400萬到哪里買不到房，在這里居然要排隊。 與上述呼應的則是購房者的響應，；上海某項目最低起價為2000萬/套的豪宅，一天時間銷售63套，而推出的總數(shù)為65套。 以經(jīng)濟適用房的速度銷售豪宅，這恐怕是09年中國樓市創(chuàng)下的另一個輝煌。 但是在城市豪宅火爆的背后說明了什么呢？ 首先必須承認，城市豪宅的業(yè)主中有相當?shù)囊徊糠质峭顿Y型客戶，如上海的那位神秘人士，一次性54套，如果是自住的話，一天換一套也要住上一個半月。 但是如果完全說是投資客群購買，也不盡然。因為如果指望通過短期投資豪宅來獲益的話，存在如下問題： 豪宅投資大，針對目標客群狹窄，而且在短期內(nèi)，即使房價上漲，也只是有價無市； 豪宅相關費用驚人，豪宅的契稅、維修基金、首付成數(shù)與普通住宅相比，標準更高。 同時，在不少城市豪宅項目中，有不少開發(fā)商聲明，開發(fā)商不接受除直系親屬外的更名，其實是直系親屬也只接受一次。這就使得豪宅炒客或是轉讓成本增加，或是轉讓周期加長（如等到產(chǎn)權證辦理后）。 通過上述癥結的研究，我們可以分析出：豪宅炒樓，需要進行長期持有，短期內(nèi)獲利不大。 同時，也應該看到，豪宅之所以受到投資客青睞，并愿意長期持有，是因為市場有需求，且有自住客愿意接手，更重要的是豪宅的長期看好因素。這就說明，城市中心的豪宅被相當大的一部分高收入階層所接受。 根據(jù)對上海、北京、深圳、成都等地的一些豪宅調查，居然有相當一部分自住型或投資型客戶都有過置業(yè)別墅的經(jīng)歷。同時，上述地區(qū)的高端收入階層在置業(yè)投資選擇方面，正在出現(xiàn)一輪回歸主城區(qū)的潮流。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要原因在于以下幾點： 遠郊別墅生活配套不完善，采購生活類用品不甚方便； 由于城市規(guī)模的擴大，導致交通壓力增大，遠郊生活導致時間成本增高； 由于遠郊別墅往往位于城市一隅，導致交際圈層縮?。?別墅往往難以出租，空置物業(yè)導致維護成本及閑置成本過高。正是因為上述原因，導致城市核心地區(qū)豪宅被廣泛認同。而這種模式在其他房地產(chǎn)發(fā)達的國家與地區(qū)也很流行，例如世界最貴的物業(yè)就是紐約曼哈頓中央公園邊上的物業(yè)。 但是，這種城市豪宅的熱銷，對于中國當今的房地產(chǎn)市場和社會生活也將造成不利的影響： 城市豪宅拉動城市房價上揚，加重了普通收入階層的壓力； 城市豪宅的熱銷會推動城市中心豪宅的過度開發(fā)，引發(fā)社會群體遷徙，形成天然的富人區(qū)； 城市資源分配不平衡，導致社會生活結構鏈條的破壞。一般而言，城市的各類配套資源，往往集中于城市中心。但是一旦在城市中心形成富人區(qū)，則大量基層社會群體會被動的分流至新城區(qū)，對于城市公共資源的使用與占有帶來不便； 城市豪宅的高度開發(fā)，容易產(chǎn)生金融危機。前不久，國外某經(jīng)濟學家列舉，近代史上的歷次金融危機爆發(fā)時，都有世界高樓即將建設完成的背景。這個定律或許有其偶然性，但是也應該值得深入研究。 筆者認為，城市中心不能完全定位為豪宅開發(fā)，即使因為市場規(guī)律，也應該在城市的邊緣建設大批能夠為普通收入階層所能承受的普通型物業(yè)。同時在城市邊緣地區(qū)規(guī)劃一批適宜成為第一居所的豪宅供高收入階層居住，最大程度上有效實現(xiàn)資源合理配置。2010年長沙樓市之我見（作者：樂兵） （作者簡介：樂兵，湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會常務理事，湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家委員會委員，中國地產(chǎn)精英俱樂部(湖南區(qū))副理事長，湖南1881置業(yè)發(fā)展有限公司 常務副總經(jīng)理）2009年10月長沙市房產(chǎn)研究中心公布截至9月底長沙市實現(xiàn)商品房銷售面積1205萬平米，即使在房產(chǎn)銷售最高峰的2007年。這個數(shù)據(jù)的出臺無疑對長沙樓市是一大震動，而就在大家都感到樓市已徹底回暖之時，10月份從以北京、上海為代表的中國樓市卻又出現(xiàn)價量起跌的現(xiàn)象，以北京為例2009年9月份第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下2009年3月以來的日均成交量新低。而筆者在10月底長沙秋季房交會上了解，部分開發(fā)商也都感受到了明顯的交易與投資的再次縮水，據(jù)一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計10月黃金周期間長沙市住宅成交2137套，日均成交267套，成交均價為4233元/㎡，相比9月份421套的日成交數(shù)據(jù)萎縮近40%，購房者對樓市濃厚的觀望氣氛又有所體現(xiàn)，加之2009年將2008年壓抑的剛性需求集中井噴，面對即將來臨的2010長沙樓市筆者認為呈現(xiàn)以下現(xiàn)象及發(fā)展趨勢。一、 房價有拐點，房市無拐點2010年長沙樓市總體成交量從目前來看，因為2009年市場對剛性需求的過度挖掘必將導致2010年成交量的回落，再加之2008年的樓市前車之鑒，相對2010年部分開發(fā)商特別是全國性的大品牌開發(fā)商必將對樓市抱著審慎的態(tài)度，“小跑、快跑”將對房價不會希望太高，安全為上，優(yōu)惠、促銷將有所加大，但同時也要看到長沙在未來的二十年正在進入大型城市化加速發(fā)展階段，加之長株潭二型社會試驗區(qū)的建設與發(fā)展及長沙城市近十多個核心城區(qū)的拆遷改造，長沙樓市整體是進入一個上升通道，另外2009年長沙樓市又開始的新一輪的樓市小周期的上行，從這個意義來看，2010長沙樓市將無拐點。二、大品牌房企將獲得更多優(yōu)秀資源 2009年長沙各區(qū)政府都成立了棚改辦公室，由政府統(tǒng)一集中對中心城區(qū)各大棚戶區(qū)拆遷進行安置，加強了政府對于土地資源的控制，通過舊城改建，收回閑置土地，控制城市優(yōu)質土地資源，這對于全國性的大品牌房企來說解決了一個重要問題——拆遷安置難，隨著拆遷安置問題的解決，筆者相信在2010年的長沙樓市特別是核心城區(qū)的土地，必將成為大型品牌房企開發(fā)的重點，加之政府對大型品牌房企政策的傾斜，2010年大品牌房企將獲得更多的優(yōu)質資源。三、 武廣新干線的開通將進一步提升樓市購買力 2009年12月20日將迎來武廣客運專線的首次通車，武廣新干線開通后從長沙出發(fā)：1小時到武漢，2個多小時到廣州，鄂、湘、粵進入了三小時經(jīng)濟圈，經(jīng)濟圈形成后，筆者認為必將加大鄂、湘、粵投資型的購房客戶同時也將成為在鄂、粵二地工作的湖南人剛性置業(yè)需求的首選，早上坐火車上班，下班后坐火車回家吃晚飯，已不是夢想。四、 地鐵的建設將從2010年開始影響大河西樓市 隨著2009年9月28日長沙地鐵2號線正式動工，讓長沙人的地鐵夢想得以實現(xiàn)，以前長沙人提到河西就是說遠、交通不方便，但隨著2號線的正式建設，加之過江隧道的開工以及新建和拓改的金星路、岳麓大道等50余條城市主次干道，濱江新城、梅溪湖片區(qū)的建設等，從2010年開始大河西依托山、水、州、城之優(yōu)質的生活居住環(huán)境成為剛性需求首選，加之金星路商務圈的確定，必將對大河西樓市產(chǎn)生深遠的影響。五、 眾多城市綜合體的建設將是2010年長沙樓市新的亮點隨著長沙核心城區(qū)拆遷及配套設施的不斷完善，獨特、稀有的城市中心及湘江沿岸土地在2010年將大量上市，如南湖片區(qū)、伍家?guī)X北辰項目、沿江大道潮宗街、五一廣場魚塘街、芙蓉北路北站等，這些項目的上市因市政府對以上地段高標準及適當超前規(guī)劃的要求及每畝突破1000萬的昂貴土地成本作用下，2010年長沙必將誕生眾多集酒店、寫字樓、停車場、商業(yè)、會議展示、公寓為一體的“HOPSCA”即(城市綜合體)項目來提升整個長沙城市的國際化水平，上述地段在成為長沙城市亮點的同時也是長沙樓市新的亮點。二、媒體說房市據(jù)不權威估計，2009年的新聞媒體報道，特別是財經(jīng)新聞中，房地產(chǎn)相關新聞報道占據(jù)了近8成?？梢姡侣劽襟w對于2009年的房地產(chǎn)市場也是投入了非常多的關注。各種正面的、負面的，權威的，非權威的報道，沖擊著受眾的視覺、聽覺?，F(xiàn)選幾篇在網(wǎng)絡上點擊率比較高的新聞報道放于此，其間不少精辟的觀點和看法，值得我們深思。 ——編者居民存款重演大搬家 向資本市場和消費市場分流（來源：金融時報 2009年11月13日） 在央行日前發(fā)布的金融數(shù)據(jù)中，居民戶存款出現(xiàn)劇降的現(xiàn)象十分引人關注。數(shù)據(jù)顯示，2009年10月當月人民幣存款增加2897億元，其中，居民戶存款自9月份出現(xiàn)大幅增加后，10月份再次發(fā)生逆轉，當月凈減少2507億元?！　≡诮邮鼙緢笥浾卟稍L時，多位專家和業(yè)內(nèi)人士表示，從本次央行發(fā)布的存款數(shù)據(jù)看，10月份居民戶存款劇降顯示存款活期化趨勢進一步加速，而10月貨幣供應量的數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2009年10月末廣義貨幣供應量(M2)%，；狹義貨幣供應量(M1)%，再創(chuàng)歷史最高增速紀錄。中國銀行全球金融市場部高級分析員方明認為：“M1增幅大于M2的增幅，這表明存款活期化跡象明顯，這在一定程度表明了在居民投資意愿增加、企業(yè)經(jīng)營活動增強的情況下，活期存款增加較多的跡象。減少的居民戶存款可能向股市和樓市等資本市場轉移，往日人們熟悉的存款大搬家正在重演?！薄　∈聦嵣?，自今年以來，居民戶存款少增現(xiàn)象一直在持續(xù)。信達證券首席策略分析師黃祥斌對記者表示，連續(xù)數(shù)月的居民戶存款同比少增，可能和近期資本市場持續(xù)反彈有關。歷史資料顯示，每當資本市場活躍時，居民儲蓄就會出現(xiàn)“搬家”。以股市為例，今年國慶假期后，A股市場漲勢明顯，同時新股和新基金發(fā)行較為密集，期待多年的創(chuàng)業(yè)板也于近期開閘，這成了吸引資金進入股市的重要原因。此外，在存款利率較低情況下，居民更多地購買各類理財產(chǎn)品，這也是居民儲蓄有所分流的重要原因之一，而近期以來各類理財產(chǎn)品熱銷以及黃金產(chǎn)品的熱賣等都說明了居民理財多元化趨勢正日趨明顯?！　〔稍L中，業(yè)內(nèi)人士也預測，受居民投資意愿增強的影響，未來一段時間，居民存款活期化趨勢仍將延續(xù)，隨著資本市場的回暖，“存款大搬家”現(xiàn)象可能還將持續(xù)一段時間?！　　爱斎?，居民消費的有效啟動也是居民戶存款急劇減少的重要原因?！辈稍L中，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍對記者表示，10月居民戶存款劇降不可排除季節(jié)性因素的影響，十一期間旅游、婚慶等集中消費現(xiàn)象很普遍，而這種集中性消費往往要花費很長一段時期內(nèi)的居民儲蓄；除季節(jié)性集中消費因素影響外，日常和購置大商品的消費增多也是近期儲蓄分流的重要原因?！　医y(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，社會消費品零售總額繼續(xù)加快增長，社會消費品零售總額11718億元，%。分類別看，%，%，%，%，%，%，%，%。而在上半年，%，%，%，%。　　“從數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，居民消費正在呈現(xiàn)加快增長態(tài)勢?！币晃粊碜怨ば械男刨J人士表示，“從10月居民戶貸款增加1576億元，%來看，個貸的增加也意味著消費啟動跡象很明顯?！毕嚓P數(shù)據(jù)顯示，%，前十個月國產(chǎn)汽車銷售突破千萬輛，達到1089萬輛，同比增長超36%；10月商品房銷售額高達3997億元，前十個月達31529億元?！昂翢o疑問，個貸增加與10月份汽車、房屋銷售火爆密切相關，購房、購車熱也在很大程度上影響了居民戶存款的增加?！薄　　翱梢?，汽車購置稅減半、家電下鄉(xiāng)等政策在拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟結構調整方面發(fā)揮了明顯作用，政府改變經(jīng)濟增長結構的各項努力正逐步顯現(xiàn)效果?！壁w錫軍表示。 萬科涉足商業(yè)地產(chǎn) 稱房價不會一直漲下去 (來源： 網(wǎng)易財經(jīng) 潘秀林 2009年11月17日 )網(wǎng)易財經(jīng)11月17日訊 一直以住宅開發(fā)為核心業(yè)務的地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。16日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮首次對外公布萬科的新戰(zhàn)略。樓市進入“下半場”郁亮表示，從1998年到2008年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的“上半場”，主要表現(xiàn)在：“得益于”亞洲金融危機，中國樓市從計劃經(jīng)濟走進了市場經(jīng)濟，并在短短十年內(nèi)得到飛速發(fā)展?！霸谶@十年中，萬科始終以住宅開發(fā)為主，滿足老百姓的居住需求”。從2009年開始，同樣是由于金融危機，發(fā)展速度已經(jīng)接近極致的房地產(chǎn)市場又迎來新機遇，樓市再次成為拉動內(nèi)需的主要手段。不過，在新的發(fā)展階段，完全依賴規(guī)模和速度的粗獷增長模式已經(jīng)過時。隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)將成為趨勢。郁亮表示，在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，包括正在計劃之中的深圳5個酒店，以及明年將落地的以服務為主的養(yǎng)老物業(yè)，預計未來三年內(nèi)將建成220萬平方米商業(yè)配套。另外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。未來10年內(nèi)，萬科計劃每年在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。郁亮稱，而對于住宅來說，簡單的規(guī)模增長也已經(jīng)不能滿足需求，新能源發(fā)展、綠色建筑將領跑住宅領域。房價不會一直漲下去對于未來房地產(chǎn)市場的走向，郁亮認為，從全國市場來看，目前已經(jīng)能夠看到健康發(fā)展的跡象，部分二三線城市（如成都）今年內(nèi)房價并沒有上漲過，而其他多個城市的漲幅較之前也已經(jīng)明顯趨緩。他認為，經(jīng)歷過2007年的瘋狂上漲，房價不會一直漲下去。在政策控制下，樓市將朝著健康的方向發(fā)展，“只不過投資屬性的放大將增加市場的不確定性”。郁亮稱，由于影響市場變化的因素太多，萬科一向堅持“應對第一，預測第二”的原則，對于拿地和項目供應均采取“量出為入”的戰(zhàn)略，即銷售的數(shù)量決定產(chǎn)出?！凹幢阌袝r會錯過某一階段的行情，不過小心駛得萬年船，萬科始終會把安全性放在第一位”。感慨做“老大”不易對于近期來自行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)對于萬科“老大”地位的各種沖擊，郁亮笑稱，做“老大”其實很不容易。在外界看來，萬科似乎已經(jīng)不再是不可超越的“神話”。最新數(shù)據(jù)顯示，綠城集團前