【正文】 品，假如你做加法，也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，你應(yīng)該買(mǎi)地，然后繁榮的時(shí)候很旺盛你就把房子做出來(lái)賣(mài)掉，然后等下一次不景氣，因?yàn)槟闳パ芯恳幌孪愀壑袊?guó)海外的例子，他是反過(guò)來(lái)的，繁榮的時(shí)候買(mǎi)土地，簫條的時(shí)候賣(mài)房子，現(xiàn)在把香港賺的十幾年錢(qián)全賠完了，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到大陸。那么現(xiàn)在北京這幾年出現(xiàn)的所謂的很偉大的開(kāi)發(fā)商，被媒體爆炒的都是簫條的時(shí)候買(mǎi)的房子，你仔細(xì)看他都是95年、96年買(mǎi)的地，然后99年開(kāi)始賣(mài)房子那么一定要繁榮的時(shí)候辦產(chǎn)品，簫條的時(shí)候買(mǎi)土地，這是一個(gè)。 第三個(gè)就是伯奧亞洲論壇是民間發(fā)起，但是政府支持的一個(gè)非政府的經(jīng)濟(jì)論壇，那么他所有的這些活動(dòng)去年是籌備了江主席去了，今年朱總理會(huì)去，那么他是富有成效，而且他也是一個(gè)神話(huà)，這塊地是12年前買(mǎi)的，大家也知道也是簫條的時(shí)候擱了這么長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在開(kāi)始發(fā)揮了一點(diǎn)作用，也有一些投資商，包括小潘他們都去在那兒做，所以我覺(jué)得伯奧是一個(gè)故事，但是從經(jīng)濟(jì)論壇來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是每年固定現(xiàn)在有兩個(gè)，一個(gè)是伯奧論壇，一個(gè)是亞伯利論壇，是中國(guó)企業(yè)家論壇，那么伯奧論壇有點(diǎn)政府色彩比較的濃，那么亞伯利論壇是草根論壇，民間色彩比較濃?；旧鲜沁@么一個(gè)變化。 有人說(shuō)開(kāi)發(fā)商自有資金率達(dá)50％，我的看法？北京的積壓情況的評(píng)價(jià)？那么是這樣，開(kāi)發(fā)商全世界來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率，反過(guò)說(shuō)說(shuō)自有資金比率一般來(lái)說(shuō)都50％以下，都比較少，但是他的開(kāi)發(fā)體制不同，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不一樣，比如說(shuō)在歐美，他的風(fēng)險(xiǎn)和我們是不一樣，我們的自有資金又少，金融配合的這套制度不理性，在國(guó)外和地產(chǎn)相關(guān)的金融品種，有幾十種、上百種，我們現(xiàn)在也就是個(gè)按揭，開(kāi)發(fā)商貸款有時(shí)候都不給你貸，所以這種情況下，自有資金一少，杠桿運(yùn)用的很大，那么你要么占建商的便宜，摧殘建商，要么預(yù)售，把客戶(hù)的錢(qián)用來(lái)蓋房，然后晚結(jié)算，不交稅，這都是開(kāi)發(fā)商常用的這些，你這樣子風(fēng)險(xiǎn)很大，所以的話(huà)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)自有資金占到30—50％，配合完善的金融服務(wù)和法制體系，我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的，如果沒(méi)有完善的法律體系和金融服務(wù)，杠桿作用也是搏一次，那么這也就是為什么我們現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)公司做幾年就死掉了，因?yàn)樗I(mǎi)了幾百畝地賺了三千萬(wàn)，第二次他又買(mǎi)幾百畝地，然后賺的錢(qián)壓在地上，然后周期變了他又套在那里，然后又賺了八千萬(wàn)，那么又買(mǎi)地，那么市場(chǎng)周期又一變，他覺(jué)得又不夠。所以企業(yè)做多大不是由你的欲望決定的，是由你的資源邊界決定的，你想做大你的資源就這么多，你是做不大的。反過(guò)來(lái)企業(yè)死亡也是欲望導(dǎo)致的。我買(mǎi)一千畝地，你看大家都在圈地，我看市場(chǎng)上只有萬(wàn)通在說(shuō)不買(mǎi)地，我確實(shí)也不買(mǎi)地，明年我也不會(huì)買(mǎi)，可能我們會(huì)到上海去買(mǎi)，也不在這兒買(mǎi)，那么有的老總說(shuō)我買(mǎi)了三千畝，多少畝，那么誰(shuí)都知道，只交了押金而已，那么沒(méi)有財(cái)富你根本無(wú)力支付這個(gè)錢(qián)，因?yàn)槿f(wàn)科按指標(biāo)來(lái)拿地，因?yàn)楝F(xiàn)在是指標(biāo)控制土地，特別是郊區(qū)地。所以我覺(jué)得自有資金還是非常重要的。 北京的積壓情況我認(rèn)為北京積壓還不是主題，積壓不是北京目前的主題。 這個(gè)朋友問(wèn)我們是不是萬(wàn)通在起步發(fā)展是不是做過(guò)搞定之類(lèi)的事情，對(duì)起步實(shí)力不在強(qiáng)，發(fā)展初期能否從搞定之類(lèi)做起？這個(gè)我想說(shuō)每個(gè)人成仙得道都有自己的高招，但是我想在中國(guó)早期的企業(yè)，他因?yàn)楝F(xiàn)金資源比較少，他一定要有補(bǔ)充現(xiàn)金資源的辦法，就是用關(guān)系、搞定，我想每個(gè)企業(yè)都有這樣的一個(gè)開(kāi)始。但是，什么時(shí)候立地成佛，是作為企業(yè)的分解，就是說(shuō)每個(gè)孩子都摔過(guò)跤，都尿過(guò)炕，但是什么時(shí)候不尿，什么時(shí)候不摔跤，是成熟好孩子和壞孩子的區(qū)別，如果你現(xiàn)在不得不這么做，也不能把它當(dāng)成永遠(yuǎn)的致勝法寶。 北京未來(lái)三年的走勢(shì)。這塊現(xiàn)在我覺(jué)得說(shuō)這個(gè)話(huà)題容易說(shuō)成永遠(yuǎn)正確的廢話(huà)，因?yàn)槲艺f(shuō)明天要下雨，反而不信，不信我說(shuō)天又變了，反而沒(méi)下，說(shuō)不下雨又下了，那么我說(shuō)云彩是飄過(guò)來(lái)的，那么昨天我判斷的時(shí)候沒(méi)下。那么作為一個(gè)企業(yè)你不要關(guān)心這個(gè)事，你作為一個(gè)百年老店也好，市場(chǎng)變化是一個(gè)正常的事情，你必須把變化作為一個(gè)常量，就是他每天在變化，婚喪嫁娶、喜怒哀樂(lè)，那么你不能說(shuō)我今天高興出門(mén)，不高興不出門(mén)，你得保證我好的心態(tài)，那么你真正健康了，下雨刮風(fēng)不得病，那么你不能說(shuō)我天天看天氣預(yù)報(bào)，天氣好了少穿點(diǎn)衣服，天氣不好了我多穿了衣服。那么未來(lái)北京房地產(chǎn)走勢(shì)，那么我說(shuō)穩(wěn)中有升，那么穩(wěn)中有降，不升不降，你信不信，你也得信，那么比如說(shuō)負(fù)債率不高，公司團(tuán)隊(duì)很好，那么不好對(duì)你恰好是機(jī)會(huì)，你又做起來(lái)了，你看李嘉誠(chéng)實(shí)際上都是周期做對(duì)了，你說(shuō)他每個(gè)房子賣(mài)得就是比咱們北京每個(gè)項(xiàng)目的公司下的工夫大不見(jiàn)得，他有很多的理財(cái)技巧，我就不細(xì)說(shuō)了。 現(xiàn)在有個(gè)朋友問(wèn)西部開(kāi)發(fā)蘭州房地產(chǎn)怎么樣？ 這樣子蘭州地產(chǎn)在今后幾年我覺(jué)得是成長(zhǎng)的趨勢(shì)，現(xiàn)在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是四級(jí)，第一個(gè)是北京上海這些特大城市，那么北京有四個(gè)區(qū)的收入稅收超過(guò)100億，那么這樣的話(huà)，一個(gè)區(qū)相當(dāng)于外部的一個(gè)省，這是超大規(guī)模的城市。第二個(gè)等級(jí)是青島、成都、大連、杭州，第三個(gè)是等級(jí)是一般的省會(huì)城市。第四個(gè)等級(jí)就是地級(jí)市，那么像蘭州是屬于第三個(gè)等級(jí)的城市，你只要做品質(zhì)好，現(xiàn)在一點(diǎn)都沒(méi)有問(wèn)題的市場(chǎng)，而且這些城市GDP也就是剛剛接近1000美金，人口都在100—200萬(wàn)之間大概是這樣，所以這種城市化的進(jìn)程應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題。但是這些地方的開(kāi)發(fā)，還有很多超額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，就是說(shuō)不規(guī)范，所謂搞定的空間，還有這種還是比較大的。 那么這個(gè)是問(wèn)萬(wàn)通的模式，萬(wàn)通的模式是哪一種，然后增值服務(wù)做到什么程度？這個(gè)簡(jiǎn)單說(shuō)一下，萬(wàn)通現(xiàn)在因?yàn)榻Y(jié)合我們這個(gè)研究成果，以及萬(wàn)通內(nèi)部的討論，萬(wàn)通最近董事會(huì)會(huì)確定一個(gè)新的萬(wàn)通的模式。萬(wàn)通在早幾年，應(yīng)當(dāng)說(shuō)也是一個(gè)開(kāi)發(fā)公司模式，沒(méi)有什么偉大之處，但是我覺(jué)得萬(wàn)通從今年從現(xiàn)在開(kāi)始，萬(wàn)通已經(jīng)是不尿炕的孩子了，我們有了自己非常清晰的商業(yè)模式，我們的商業(yè)模式是專(zhuān)業(yè)投資模式，但是我們的上市公司這部分是開(kāi)發(fā)模式，就是萬(wàn)通原來(lái)模式的變形，就是我們把所有做房屋供應(yīng)開(kāi)發(fā)部分都放在現(xiàn)在叫先鋒股份上市公司里面，而這個(gè)公司不做土地，我們還有一個(gè)土地開(kāi)發(fā)公司，專(zhuān)門(mén)去買(mǎi)土地，儲(chǔ)備土地，然后土地完了以后，包裝成項(xiàng)目，再放到上市公司，這樣子解決萬(wàn)科模式當(dāng)中在資本市場(chǎng)上唯一的欠缺，就是凈資產(chǎn)和規(guī)模成反比。我們有一個(gè)土地開(kāi)發(fā)公司，有一個(gè)房屋的開(kāi)發(fā)公司，這是兩個(gè)，投資公司下面的兩個(gè)，第三個(gè)我們有一個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的公司，現(xiàn)在我們固定的萬(wàn)通穩(wěn)定的租金收入是1億7000萬(wàn)。另外還有一部分是增值服務(wù)的一部分，還有萬(wàn)通會(huì)把物業(yè)管理代理統(tǒng)統(tǒng)賣(mài)掉，就管理這部分。然后上面這部分就是投資公司，這就是我們現(xiàn)在做的一種模式。 還有一個(gè)朋友問(wèn)地產(chǎn)商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)力如何？因?yàn)榻裉鞗](méi)時(shí)間，每一種模式關(guān)鍵看老板投資人的心態(tài)想做什么，你想做比較輕松，自己自有資金又很多，我覺(jué)得你做經(jīng)營(yíng)模式比較好，你如果人際關(guān)系特別多，大家又不想干，所以你做土地模式比較好，那么就相當(dāng)于一件休閑服不同的人穿有不同的享受、不同的用途，所以這個(gè)恐怕不能一概而論。 第三個(gè)就是萬(wàn)通商城為什么變成批發(fā)市場(chǎng)，是否對(duì)辦公出租有影響？我認(rèn)為改成商城確實(shí)是我們由原來(lái)的經(jīng)營(yíng)不好把它變好的一個(gè)主動(dòng)的選擇，但是這個(gè)主動(dòng)的選擇肯定是前面有問(wèn)題才主動(dòng)的選擇，那么現(xiàn)在情況非常好，會(huì)不會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓有影響呢？肯定是有影響，因?yàn)槭刮覀兊目蛻?hù)發(fā)生了一些變化，原來(lái)的時(shí)候我們客戶(hù)結(jié)構(gòu)里面寫(xiě)字樓里面，就是現(xiàn)在我們說(shuō)甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)在應(yīng)該待的客戶(hù)比較多，現(xiàn)在就是甲B之間的這種客戶(hù)，也就是說(shuō)原來(lái)外國(guó)公司多的時(shí)候，現(xiàn)在就是中國(guó)公司多，但是租金水平并沒(méi)有什么降低，當(dāng)然外觀(guān)上、形式上都有一些變化，我老開(kāi)玩笑，這個(gè)批發(fā)市場(chǎng)這種出租經(jīng)營(yíng)方式，就像農(nóng)村婦女，體型不好但能生能養(yǎng)，他實(shí)在，可是你不能老拿模特的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看他，你也不能說(shuō)他不行，他生孩子照樣奶水足。這是開(kāi)玩笑說(shuō)。 再一個(gè)就講到萬(wàn)通做的客戶(hù)是定位在1萬(wàn)以上的房子，為什么會(huì)做信息小鎮(zhèn)，我們就說(shuō)過(guò)萬(wàn)科以前的開(kāi)發(fā)模式是不清楚的，所謂信息小鎮(zhèn)是我們七年前買(mǎi)的一塊地，這塊地比較郊區(qū)化，從目標(biāo)客戶(hù)群上來(lái)說(shuō)是一類(lèi)人，就是買(mǎi)了第一套住宅還要買(mǎi)第二套住宅的有錢(qián)人，但是從價(jià)值上來(lái)說(shuō)還是不是太高，四千多塊錢(qián)，但是我們以后新做的項(xiàng)目會(huì)非常集中在我們的客戶(hù)上，不會(huì)再做類(lèi)似的項(xiàng)目。主持人： 好我們今天和馮總的交流就先到這里，如果大家感興趣的話(huà)，會(huì)后跟馮總再約時(shí)間。感謝馮總今天的精采講解。 29 / 29