【導讀】售高潮的策劃案。迅速旺場并回收資金，提升品牌的物業(yè)是可借鑒的思路和方法。造成的失敗讓投資者吃盡了苦頭。因此，現(xiàn)今一般思路是將裙座商場由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，做主題商鋪，以期用集約化、規(guī)?；?jīng)營的方式打動商鋪投資者。商鋪投資者對商鋪本身的保值、升值能力心存疑慮。通過與廣交會下屬企業(yè)建立合作關系，開拓與廣交會平行的酒類進出口。為了解決銷售難題，發(fā)展商決定聘請廣州最好的策劃人，廣告公司和銷售公司組成聯(lián)合艦隊，中心為廣交會首個酒類出口基地，并簽署了合同。會上廣交會下屬公司及其它十多家權威單位共同簽署了支持共建南方。名酒交易中心“備忘錄”及其它合作合同，該策劃案得以順利進行。該簽約儀式成為廣州新聞界的一個重大新聞，對商鋪投資者具有振聾發(fā)聵的效果。8月28日至9月2日共5. 第二輪銷售攻勢于20xx年2月底結束，并正式具文聘請嚴忠明為該項目的策劃總監(jiān)。

　　

【正文】 營。 六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。 由于步行街的建設周期長，基本上是一個 “你方唱罷我登臺 ”的好戲，只要最后責任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣，只有天知道。 七、拖字當頭，官場習氣代替商業(yè)操作。 由于步行街的建設大部分都是由政府操作，存在著責任和風險的問題。 當經(jīng)營不善和有困難的時候，往往是拖字當頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進行操作。其結果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。 這些當然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子，這讓我們必須坐下來深思，步行街到底應該怎么樣策劃和經(jīng)營。 步行街策劃的一般方法 首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國家最初出現(xiàn)步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中 心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。 我們必須明白一個重要的事實，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠，也就是說城市消費物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。 就拿北京、上海和廣州來看，北京是中國的首都，它對全國人們和世界旅游者都有強大的吸中國廣告人網(wǎng)站 引力，因此 王府井、西單步行街人海如潮，這是北京本身吸引力的表現(xiàn)。上海由 1860 第二次鴉片戰(zhàn)爭以來，南京路就一直是繁華的商業(yè)中心，它對整個長江三角洲、中國以至世界的旅客來說都具有一種非常大的吸引力，因此，它的步行街形態(tài)依然是城市本身魅力的象征。廣州作為南中國的大門，北京路和上下九的步行街每天吸引著 50、 60 萬的旅客，北京路的商鋪，平均月租金就能達到 20xx元 /平方米。這種人潮和物業(yè)興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個珠江三角洲城市群消費物態(tài)金字塔結構的頂尖。它反映的是整個珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一種消費形 式，只是一種外包裝，這個都市的美女，無論穿上什么樣的時裝都是儀態(tài)萬方。 因此，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因為，在中小城市目標人群主要集中在本地，人們消費水平有限，人們的購物習慣，并沒有因為步行街的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。因此步行街的建設，必須以市場為導向， “在什么山上唱什么歌 ”。 其次，我們必須研究步行街的目標人群，也就是說要有一種科學的、實事求是的研究方法。我們必須搞清楚誰來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個問題。誰來步行就是研究我們的目標人群，即消費 者是誰。如果是為本地人服務，那就必須同本地人的消費水準相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對于兒童和沒錢人的娛樂場所的建設，就是讓人們能夠產(chǎn)生反復來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規(guī)劃步行區(qū)域的問題。步行街的一般長度是 650 米左右，超過這一長度，人們游樂的時候就會有疲勞感。對南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會比西邊的街鋪生意好一些；對于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會比北面的消費情況會好一些。那么，在步行街設計中我們必須考慮在那些人流相對少的地方，設 置一些可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方，這樣可以調節(jié)整個街區(qū)的氛圍。 必須研究出入口、停車場、以及重要的節(jié)點和黃金分割點的物態(tài)，尤其是高潮區(qū)的設計。只有我們從結構上把整個步行街的建設全面定位把握住，步行街的設計才能夠比較科學、可持續(xù)的發(fā)展。對于那些流動人口少，甚至 “一節(jié)淡三墟 ”的城市來說，如何策劃好步行街的夜間生活和節(jié)假日生活，是一個非常重要的主題。我們必須根據(jù)城市的特點，在這一點做好深入的研究，從而做出切合市場實際的安排。 此外，對一個城市的步行街的定位，我們必須嚴格建立在商圈意義上，對競爭對手和業(yè)態(tài)進行 全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個新的商業(yè)平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業(yè)化的服務出現(xiàn)新的聚集效應，聚集效中國廣告人網(wǎng)站 應產(chǎn)生人流，從而形成城市新的亮點；其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式；其四是走專業(yè)化的路，形成精品專業(yè)性的市場，而這種市場又是同整個城市的產(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關系；其五是看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之。這些定位應該都是在規(guī)劃之前進行全面地分析和研究建立起來的。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競爭對手是誰，必須了解整個城市的產(chǎn)業(yè)分布 與產(chǎn)業(yè)鏈的建設，從而在商圈中找到自己適當?shù)奈恢谩? 我們知道，一個商圈的存在實際上有很重的生態(tài)意義，這同自然界的生物生存的道理是一樣的。在高寒地區(qū)苔蘚類植物才能夠生存；而在溫熱帶闊葉林才能夠找到自己生存的空間。每一種生物的存在都有它特定的生物圈，商業(yè)項目的發(fā)展也不例外。 只有我們明白了在中小城市做步行街的整個思路和進行定位的方法，我們才能夠對步行街的實操問題有比較清醒的把握。商業(yè)步行街的策劃是商業(yè)步行街的總譜。只有有了這種正確的指導思想，商業(yè)步行街的運作才能夠做到有序而不亂，成為高潮起伏的交響樂。 在實操意義 上，主要還有步行街的租售問題。對于購買商鋪的人來說，他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此，對于商鋪的主題設計我們必須有比較科學的研究，否則，就會對商鋪的出售產(chǎn)生重大的影響。例如在中小城市做一個長達 800米的飲食一條街，在全國幾乎看不到成功的例子，這種定位就是建立在一種想象的基礎上的，經(jīng)營就會成為一個非常困難的問題。為了使得賣鋪業(yè)務健康發(fā)展，就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設計，基本上可以說就不可能有好的銷售業(yè)績。主題設計好了，我們賣鋪所常用的所謂返租回報、先租后賣、承諾回購等 “降龍十八法 ”的技術銷售策略才能發(fā)揮其應有威力。 對于商鋪的租賃業(yè)務來說，做旺人氣是至關重要的。因此作為經(jīng)營者還必須處理好旺丁與旺財?shù)年P系，而旺丁首先必須充分發(fā)揮步行街的特點。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如，在中小城市設計的步行街，比較科學的設計模式應是購物、飲食、娛樂休閑各占 1/3 的比例，僅僅做成一個主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。 政府在旺場方面應該有很多優(yōu)勢，除了輿論導向以外，春節(jié)、元宵和當?shù)刂匾墓?jié)事活動的舉辦，對人們認識步行街并產(chǎn)生認同感有積極的效果。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體 推廣方面有一個長遠的安排和計劃。一個步行街成熟大概需要 30 年的時間，急功近利的辦法往往是權宜之計。 如果我們不能夠站在科學定位，先策劃再規(guī)劃的原則上認識步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風建設，最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍，這是房地產(chǎn)投資中的一個陷阱。因此，重視策劃、重視優(yōu)生優(yōu)育、重視市場導向以及目標市場的研究，在定位和規(guī)劃上按科學的原則做好安排，對步行街的建設來說是中國廣告人網(wǎng)站 至關重要的。在步行街建設中，應該盡量避免決策失誤，不要總被老百姓譏為 “步行街 ”就是“不行街 ”。