【正文】 《員工手冊》規(guī)定提出處理意見。4) 經理巡查管理制度經理巡查制度是借鑒酒店管理中“經理查房制度”做出的。其目的在于保持良好的物業(yè)環(huán)境，督導下屬人員工作質量，糾正管理與服務中不合理設計，提高管理與服務效率，是落實過程控制的有效檢驗。經理巡查分為部門巡查和各部門聯合巡查兩種方式。部門經理巡查：各管理部門經理于每周應不少于三次以上，對本部門重點部位、管理環(huán)節(jié)、服務過程的巡查和檢驗。 各部門經理應在本部門當月工作計劃中列出巡查計劃，填寫“經理巡查記錄表”，并于項目管理周例會中通報巡查結果。 經理巡查內容及時間安排由本部門經理自行規(guī)定，但必須保證全年巡查工作能夠覆蓋本部門全部工作內容。 經理巡查工作應分階段、有重點地進行。部 門 經 理 巡 查 記 錄 表部門： 巡查部位： 年 月 日巡查項目 情 況 描 述 崗位責任人 崗位基本情況計劃完成情況工 作 記 錄完成工作質量客戶意見反饋有無改進措施違紀違規(guī)行為改進意見和建議 巡查人： 部門經理（聯合）巡查：本巡查制度是在項目總經理的主持下，對各管理部門實施不定期抽檢、巡查，但每月巡查頻次不少于四次。 參加巡查人員包括各部門經理，經理因故不能參加，應指派副經理或主管參加。 本巡查內容主要針對物業(yè)整體環(huán)境、設施設備運行、使用狀況、業(yè)主訴求滿足狀況、各部門日常工作狀況、制度執(zhí)行情況、管理服務質量等。 部門經理（聯合）巡查記錄表巡查區(qū)域： 部位： 部門： 崗位： 巡查項目 狀 況 描 述 區(qū)域負責部門、人環(huán)境狀況：不和諧因素：設備設施運行使 用 狀 況管理措施跟進情 況業(yè)主訴求記錄：滿足條件與實現：經理巡查檢驗狀 況要求改進意見：記錄人： 總經理： 5) 物業(yè)管理費收繳服務程序鑒于通正國際大廈的項目管理特點，以及特定的客戶群體，為避免行業(yè)中的習慣做法所帶來的弊端，特制訂通正國際大廈物業(yè)管理費收繳辦法。公寓小業(yè)主能源費、物業(yè)管理費（年收）收繳程序：保養(yǎng)部按規(guī)定日上門讀表、報財務業(yè)主 管業(yè)部物業(yè)副理憑單據于規(guī)定日在公寓前臺收取或上門財務部核準后開出收費單據 返 還 財 務 部寫字樓小業(yè)主物業(yè)管理費、單元內能源費收繳程序：保養(yǎng)部按規(guī)定日上門讀表、做分戶統(tǒng)計收繳期內財務部于寫字樓前臺辦理收費手續(xù)財務部分戶核算開出收費單管業(yè)部物業(yè)副理將收費單發(fā)至業(yè)主催 繳第三章 財務管理與財務分析通正國際大廈的財務與賬務管理當根據物業(yè)類型，實行分類核算、分類記賬，專款、專項、專用的管理原則。對于不同業(yè)態(tài)實現分戶管理，在公平、公正、公開的基礎上，增加費用使用透明度。鑒于開發(fā)企業(yè)成立“商城經營公司”方案的確定，物業(yè)管理中對商城部分實行單體核算、結算。水、電能源實行單獨計量，統(tǒng)一收費，工程運行管理、維修保養(yǎng)、保安管理、保潔管理、制冷、采暖費用均按實際面積核定標準，按月與經營公司收繳、結算。一、物業(yè)管理服務費標準根據開發(fā)商銷售承諾及通正國際大廈物業(yè)管理服務成本實際核算，我們測定管理費具體標準為：表一 朝外MEN財貿中心物業(yè)管理費明細表　　　　　　　序號項目物業(yè)費（元/平方米/月）寫字樓商場公寓　物業(yè)管理服務費標準5040256　面積（平方米）47, 5, 4, 1, 17, 一工資福利 二公共設備運行費 三公共設備維修費 四清潔衛(wèi)生費 1保潔費 2化糞池清掏 3生活垃圾清運費 4外墻清洗費 五綠化養(yǎng)護費 六秩序維護費 七辦公費 八物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊 九 保險費 十物業(yè)管理酬金(總成本*10%) 十一稅費 二、物業(yè)管理服務成本測算人工成本（詳見表二 通正國際大廈人工成本匯總表）。物業(yè)管理總成本構成（詳見表三 通正國際大廈物業(yè)管理成本統(tǒng)計表）。從總成本的測算結果中得出，%。故此，合理的調配人員，壓縮人工成本；有效地采取節(jié)能降耗措施，降低能源損耗是我們長期管理工作中的重中之重。三、物業(yè)管理收入測算根據開發(fā)企業(yè)所給出的實際可出售面積及承諾的管理費標準，收繳率按90%計（詳見表四 朝外MEN –財貿中心物業(yè)管理費收入測算表）。四、物業(yè)管理費成本、收入情況根據總成本支出和費用總收入計算，在計提10%管理者酬金之后（按總成本的10%計提），（詳見表五 通正國際大廈物業(yè)管理費收、支平衡表，表六 利潤分配表）。五、開辦費情況另，根據項目情況及管理處現實狀況，編定出開辦時所需購置設備、工具、客用品、服務用品、工服、家具、辦公設備等費用，（詳見表七 通正國際大廈物業(yè)管理開辦費匯總表）。本開辦費所購置設備、物品其產權為開發(fā)企業(yè)所有，在日常經營管理當中，以折舊形式計提。機具設備、工具、家具類折舊年限為5年，10%殘值；工服按2年，10%殘值。六、測算評估從測算的完整結果來看，通正國際大廈項目因其物業(yè)類型多樣，公共配套設施設備難以拆分，特別是底商面積較大等特殊因素，形成了管理與服務成本加大的趨向。而由于商城管理模式的調整，在實際管理過程中，商城的管理費收入也會大打折扣。為使支出與收入基本保持平衡，除采取有效措施合理地降低成本外，對于商城的管理還應采取以下措施：第一，準確核定商城面積，將其與寫字樓、公寓的毗鄰面積按總建筑面積公攤，進一步核定商城保安費、清潔費、綠化費、設備運行費、維修費、電梯運行費、化糞池清掏費、公共能源代攤比例等具體標準；第二，向開發(fā)企業(yè)提出建議，在設備安裝期，將商城水、電、燃氣終端加裝單獨計量儀表，以便單獨計量和收費；第三，在“商業(yè)公司”成立及入住前，物業(yè)管理公司與“商業(yè)公司”應另行簽訂“物業(yè)管理委托合同”，約定商城物業(yè)管理的相關事宜。本“管理方案”的支持性文件還包括：《辦公室管理手冊》、《人力資源部管理手冊》、《財務部管理手冊》、《保養(yǎng)部運作手冊》、《管業(yè)部運作手冊》、《保潔部運作手冊》、《保安部作手冊》及相關支持性工作表格。31 / 3