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正文內(nèi)容

通正國(guó)際大廈物業(yè)管理方案0410(參考版)

2025-05-18 03:28本頁(yè)面
  

【正文】 本“管理方案”的支持性文件還包括:《辦公室管理手冊(cè)》、《人力資源部管理手冊(cè)》、《財(cái)務(wù)部管理手冊(cè)》、《保養(yǎng)部運(yùn)作手冊(cè)》、《管業(yè)部運(yùn)作手冊(cè)》、《保潔部運(yùn)作手冊(cè)》、《保安部作手冊(cè)》及相關(guān)支持性工作表格。而由于商城管理模式的調(diào)整,在實(shí)際管理過(guò)程中,商城的管理費(fèi)收入也會(huì)大打折扣。機(jī)具設(shè)備、工具、家具類折舊年限為5年,10%殘值;工服按2年,10%殘值。五、開辦費(fèi)情況另,根據(jù)項(xiàng)目情況及管理處現(xiàn)實(shí)狀況,編定出開辦時(shí)所需購(gòu)置設(shè)備、工具、客用品、服務(wù)用品、工服、家具、辦公設(shè)備等費(fèi)用,(詳見表七 通正國(guó)際大廈物業(yè)管理開辦費(fèi)匯總表)。三、物業(yè)管理收入測(cè)算根據(jù)開發(fā)企業(yè)所給出的實(shí)際可出售面積及承諾的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),收繳率按90%計(jì)(詳見表四 朝外MEN –財(cái)貿(mào)中心物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算表)。從總成本的測(cè)算結(jié)果中得出,%。一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)開發(fā)商銷售承諾及通正國(guó)際大廈物業(yè)管理服務(wù)成本實(shí)際核算,我們測(cè)定管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)為:表一 朝外MEN財(cái)貿(mào)中心物業(yè)管理費(fèi)明細(xì)表       序號(hào)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)(元/平方米/月)寫字樓商場(chǎng)公寓 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5040256 面積(平方米)47, 5, 4, 1, 17, 一工資福利 二公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi) 三公共設(shè)備維修費(fèi) 四清潔衛(wèi)生費(fèi) 1保潔費(fèi) 2化糞池清掏 3生活垃圾清運(yùn)費(fèi) 4外墻清洗費(fèi) 五綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 六秩序維護(hù)費(fèi) 七辦公費(fèi) 八物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 九 保險(xiǎn)費(fèi) 十物業(yè)管理酬金(總成本*10%) 十一稅費(fèi) 二、物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算人工成本(詳見表二 通正國(guó)際大廈人工成本匯總表)。鑒于開發(fā)企業(yè)成立“商城經(jīng)營(yíng)公司”方案的確定,物業(yè)管理中對(duì)商城部分實(shí)行單體核算、結(jié)算。公寓小業(yè)主能源費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)(年收)收繳程序:保養(yǎng)部按規(guī)定日上門讀表、報(bào)財(cái)務(wù)業(yè)主 管業(yè)部物業(yè)副理憑單據(jù)于規(guī)定日在公寓前臺(tái)收取或上門財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)后開出收費(fèi)單據(jù) 返 還 財(cái) 務(wù) 部寫字樓小業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)、單元內(nèi)能源費(fèi)收繳程序:保養(yǎng)部按規(guī)定日上門讀表、做分戶統(tǒng)計(jì)收繳期內(nèi)財(cái)務(wù)部于寫字樓前臺(tái)辦理收費(fèi)手續(xù)財(cái)務(wù)部分戶核算開出收費(fèi)單管業(yè)部物業(yè)副理將收費(fèi)單發(fā)至業(yè)主催 繳第三章 財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)分析通正國(guó)際大廈的財(cái)務(wù)與賬務(wù)管理當(dāng)根據(jù)物業(yè)類型,實(shí)行分類核算、分類記賬,專款、專項(xiàng)、專用的管理原則。 本巡查內(nèi)容主要針對(duì)物業(yè)整體環(huán)境、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用狀況、業(yè)主訴求滿足狀況、各部門日常工作狀況、制度執(zhí)行情況、管理服務(wù)質(zhì)量等。部 門 經(jīng) 理 巡 查 記 錄 表部門: 巡查部位: 年 月 日巡查項(xiàng)目 情 況 描 述 崗位責(zé)任人 崗位基本情況計(jì)劃完成情況工 作 記 錄完成工作質(zhì)量客戶意見反饋有無(wú)改進(jìn)措施違紀(jì)違規(guī)行為改進(jìn)意見和建議 巡查人: 部門經(jīng)理(聯(lián)合)巡查:本巡查制度是在項(xiàng)目總經(jīng)理的主持下,對(duì)各管理部門實(shí)施不定期抽檢、巡查,但每月巡查頻次不少于四次。 經(jīng)理巡查內(nèi)容及時(shí)間安排由本部門經(jīng)理自行規(guī)定,但必須保證全年巡查工作能夠覆蓋本部門全部工作內(nèi)容。部門經(jīng)理巡查:各管理部門經(jīng)理于每周應(yīng)不少于三次以上,對(duì)本部門重點(diǎn)部位、管理環(huán)節(jié)、服務(wù)過(guò)程的巡查和檢驗(yàn)。其目的在于保持良好的物業(yè)環(huán)境,督導(dǎo)下屬人員工作質(zhì)量,糾正管理與服務(wù)中不合理設(shè)計(jì),提高管理與服務(wù)效率,是落實(shí)過(guò)程控制的有效檢驗(yàn)。于次日管理例會(huì)中通報(bào)當(dāng)值期間的重大投訴、突發(fā)事件,通報(bào)其他崗位值班人員的違紀(jì)行為,并依照《員工手冊(cè)》規(guī)定提出處理意見。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),按《員工手冊(cè)》中“嚴(yán)重過(guò)失”處理。個(gè)人手機(jī)應(yīng)開啟,并處于鈴聲狀態(tài)。凡因保護(hù)個(gè)人利益,放棄集體、業(yè)主利益者,按瀆職處理。由此產(chǎn)生的一切責(zé)任由當(dāng)值人員自負(fù)。⑥ 總值班員為非標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間內(nèi)大廈管理部門的最高領(lǐng)導(dǎo)者,全權(quán)代表管理部門的最高領(lǐng)導(dǎo)者處理管理事務(wù)。④ 總值班員必須隨時(shí)了解并處理當(dāng)值其間的客戶投訴,對(duì)重大投訴及重大突發(fā)事件,應(yīng)及時(shí)向主管副總及總經(jīng)理報(bào)告,并根據(jù)副總及總經(jīng)理要求采取相應(yīng)措施。③ 總值班員在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)應(yīng)不少于三次巡查各值班站、點(diǎn),檢查各工作崗位工作狀態(tài),糾正違紀(jì)行為。② 總值班員必須嚴(yán)格遵守值班紀(jì)律,于崗上不得會(huì)友、飲酒、私自外出、脫崗??傊凳貏t:① 按規(guī)定參加值班人員均應(yīng)自覺參加值班,無(wú)特殊情況不得請(qǐng)假、調(diào)班。 大廈總值班為義務(wù)性值班。輪值方式:每月由辦公室根據(jù)參加值班人員情況排定當(dāng)月總值班表,并負(fù)責(zé)發(fā)放到每一值班員。值班人員:各部門副經(jīng)理以上人員,另包括管業(yè)部物業(yè)副理。其目的在于加強(qiáng)對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)時(shí)段內(nèi),各項(xiàng)管理與服務(wù)工作質(zhì)量的管控。在每工作日結(jié)束前,用1:150的84’稀適液濕墩地面,擦拭墻面污漬,必要時(shí)填寫報(bào)修單,要求保養(yǎng)部刷新墻面。其中,各摟層擺放垃圾桶每?jī)芍芮逑匆淮?,每周不少于兩次藥物消殺;垃圾集運(yùn)站垃圾桶在每日運(yùn)送垃圾后應(yīng)進(jìn)行沖洗,同時(shí)進(jìn)行藥物消殺。 各樓層保潔員應(yīng)在每日16:00將當(dāng)日垃圾運(yùn)送到大廈垃圾集運(yùn)站,將可回收垃圾、有價(jià)垃圾統(tǒng)一交保潔部處理。樓層保潔員在清潔工作間隙,應(yīng)主動(dòng)訊問(wèn)商戶是否有垃圾,并及時(shí)收集、清運(yùn)。收集方式:各樓層保潔員將所收集垃圾、清掃污物、廢棄物用垃圾袋封裝于樓層垃圾桶內(nèi),將廢棄包裝材料集中收集到貨梯間。) 3) 商城垃圾收集管理程序鑒于商城的特殊經(jīng)營(yíng)需要,對(duì)商城的垃圾管理特制訂專項(xiàng)管理程序。 中班人員負(fù)責(zé)每日將大廈垃圾交由環(huán)衛(wèi)公司統(tǒng)一運(yùn)出大廈。保潔員在每個(gè)規(guī)定時(shí)段最后一次收集垃圾時(shí),應(yīng)將塑料鋪墊同時(shí)回收,并清洗消毒,為下一時(shí)段備用。為此,我們專設(shè)公寓生活垃圾收集管理程序: 樓層垃圾桶、箱設(shè)定位置:各戶門外左側(cè)放置塑料鋪墊、各消防步行梯間設(shè)分類垃圾桶戶門外塑料鋪墊標(biāo)識(shí)內(nèi)容:“請(qǐng)將垃圾放于此處”“請(qǐng)將垃圾封袋包裝”戶門外垃圾收集時(shí)間(日):7:00~9:00、11:00~13:00、18:00~20:00 (其他時(shí)段不予擺放塑料鋪墊) 收集方式:樓層保潔員于每日規(guī)定時(shí)間內(nèi)擺放塑料鋪墊,并在擺放時(shí)間內(nèi),每間隔1小時(shí)巡撿一次,將垃圾收集到樓層分類垃圾桶內(nèi)。二、特殊工作程序的設(shè)定公寓生活垃圾收集管理程序 鑒于通正國(guó)際大廈的樓層平面布局情況,公寓各樓層未設(shè)垃圾間。16小時(shí)值勤崗主要是針對(duì)樓內(nèi)各區(qū)域間可形成人流互通的主要通道口,防止不同區(qū)域不同人流的相互干擾,及可能由此帶來(lái)的不安全因素。24小時(shí)、16小時(shí)值勤保安的分別設(shè)立,是在充分考慮本項(xiàng)目特點(diǎn),合理降低人工成本的基礎(chǔ)上作出的。⑽ 定時(shí)巡查所負(fù)責(zé)樓層,檢查物業(yè)環(huán)境質(zhì)量,包括:
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