【正文】 規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。工作的多樣性根據(jù)建筑物的完損情況、季節(jié)變化等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)招標(biāo)人的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。一、建筑本體及配套實施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號類別項 目計劃情況實施方案標(biāo) 準實施效果1橋梁橋面、欄桿扶手、每天檢查一遍，隨壞隨修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。1）橋梁修繕質(zhì)量標(biāo)準。1）結(jié)構(gòu)安全、正常使用；2）橋面平整，無缺損。2廊亭立柱、地面、坐凳每天檢查一遍，隨壞隨修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。1）廊亭修繕質(zhì)量標(biāo)準。1）結(jié)構(gòu)安全、正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。3道路砼路面、人行道、道牙。每天檢查兩遍，隨壞隨修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準；2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達100%以上。4溝渠池井雨水口（井）、污水井、化糞池、閥門井。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施維修。1）井內(nèi)無積物井壁無脫落；2）化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞；3）井蓋上標(biāo)志清晰。1）井蓋完好率100%；2）無缺損，少污染；3）無堵塞。5園林綠化雕塑小品、花池、噴泉水池、綠化牌、園燈、室內(nèi)外。每天檢查一遍。維修部門進行設(shè)施維修，綠化工負責(zé)巡視，并管理綠化。1）綠化工作標(biāo)準；2）園林工作標(biāo)準。1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2）雕塑小品等完好率達95%以上；3）綠化及時補種率達99%以上。6停車場地面。每天檢查兩遍，隨壞隨修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施維修。1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準；2）停車場面地面修繕標(biāo)準。平整、無積水、無缺損、完好率100%。7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管、室外消火栓、水泵結(jié)合器。每天檢查兩遍，隨壞隨修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施維修。1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準。2）消防設(shè)施施工。1）管道暢通，無堵塞；2）無泄漏8公共標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌、警示牌。每天檢查兩遍，隨壞隨修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施維修。1）標(biāo)識清楚，無污跡、破損；2）安放牢固。1）標(biāo)志設(shè)施完好率100%；2）標(biāo)志無破損。 9其他公共設(shè)施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由維修部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施維修。1）無破損；2）無脫落；3）流水通暢。1）確保圍欄安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。二、橋梁、亭廊及共用設(shè)施設(shè)備管理方案橋梁、亭廊及共用設(shè)施設(shè)備管理，直接影響到物業(yè)的形象、物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。 管理內(nèi)容A. 景區(qū)的橋梁、亭廊、公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護；B. 亭廊、橋梁：每天保潔二次，木橋、橋面、扶手、欄桿、坐凳、臺階（含踢腳線）每天保潔二次。C. 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；D. 消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；E. 配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；F. 安全監(jiān)控和火災(zāi)報警系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；管理措施A. 制訂橋梁、亭廊及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；B. 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；C. 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D. 建立維修人員值班制，確保維修及時率與合格率；E. 加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；F. 加強共用設(shè)備設(shè)施的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。三、物業(yè)附屬道路、溝渠、水景、井、停車場等的養(yǎng)護及管理根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標(biāo)，基本完好。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備的運行、養(yǎng)護和管理在日常提供物業(yè)服務(wù)正常工作過程中，對物業(yè)設(shè)施設(shè)備一并進行每日日常巡視，確保各共用設(shè)施設(shè)備處于正常使用狀態(tài)下，在巡查過程中發(fā)現(xiàn)有異?；蛴泄δ苄哉系K時，及時向招標(biāo)人報告，并協(xié)助招標(biāo)人或其委托的專業(yè)公司進行維修處理。其中由國家強制外委項目（如消防系統(tǒng)、電梯、空調(diào)等均由使用人單位委托具有專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)單位實施日常維護保養(yǎng)工作，并承擔(dān)維護保養(yǎng)費用，物業(yè)公司僅協(xié)助招標(biāo)人在上述共用設(shè)備進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時向招標(biāo)人報告并監(jiān)督外委單位整改，遇緊急情況時，協(xié)助及配合招標(biāo)人采取必要的應(yīng)急措施。）一、服務(wù)內(nèi)容：管理區(qū)建成的各類設(shè)施設(shè)備的管理及日常維護；管理區(qū)公共照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水（污）系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、景觀設(shè)備及電力線路檢查、維護。二、工作質(zhì)量標(biāo)準：嚴格遵守管理區(qū)規(guī)章管理制度，嚴禁無證上崗。每天對管理區(qū)水電設(shè)施進行巡查及日常維護，要密切注意各種儀表度數(shù)的變化、掌握用水、用電情況，發(fā)現(xiàn)問題及時上報和整改。每月詳細對管理區(qū)電力線路、自來水管道、消防設(shè)備、地下消防栓和消防水泵進行檢查，記錄在案，以保證設(shè)備使用正常。每月與相關(guān)職能部門同步對管理區(qū)水電使用情況進行計量并匯總，不得漏抄漏報。管理好管理區(qū)的水電設(shè)施設(shè)備，杜絕私拉亂接及偷水、偷電行為。三、具體工作內(nèi)容：（一）供配電系統(tǒng)運行管理 配電房值班 需要經(jīng)常監(jiān)視的高壓設(shè)備，值班電工必須應(yīng)有二人以上。值班人員必須熟悉本區(qū)域電氣設(shè)備，應(yīng)有獨立操作能力。設(shè)備不停電時的安全距離，10KV 米。 高壓電氣設(shè)備，不論帶電與否，值班人員不得單獨移開或越過遮欄。如必須移開或接近沒有遮欄的高壓設(shè)備時，應(yīng)采取可靠的安全措施并有專人在場監(jiān)護。 高壓設(shè)備發(fā)生接地故障時，任何人在未使用絕緣用具前不得接近故障點，遠離故障點的距離為：室內(nèi) 4 米，室外 8 米。 巡視配電裝置，進出配電房，必須隨手將門關(guān)好。 電氣設(shè)備停電后，在未斷開開關(guān)和做好安全措施以前應(yīng)視為有電，不得觸及設(shè)備和進入遮欄，以防突然來電。 電氣值班人員在發(fā)生人身觸電和火災(zāi)事故的緊急情況下，應(yīng)立即斷開有關(guān)設(shè)備電源，以進行搶救，但事后必須向上級匯報。倒閘操作 倒閘操作，必須填倒閘工作票，工作票應(yīng)由發(fā)令人和操作人員共同核對無誤，方可執(zhí)行。每張工作票只能填寫一個操作住務(wù)。 倒閘操作必須兩人進行，其中一人必須是配電房的值班人員，操作者必須了解操作的目的和程序。由一人操作－人監(jiān)護。擔(dān)任監(jiān)護工作的應(yīng)為值班負責(zé)人，監(jiān)護人必須嚴格按工作票內(nèi)容，監(jiān)護其操作的正確性。 操作中發(fā)生疑問時，不準擅自更改工作票，必須向值班負責(zé)人報告，弄清楚后再進行操作。 停電拉閘操作必須按照開關(guān)、負荷側(cè)刀閘，母線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序依與此相反的順序操作，嚴禁帶負荷拉刀閘。 用絕緣棒拉合刀閘或經(jīng)傳動機構(gòu)拉合刀閘，操作人員應(yīng)戴絕緣手套。雷電時，禁止進行倒閘操作。 電氣設(shè)備停電或事故停電后，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前，值班操作人員不得觸及設(shè)備或進入遮欄，以防突然來電。 在發(fā)生人身觸電事故時，為了解救觸電人，可以不經(jīng)許可，即行斷開有關(guān)設(shè)備電源，但事后必須立即報告上級。柴油發(fā)電機運行 起動 油機側(cè)起動 起動前，檢查機組冷卻液位、機油液位及柴油液位； 檢查各處有無泄漏現(xiàn)象； 將起動開關(guān)旋至“RUN”位置，機組即可正常起動； 再次檢查機組各處有無泄漏現(xiàn)象； 待機組運行穩(wěn)定(指電壓、頻率穩(wěn)定)后，將空氣開關(guān)推至“ON”位。 遠程手動起動平時即將油機上控制屏起動開關(guān)旋至“AUTO”自動位，空 氣開關(guān)推至“ON”位，當(dāng)市電停電后，配電房值班室內(nèi)的遠程控制屏發(fā)出報警信號(尖 銳的叫聲)，此時，在確認市電與油機供電分離后，將遠程控制屏上起動開關(guān)旋至“自動”位，發(fā)電機組即起動。在發(fā)電機組起動后，遠程控制屏上“油機發(fā)電”、“油機供電”指示燈依次亮起，按下“市電停電報警消除”按鈕及“油機發(fā)電報警消除”按鈕，即可消除尖銳報警聲音。 運行 發(fā)電機起動后，需在機組運行過程中隨時監(jiān)視機組各項數(shù)據(jù)并作好運行記錄。 停機 機組側(cè)停機 在機組側(cè)停機情況下，應(yīng)先斷開空氣開關(guān)，待機組空載運行大約 35 分鐘后，將起動開關(guān)旋至“OFF”位，機組即停機。 遠程控制屏停機 當(dāng)市電恢復(fù)后，此時“市電來電”指示燈亮， 切換回市電供電 ，此時“市電供 電”指示燈亮，待冷機時間完成后，將遠程控制屏起動開關(guān)旋至“關(guān)閉”位，機組即停機。 緊急停機 按下緊急停機按鈕，機組立即停機。(此方法僅限緊急情況下采用)。 維護保養(yǎng) 低壓開關(guān)柜的維護保養(yǎng)(保養(yǎng)周期一年，同變壓器保養(yǎng)同時) 維護保養(yǎng)前的準備工作； 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用電戶停電起止時間； 停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應(yīng)齊全； 維護保養(yǎng)程序 逐級斷開低壓側(cè)開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)志牌； 檢查母線接頭處有無變形 ，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺栓，螺栓若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞； 用手柄把開關(guān)從配電柜中 搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況； 把各分開關(guān)柜從抽屜中取 出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固開關(guān)進出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵； 維護電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用 10 毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵； 配電柜保養(yǎng)完畢后，拆除 安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電。 變壓器的維護保養(yǎng) 維護保養(yǎng)周期 配電房值班人員每二小時巡視一次； 每月進行一次全面檢查； 每年冬季或春節(jié)期間利用停電間隙檢查高低壓絕緣； 每年冬季或春節(jié)期間對變壓器線耳和螺絲進行檢查和緊固。 維護保養(yǎng)內(nèi)容 檢查溫度是否正常，當(dāng)發(fā)現(xiàn)變壓器溫度較高時,應(yīng)檢查并開啟通風(fēng)降溫設(shè)備； 檢查高、低壓套管是否清潔，有無裂紋和放電痕跡，導(dǎo)體連接處有無發(fā)熱、變色現(xiàn)象； 變壓器有無異常響聲或響聲有無變化；響聲增大要及時分析找出原因；柴油發(fā)電機維護保養(yǎng) 管理區(qū)柴油發(fā)電機為備用應(yīng)急型，在平時無緊急停電情況下，每月試車運行半小時。因此，其維護保養(yǎng)細則如下： 日常檢查：每月試車起動前 檢查潤滑機油位，油位不得低于下限刻度； 檢查冷卻液位，液位不得低于三分之一； 檢查各油路、水路接頭有無泄漏或損壞； 檢查空濾指示器； 檢查柴油位，油位不得低于下限刻度。 每運行 100 小時的檢查 排放柴油粗濾器和油箱中沉淀的水和雜質(zhì)； 檢查蓄電池液位，如果需要，添加補充液； 檢查皮帶有無松馳； 起動發(fā)電機組并加至少 50%的負載運行 12 小時，觀察控制屏上各儀表是否工作正常。 避雷器、避雷針的維護保養(yǎng) 避雷器是用來使電氣設(shè)備絕緣避免受大氣過電壓及操作過電壓危害的保護設(shè)備，每年對投入運行中的避雷器進行一次特性試驗，并測量其接地網(wǎng)的接地電阻，電阻值一般不能超過5?。 繼電保護及二次回路的維護保養(yǎng) 運行中的繼電保護及自動裝置不能任意投入、退出或變更整定值；需投入、退出或變更整定值時，應(yīng)接到有關(guān)的通知后執(zhí)行。凡帶有電壓的電氣設(shè)備，不允許處于無保護的狀態(tài)下運行。應(yīng)每年試驗自動裝置的動作情況。 水泵房 每月檢修經(jīng)常使用的水泵交流接觸器、熱繼電器及控制回路。 每年檢查水泵電機絕緣及軸承換油。 排煙排風(fēng)機 每天檢查排風(fēng)機的運行狀況，電機及軸承溫度是否正常，是否異常，皮帶有無松動。 每月進行一次試機及檢查。 每年冬季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。 需加油的軸承，每年清理及加油。（二）公共照明系統(tǒng)運行維護管理根據(jù)公司明確的運行方式，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，編制和制定運行巡檢方案、運行及維護規(guī)程、制度，組織安排運行巡檢、設(shè)備定期切換和消缺檢修工作。運行維護機構(gòu)、方案、規(guī)程及管理制度報公司審查后施行，運檢部備案。選派的運行維護人員應(yīng)接受安質(zhì)部安規(guī)教育培訓(xùn)，經(jīng)公司安質(zhì)部考試合格備案后進場工作。選派的運行維護人員應(yīng)進行系統(tǒng)的技術(shù)培訓(xùn)，使其能熟悉設(shè)備、系統(tǒng)和運行狀況，熟悉操作和事故處理，熟悉本崗位規(guī)程制度，能正確地進行操作和判斷設(shè)備運行狀況，及時地發(fā)現(xiàn)故障和排除故障，掌握一般的維修技能，并經(jīng)考試合格后方可進場工作。運行維護人員按照規(guī)定的運行維護規(guī)程和巡檢方案要求進行運行維護。運行操作根據(jù)采購人明確的運行方式，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，編制和制定運行方案及運行規(guī)程、制度，組織安排運行工作。地下廠房、地下洞室、開關(guān)站等生產(chǎn)區(qū)域的照明系統(tǒng)采用定期巡視、人工現(xiàn)場就地切換操作的方式運行，室外路燈照明、景觀照明采用人工定時開閉方式進行運行。自動運行設(shè)備由運行維護人員負責(zé)設(shè)備的開啟、關(guān)閉等現(xiàn)場操作控制工作。當(dāng)有特殊要求時，相關(guān)人員應(yīng)在接到指令后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，按照相關(guān)的作業(yè)規(guī)程進行操作