【導(dǎo)讀】了公司物業(yè)管理的正常運(yùn)作及員工隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定。***物業(yè)作為社會(huì)型企業(yè)，根植于社會(huì)大。們朝夕相伴的親人和朋友。爭(zhēng)取“零缺陷、無(wú)微瑕”服務(wù)，是***物業(yè)恒久的追求。把高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才基礎(chǔ)之上。物業(yè)管理實(shí)際相結(jié)合的程序文件及各個(gè)崗位的作業(yè)文件，使每個(gè)員工明確誰(shuí)來(lái)做、怎樣做，既注重過(guò)程，更看重結(jié)果。要求管理無(wú)盲區(qū)，服務(wù)無(wú)缺陷，工作無(wú)差錯(cuò)，業(yè)主無(wú)怨言。團(tuán)隊(duì)，并建立了一套行之有效的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制。中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員10人、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱5人。***物業(yè)是目前****物管類型最多、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目最豐富的物業(yè)公司。小區(qū)、高檔寫字樓、學(xué)校、綜合商住區(qū)以及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等配套服務(wù)。裝等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，保持了良好的雙向發(fā)展局面。工作，力爭(zhēng)把公司打造成省際一流、國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理公司。平臺(tái)，為全國(guó)各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價(jià)比的物管服務(wù)。擬定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格付諸于實(shí)施；定期對(duì)各管理部等進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)與報(bào)告；

　　

【正文】 型草 觀賞 34 2 1 34 l 20 4 ③ 清除雜草、雜物 A、與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清除，并要求除早、除小、除凈。 B、清除雜草作業(yè)分人 工除草和化學(xué)除草。盡量不用除草劑。 人工除草用小鏟子進(jìn)行挑除。 化學(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：雙子葉雜草 (一般為闊葉雜草 )可用 2， 4— D 等除草劑進(jìn)行防除；單子葉雜草 (一般為條形葉雜草 )可用草坪寧 1號(hào)等除草劑進(jìn)行防除。 C、一周后，對(duì)未清除的部分雜草，可通過(guò)人工除草的方法進(jìn)行補(bǔ)除。除草效果測(cè)評(píng)，以立姿目視草坪無(wú)雜草為準(zhǔn)。 ④ 施肥 A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。 B、追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主，追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥，施肥方法可撒施和根外追肥。 C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷 3g／ m2；鉀 2g／ m2；氮 5g／ m2。 ⑤ 病、蟲害防治 病、蟲害防治，應(yīng)以防為主，防治結(jié)合。 A、預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年從春末到 9 月，春季半月 /次 1 月 /次；夏季每周 12 次；預(yù)防病害可用噴滅菌靈、甲托等；預(yù)防蟲害可用敵殺死等。 B、除害：可依具體情況，選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑消除病、蟲害。 ⑥ 其他養(yǎng)護(hù) 草坪邊緣線應(yīng)整齊劃一，裝飾性草坪或花壇，可運(yùn)用切邊機(jī)進(jìn)行切邊養(yǎng)護(hù)。 （ 2）樹木養(yǎng)護(hù) ① 澆灌、排水 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉獻(xiàn) 26 A、夏季澆灌宜早、晚進(jìn)行，冬季澆灌宜在中午進(jìn)行，澆灌要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。 B、若處高溫久旱 (氣溫高于 35℃， 10 天未下雨 )，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌，一般應(yīng)在清晨或傍晚進(jìn)行澆灌。 C、暴雨后一天內(nèi)，樹木周圍仍有積水，應(yīng)予排水。對(duì)處于地勢(shì)低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水 (挖若干小洞，直徑 50mm 左右，至根部；垂直插入相同直徑 PVC 管，周邊用土填實(shí) )。 ② 中耕、除草 A、樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月松土一次。 B、喬木、灌木周圍大型野草， 應(yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類藤蔓(如菟絲子等 )。 C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過(guò)分潮濕的條件下作業(yè)。 ③ 施肥 A、樹木休眠期可施基肥 (如豆餅 )，每年 10 月中旬至 11月進(jìn)行一次。樹木處于生長(zhǎng)期，可依據(jù)植株的長(zhǎng)勢(shì)對(duì)其施追肥。 (注：花灌木應(yīng)在花期前、花期后進(jìn)行。 ) B、一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑可施堆肥 ，胸徑在 16cm 以上的，每3cm 胸徑施堆肥 ～ 。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，可適當(dāng)增加施肥量。 C、喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥 環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25cm～ 30cm。 D、施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花、觀果樹種應(yīng)增施磷鉀肥。 E、施肥宜在晴天。 ④ 修剪、整形 A、樹木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢(shì)，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木茁壯生長(zhǎng)，各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。 B、喬木類：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 C、灌木類：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱，修剪應(yīng) 遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。 D、綠籬類：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉獻(xiàn) 27 E、地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)分枝，加速覆蓋和攀纏的功能，對(duì)多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。 F、修剪時(shí)切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時(shí)應(yīng)注意安全。 G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。 ⑤ 補(bǔ)植樹木 A、樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植。 B、補(bǔ)植季節(jié)規(guī)定： 落葉樹：應(yīng)在 春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植，或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后，降霜以前補(bǔ)植。 C、補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來(lái)樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似，若改變樹種或規(guī)格則應(yīng)與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)，補(bǔ)植行道樹樹種應(yīng)與同路段樹種一致。 ⑥ 枯死植株的挖除 A、結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整。 B、挖除枯死植株作業(yè)，應(yīng)事先報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何單位與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。 （ 3）花壇養(yǎng)護(hù) A、根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土 沖到莖葉上。 B、做好排水措施，防止雨季積水。 C、應(yīng)及時(shí)做好病蟲害防治工作。 D、花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持完好。 E、花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。花壇內(nèi)無(wú)缺株倒苗，基本無(wú)枯枝殘花。 （ 4）、綠化美化標(biāo)準(zhǔn) ①花圃 地面：無(wú)雜草、無(wú)臟物、無(wú)雜物，通道干凈暢通。 花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽(yáng)性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，葉面無(wú)黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。盆內(nèi)不得有土無(wú)苗或死株。 農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。 ②住宅樓外圍 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉獻(xiàn) 28 ① 樹木： 樹上無(wú)枯枝、枯葉，造型獨(dú)特，地面四周無(wú)雜草和臟雜物。 ② 綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲斑，地面無(wú)雜草和雜物。 ③ 草坪：修剪整齊，高度在 5cm以下，種植稠密、無(wú)大面積枯死，草坪內(nèi)無(wú)雜草和臟雜物。 ④ 樹盆：修剪及時(shí)、高矮一致，無(wú)枯枝黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和臟雜物，擺放整齊。 ⑤ 花壇：修剪整齊，高矮一致，無(wú)枯枝黃葉，壇內(nèi)無(wú)雜草和臟雜物，壇內(nèi)草坪修剪整齊，高度在 5cm 以下，種植稠密、無(wú)大面積枯死。 ⑥ 花盆：堆放整齊，造型別致，層次分明，葉面無(wú)黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，盆內(nèi)不允許有 土無(wú)苗或死株。 （ 5）、工具保養(yǎng)、保管 每天 10： 50— 11： 00； 16： 50— 17： 00 兩次清潔工具并在指定地點(diǎn)按要求擺放整齊。 工具損壞及時(shí)向清潔組長(zhǎng)匯報(bào)，修理或更換。 （ 6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程 投放鼠藥： a、放鼠藥之前五日，張貼書面通知。 b、領(lǐng)用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 c、投藥時(shí)，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒(méi)的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。 d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。 滅蚊蟲噴藥： a、蟲情況，適時(shí)噴施藥水。 b、 使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。根據(jù)藥品使用說(shuō)明配制藥液濃度。（ DDV 的配比濃度為： 3000PPAM） d、操作時(shí)穿上長(zhǎng)袖長(zhǎng)褲、鞋襪，帶上手套和口罩。人站在上風(fēng)處，向上 45176。從上至下向前噴灑。（注意：噴藥時(shí)嚴(yán)禁吸煙和飲食。 e、操作完畢，用清水噴射數(shù)分鐘，清洗機(jī)件，并妥善保管機(jī)械。 f、洗凈手和臉。 g、填寫表格，存檔。 滅蠅作業(yè) 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉獻(xiàn) 29 a、選擇較偏遠(yuǎn)地帶，將蒼蠅籠用木樁固定。 b、將飯盒盛上新鮮的魚腸等餌料固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料。 c、定期將籠內(nèi)死蒼 蠅清理。 檔案資料各類檔案資料齊全完整；分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；及時(shí)變更登記，賬物相符。 、安全護(hù)衛(wèi)，維持正常公共秩序 我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個(gè)階段，即入學(xué)期和常規(guī)期，根據(jù)入學(xué)期和常規(guī)期的不同特點(diǎn)，分別確定各個(gè)階段的治安管理重點(diǎn)，以達(dá)到我們?cè)诎踩Ｐl(wèi)管理上的承諾指標(biāo)。 與不同區(qū)域或不同形態(tài)的安全管理員簽定安全責(zé)任協(xié)議，提高安全工作的積極性與效率 安全管理員的敬業(yè)負(fù)責(zé)的工作態(tài)度除了積極引導(dǎo)，更要以制度、協(xié)議的形式予以規(guī)范。我們將分別會(huì)與管理人員簽定安全責(zé)任協(xié)議，在完成各項(xiàng) 任務(wù)指標(biāo)的情況下，予以精神、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，沒(méi)有完成任務(wù)指標(biāo)甚至出現(xiàn)重大失誤的，將予以警告、處分、扣發(fā)獎(jiǎng)金及辭退處理。這樣既保證了員工的積極性，也增加了員工的工作動(dòng)力。 設(shè)計(jì)安全服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。 根據(jù)物業(yè)、師生的實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理安全服務(wù)的一項(xiàng)重要工作。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到師生的生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況。我公司已制定了詳盡的《突發(fā)事件處置方案》，在預(yù)案中對(duì)各種突發(fā)事件都做出了詳細(xì)的處理要求，同時(shí)我們要求管理處全 體員工增強(qiáng)對(duì)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，以確保師生的人身及校區(qū)的財(cái)產(chǎn)安全。 附：《突發(fā)事件處置方案》 一、入室撬竊處置方案 一般原則：快速反應(yīng) 接報(bào)后，當(dāng)班人員、管理部值班人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，視情況報(bào)警（一般報(bào)派出所和校方、公司主要領(lǐng)導(dǎo)）； 保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定）； 強(qiáng)化校區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止校區(qū)其他地段發(fā)生類似問(wèn)題； 擬寫案情經(jīng)過(guò)和吸取教訓(xùn)的報(bào)告。 二、抓住小偷的處置方案 一般原則：不打不罵 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉獻(xiàn) 30 重視人贓俱獲； 簡(jiǎn)單弄清偷竊事實(shí)； 拍好照片，態(tài)度不好的要捆綁； 送派出所查處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和吸取教訓(xùn)。 三、重病人的救治方法 一般原則：熱情、周到、適度 告隊(duì)長(zhǎng)，合理救治病人（不影響防盜，嚴(yán)防不懂裝懂）； 救治病人（送上車或送到醫(yī)院）； 及時(shí)同病人家屬進(jìn)行溝通； 把救治情況登記好并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 四、上老師或?qū)W生宿舍鬧事的處置方案 一般原則：勸說(shuō)為主，阻止吵架、打架 弄清真實(shí)情況； 視情耐心勸說(shuō)（ A、不在家； B、現(xiàn)已很晚、影響師生休息； C、明天去師生單位解決；D、如有 急事，我明天轉(zhuǎn)告）； 師生不同意堅(jiān)決不讓其上樓，如阻止無(wú)效應(yīng)立即逐情報(bào)告； 矛盾激化時(shí)立即報(bào)告。 五、發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置方案 一般原則：沉著、冷靜、靈活 （一）、一般性火災(zāi)（煙霧較大，無(wú)火光，有異味） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告保安主管，形成處置小組； 查明起火部位、樓號(hào)、層次、火勢(shì)等情況； 視情進(jìn)室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運(yùn)用滅火器將火撲滅； 逐級(jí)報(bào)告。 （二）、較大性火災(zāi)（不僅有煙霧，同時(shí)看見局部有火光） 地段交通安全員或維修人員發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告主管和物業(yè)管理部值班人 員； 視火情決定是否報(bào)警和報(bào)告各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)； 形成救火小組（ 3— 5 人），視情疏散師生保持消防通道暢通； 有序規(guī)范組織滅火（滅火器、消防槍）； 發(fā)現(xiàn)傷員及時(shí)救治，并撥打 120 急救電話； 將救火真實(shí)情況報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉獻(xiàn) 31 （三）重大火災(zāi)（除有煙霧外，整個(gè)房間有火光） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告保安隊(duì)長(zhǎng)和物業(yè)管理部值班人員，并撥打火警“ 119”； 視情通知水電工切斷電源、煤氣，保護(hù)好電梯，保持消防通道暢通； 組織交通安全員或維修工有序上樓疏散師生，沿消防通道轉(zhuǎn)移到安全地帶； 運(yùn)用滅火器或消防槍滅火，如消防隊(duì)趕到積極配合其滅火； 報(bào)告校方、公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（除先通知附近崗位外，其他領(lǐng)導(dǎo)可越級(jí)報(bào)告，電話、手機(jī)、對(duì)講機(jī)同時(shí)進(jìn)行）； 善于發(fā)現(xiàn)傷員和搶救傷員； 火災(zāi)后快速、有效的清理現(xiàn)場(chǎng)，適時(shí)送電和，保障師生正常生活秩序； 視情張貼告示； 及時(shí)寫救火報(bào)告； 積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。 六、校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故處置方案 一般原則：依據(jù)事實(shí)，合理調(diào)解 凡在校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，一律由派出所處理，交通安全員只負(fù)責(zé)調(diào)解； （一）、一般性事故（ 200 元 — 500 元） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)交通事故應(yīng)立即報(bào)告主管，主管視情組織雙方協(xié)調(diào)解決； 做好登記，由主管報(bào)告事務(wù)中心。 （二）較大事故（ 500 元 — 2020 元） 主管及時(shí)派人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)和救治傷員，并疏導(dǎo)交通； 報(bào)告管理部值班人員，值班人員趕到現(xiàn)場(chǎng)視情處置并報(bào)告派出所，拍好照片； 對(duì)處置情況認(rèn)真記錄。 （三）重大事故（ 2020 元 — 20200 元） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后，立即報(bào)告主管和