【導讀】了公司物業(yè)管理的正常運作及員工隊伍的相對穩(wěn)定。***物業(yè)作為社會型企業(yè)，根植于社會大。們朝夕相伴的親人和朋友。爭取“零缺陷、無微瑕”服務，是***物業(yè)恒久的追求。把高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務建立在高素質(zhì)的人才基礎(chǔ)之上。物業(yè)管理實際相結(jié)合的程序文件及各個崗位的作業(yè)文件，使每個員工明確誰來做、怎樣做，既注重過程，更看重結(jié)果。要求管理無盲區(qū)，服務無缺陷，工作無差錯，業(yè)主無怨言。團隊，并建立了一套行之有效的管理運營機制。中級專業(yè)技術(shù)人員10人、初級專業(yè)技術(shù)職稱5人。***物業(yè)是目前****物管類型最多、經(jīng)營項目最豐富的物業(yè)公司。小區(qū)、高檔寫字樓、學校、綜合商住區(qū)以及經(jīng)營項目等配套服務。裝等經(jīng)營項目，保持了良好的雙向發(fā)展局面。工作，力爭把公司打造成省際一流、國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司。平臺，為全國各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價比的物管服務。擬定公司質(zhì)量管理制度，并嚴格付諸于實施；定期對各管理部等進行質(zhì)量評價與報告；

　　

【正文】 型草 觀賞 34 2 1 34 l 20 4 ③ 清除雜草、雜物 A、與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護人員應及時進行清除，并要求除早、除小、除凈。 B、清除雜草作業(yè)分人 工除草和化學除草。盡量不用除草劑。 人工除草用小鏟子進行挑除。 化學除草應由綠地養(yǎng)護人員用噴藥器進行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：雙子葉雜草 (一般為闊葉雜草 )可用 2， 4— D 等除草劑進行防除；單子葉雜草 (一般為條形葉雜草 )可用草坪寧 1號等除草劑進行防除。 C、一周后，對未清除的部分雜草，可通過人工除草的方法進行補除。除草效果測評，以立姿目視草坪無雜草為準。 ④ 施肥 A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。 B、追肥應以復合肥料為主，追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥，施肥方法可撒施和根外追肥。 C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷 3g／ m2；鉀 2g／ m2；氮 5g／ m2。 ⑤ 病、蟲害防治 病、蟲害防治，應以防為主，防治結(jié)合。 A、預防：預防性噴藥每年從春末到 9 月，春季半月 /次 1 月 /次；夏季每周 12 次；預防病害可用噴滅菌靈、甲托等；預防蟲害可用敵殺死等。 B、除害：可依具體情況，選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑消除病、蟲害。 ⑥ 其他養(yǎng)護 草坪邊緣線應整齊劃一，裝飾性草坪或花壇，可運用切邊機進行切邊養(yǎng)護。 （ 2）樹木養(yǎng)護 ① 澆灌、排水 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉獻 26 A、夏季澆灌宜早、晚進行，冬季澆灌宜在中午進行，澆灌要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。 B、若處高溫久旱 (氣溫高于 35℃， 10 天未下雨 )，應及時進行澆灌，一般應在清晨或傍晚進行澆灌。 C、暴雨后一天內(nèi)，樹木周圍仍有積水，應予排水。對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水 (挖若干小洞，直徑 50mm 左右，至根部；垂直插入相同直徑 PVC 管，周邊用土填實 )。 ② 中耕、除草 A、樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季應每兩個月松土一次。 B、喬木、灌木周圍大型野草， 應結(jié)合中耕進行鏟除，特別注意具有嚴重危害的各類藤蔓(如菟絲子等 )。 C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕的條件下作業(yè)。 ③ 施肥 A、樹木休眠期可施基肥 (如豆餅 )，每年 10 月中旬至 11月進行一次。樹木處于生長期，可依據(jù)植株的長勢對其施追肥。 (注：花灌木應在花期前、花期后進行。 ) B、一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑可施堆肥 ，胸徑在 16cm 以上的，每3cm 胸徑施堆肥 ～ 。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，可適當增加施肥量。 C、喬木和灌木均應先挖好施肥 環(huán)溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬高均為25cm～ 30cm。 D、施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花、觀果樹種應增施磷鉀肥。 E、施肥宜在晴天。 ④ 修剪、整形 A、樹木應通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木茁壯生長，各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。 B、喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 C、灌木類：灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱，修剪應 遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。 D、綠籬類：綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿。 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉獻 27 E、地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應促進分枝，加速覆蓋和攀纏的功能，對多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。 F、修剪時切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，操作時應注意安全。 G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。 ⑤ 補植樹木 A、樹木缺株應盡早補植。 B、補植季節(jié)規(guī)定： 落葉樹：應在 春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。 針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植，或在秋季新梢停止生長后，降霜以前補植。 C、補植的樹木，應選用原來樹種，規(guī)格也應相近似，若改變樹種或規(guī)格則應與原來的景觀相協(xié)調(diào)，補植行道樹樹種應與同路段樹種一致。 ⑥ 枯死植株的挖除 A、結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整。 B、挖除枯死植株作業(yè)，應事先報經(jīng)市園林主管部門審批，任何單位與個人無權(quán)擅自挖除。 （ 3）花壇養(yǎng)護 A、根據(jù)天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土 沖到莖葉上。 B、做好排水措施，防止雨季積水。 C、應及時做好病蟲害防治工作。 D、花壇保護設(shè)施應經(jīng)常保持完好。 E、花壇內(nèi)應及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)無缺株倒苗，基本無枯枝殘花。 （ 4）、綠化美化標準 ①花圃 地面：無雜草、無臟物、無雜物，通道干凈暢通。 花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無雜草和雜物，葉面無黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。盆內(nèi)不得有土無苗或死株。 農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。 ②住宅樓外圍 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉獻 28 ① 樹木： 樹上無枯枝、枯葉，造型獨特，地面四周無雜草和臟雜物。 ② 綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑，地面無雜草和雜物。 ③ 草坪：修剪整齊，高度在 5cm以下，種植稠密、無大面積枯死，草坪內(nèi)無雜草和臟雜物。 ④ 樹盆：修剪及時、高矮一致，無枯枝黃葉，盆內(nèi)無雜草和臟雜物，擺放整齊。 ⑤ 花壇：修剪整齊，高矮一致，無枯枝黃葉，壇內(nèi)無雜草和臟雜物，壇內(nèi)草坪修剪整齊，高度在 5cm 以下，種植稠密、無大面積枯死。 ⑥ 花盆：堆放整齊，造型別致，層次分明，葉面無黃葉，盆內(nèi)無雜草和雜物，盆內(nèi)不允許有 土無苗或死株。 （ 5）、工具保養(yǎng)、保管 每天 10： 50— 11： 00； 16： 50— 17： 00 兩次清潔工具并在指定地點按要求擺放整齊。 工具損壞及時向清潔組長匯報，修理或更換。 （ 6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程 投放鼠藥： a、放鼠藥之前五日，張貼書面通知。 b、領(lǐng)用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 c、投藥時，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。 d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。 滅蚊蟲噴藥： a、蟲情況，適時噴施藥水。 b、 使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。根據(jù)藥品使用說明配制藥液濃度。（ DDV 的配比濃度為： 3000PPAM） d、操作時穿上長袖長褲、鞋襪，帶上手套和口罩。人站在上風處，向上 45176。從上至下向前噴灑。（注意：噴藥時嚴禁吸煙和飲食。 e、操作完畢，用清水噴射數(shù)分鐘，清洗機件，并妥善保管機械。 f、洗凈手和臉。 g、填寫表格，存檔。 滅蠅作業(yè) 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉獻 29 a、選擇較偏遠地帶，將蒼蠅籠用木樁固定。 b、將飯盒盛上新鮮的魚腸等餌料固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料。 c、定期將籠內(nèi)死蒼 蠅清理。 檔案資料各類檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。 、安全護衛(wèi)，維持正常公共秩序 我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個階段，即入學期和常規(guī)期，根據(jù)入學期和常規(guī)期的不同特點，分別確定各個階段的治安管理重點，以達到我們在安全保衛(wèi)管理上的承諾指標。 與不同區(qū)域或不同形態(tài)的安全管理員簽定安全責任協(xié)議，提高安全工作的積極性與效率 安全管理員的敬業(yè)負責的工作態(tài)度除了積極引導，更要以制度、協(xié)議的形式予以規(guī)范。我們將分別會與管理人員簽定安全責任協(xié)議，在完成各項 任務指標的情況下，予以精神、物質(zhì)獎勵，沒有完成任務指標甚至出現(xiàn)重大失誤的，將予以警告、處分、扣發(fā)獎金及辭退處理。這樣既保證了員工的積極性，也增加了員工的工作動力。 設(shè)計安全服務應急預案，遇突發(fā)事件能應急處理。 根據(jù)物業(yè)、師生的實際情況，對可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預案，是物業(yè)管理安全服務的一項重要工作。預案工作做的好不好，直接影響到師生的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。我公司已制定了詳盡的《突發(fā)事件處置方案》，在預案中對各種突發(fā)事件都做出了詳細的處理要求，同時我們要求管理處全 體員工增強對突發(fā)事件的反應能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保師生的人身及校區(qū)的財產(chǎn)安全。 附：《突發(fā)事件處置方案》 一、入室撬竊處置方案 一般原則：快速反應 接報后，當班人員、管理部值班人員立即趕到現(xiàn)場，視情況報警（一般報派出所和校方、公司主要領(lǐng)導）； 保護好現(xiàn)場，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定）； 強化校區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止校區(qū)其他地段發(fā)生類似問題； 擬寫案情經(jīng)過和吸取教訓的報告。 二、抓住小偷的處置方案 一般原則：不打不罵 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉獻 30 重視人贓俱獲； 簡單弄清偷竊事實； 拍好照片，態(tài)度不好的要捆綁； 送派出所查處，總結(jié)經(jīng)驗和吸取教訓。 三、重病人的救治方法 一般原則：熱情、周到、適度 告隊長，合理救治病人（不影響防盜，嚴防不懂裝懂）； 救治病人（送上車或送到醫(yī)院）； 及時同病人家屬進行溝通； 把救治情況登記好并報告有關(guān)領(lǐng)導。 四、上老師或?qū)W生宿舍鬧事的處置方案 一般原則：勸說為主，阻止吵架、打架 弄清真實情況； 視情耐心勸說（ A、不在家； B、現(xiàn)已很晚、影響師生休息； C、明天去師生單位解決；D、如有 急事，我明天轉(zhuǎn)告）； 師生不同意堅決不讓其上樓，如阻止無效應立即逐情報告； 矛盾激化時立即報告。 五、發(fā)生火災時的處置方案 一般原則：沉著、冷靜、靈活 （一）、一般性火災（煙霧較大，無火光，有異味） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報告保安主管，形成處置小組； 查明起火部位、樓號、層次、火勢等情況； 視情進室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運用滅火器將火撲滅； 逐級報告。 （二）、較大性火災（不僅有煙霧，同時看見局部有火光） 地段交通安全員或維修人員發(fā)現(xiàn)后立即報告主管和物業(yè)管理部值班人 員； 視火情決定是否報警和報告各級領(lǐng)導； 形成救火小組（ 3— 5 人），視情疏散師生保持消防通道暢通； 有序規(guī)范組織滅火（滅火器、消防槍）； 發(fā)現(xiàn)傷員及時救治，并撥打 120 急救電話； 將救火真實情況報告上級領(lǐng)導。 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉獻 31 （三）重大火災（除有煙霧外，整個房間有火光） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報告保安隊長和物業(yè)管理部值班人員，并撥打火警“ 119”； 視情通知水電工切斷電源、煤氣，保護好電梯，保持消防通道暢通； 組織交通安全員或維修工有序上樓疏散師生，沿消防通道轉(zhuǎn)移到安全地帶； 運用滅火器或消防槍滅火，如消防隊趕到積極配合其滅火； 報告校方、公司有關(guān)領(lǐng)導（除先通知附近崗位外，其他領(lǐng)導可越級報告，電話、手機、對講機同時進行）； 善于發(fā)現(xiàn)傷員和搶救傷員； 火災后快速、有效的清理現(xiàn)場，適時送電和，保障師生正常生活秩序； 視情張貼告示； 及時寫救火報告； 積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。 六、校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故處置方案 一般原則：依據(jù)事實，合理調(diào)解 凡在校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，一律由派出所處理，交通安全員只負責調(diào)解； （一）、一般性事故（ 200 元 — 500 元） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)交通事故應立即報告主管，主管視情組織雙方協(xié)調(diào)解決； 做好登記，由主管報告事務中心。 （二）較大事故（ 500 元 — 2020 元） 主管及時派人員保護好現(xiàn)場和救治傷員，并疏導交通； 報告管理部值班人員，值班人員趕到現(xiàn)場視情處置并報告派出所，拍好照片； 對處置情況認真記錄。 （三）重大事故（ 2020 元 — 20200 元） 地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后，立即報告主管和