【正文】 理：?? 建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求；?? 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；?? 對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議；?? 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及小區(qū)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和要求；?? 對(duì)管理用房的位置、面積、布局提出建議；?? 對(duì)土建設(shè)備的設(shè)計(jì)、施工提出建議，其中包括：設(shè)備選型、系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案等；?? 對(duì)原電梯設(shè)計(jì)安裝及配套設(shè)施提出合理化建議；?? 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；?? 審閱園林綠化設(shè)計(jì)中植物的選用，對(duì)不利于以后物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)的植物提出調(diào)整建議；?? 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出建議；?? 根據(jù)公共部位的建筑材料的選用情況，制定保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序；?? 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及金地物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)進(jìn)一步細(xì)化物業(yè)管理模式、崗位設(shè)置、人員配備；?? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求進(jìn)行細(xì)化。（3）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施。（4）從環(huán)保的角度，提出建議：從建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等方面提供專業(yè)建議；（6）從物業(yè)管理角度提出降低成本提高效益的舉措：?? 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)さ奈恢?、?guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；?? 公共部分裝修材料的選用；?? 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案；?? 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用；?? 解答關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本。（7）對(duì)發(fā)展商各專業(yè)安裝和調(diào)試工作從物業(yè)管理角度進(jìn)行指導(dǎo)。（8）協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。第二節(jié) 業(yè)主入戶裝修期物業(yè)管理入戶裝修期是業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)及感受物業(yè)服務(wù)最重要的階段，也是物業(yè)問(wèn)題矛盾特別突出的階段，業(yè)主入伙、裝修管理、物業(yè)管理隊(duì)伍磨合、物業(yè)問(wèn)題的整改集中在此階段，我公司將在以下方面進(jìn)行說(shuō)明：一、 空置房的管理當(dāng)物業(yè)公司代表業(yè)主從建設(shè)單位手中接過(guò)鑰匙后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即告完成。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)空房的管理，并做好以下幾方面工作。1．對(duì)每幢房屋的鑰匙要編號(hào)分類，有序存放，便于取拿。2．在業(yè)主入戶前，要做好房屋室內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，做到地凈、窗明、室內(nèi)無(wú)雜物。3．對(duì)空置時(shí)間較長(zhǎng)的房屋，要做到每月定期進(jìn)行檢查，包括通風(fēng)，清掃室內(nèi)灰塵，關(guān)好門窗，保持房屋整潔。4．遇臺(tái)風(fēng)暴雨后，要及時(shí)檢查，有無(wú)積水，滲漏現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)處理、修復(fù)。二、裝修管理業(yè)主入戶后，一般都要對(duì)房屋進(jìn)行裝飾、裝修。業(yè)戶裝修管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常而重要的工作，若不加強(qiáng)管理，就有可能會(huì)出現(xiàn)破壞房屋結(jié)構(gòu)及侵犯其他業(yè)主利益的現(xiàn)象。因此，物業(yè)公司應(yīng)認(rèn)真對(duì)待裝修，做到工程維修、保安、服務(wù)等部門通力合作，共同做好管理工作。業(yè)主裝修按以下程序進(jìn)行：1．業(yè)主熟悉裝修須知，并提前一周書面向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)應(yīng)出具裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和房屋設(shè)計(jì)圖紙；工程部對(duì)圖紙裝修方案進(jìn)行審核后提出書面同意或修改意見；方案批準(zhǔn)后，業(yè)主和裝修公司主管按沈陽(yáng)市有關(guān)規(guī)定與物業(yè)公司簽訂裝修管理協(xié)議。2．裝修人員進(jìn)入住房裝修時(shí)，必須向物業(yè)服務(wù)中心辦理臨時(shí)出入手續(xù)，領(lǐng)取臨時(shí)出入證，為保證小區(qū)裝修工人的流動(dòng)控制，物業(yè)服務(wù)中心采取三個(gè)月更換一次臨時(shí)出入證顏色等辦法來(lái)控制裝修工人流向，并對(duì)每一個(gè)辦理出入證的裝修工人作身份證備案留底記錄。3．在裝修過(guò)程中必須保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全性，要符合防火、防水、保溫、隔音、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定，不能影響相鄰業(yè)主的正常使用，嚴(yán)格禁止下列行為：1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌及公共部位；2）占用、損壞共用部位，共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備、管道；3）擅自在公用部位和陽(yáng)臺(tái)、窗戶外搭建構(gòu)筑物；4）侵占、破壞綠化、亂倒垃圾雜物；向下水或排污管道中傾倒建筑垃圾；5）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；6）在晚間18：00 時(shí)至次日上午8：00 時(shí)和節(jié)假日，從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工活動(dòng)。4．物業(yè)公司派專人一天二次對(duì)裝修房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，如有聲音現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。5．裝修完畢，由工程有關(guān)人員協(xié)助業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，收集水、電線路圖及管道走向圖以備日后檢修。第六章 日常物業(yè)管理第一節(jié) 日常物業(yè)管理金地物業(yè)建立起一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的物業(yè)管理運(yùn)作體系。我們將從治安管理、環(huán)境管理、車輛管理、消防管理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理、財(cái)務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理七個(gè)方面加以詳細(xì)說(shuō)明闡述。（一）治安管理為使金地長(zhǎng)青花園業(yè)主安居樂業(yè)，我們針對(duì)實(shí)際情況，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)治安狀況良好。1. 加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度（1） 人流入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶 入?yún)^(qū) 40 訪客 入?yún)^(qū)（并留意動(dòng)向）裝修人員問(wèn)候詢問(wèn)后，登記出示出入證 入?yún)^(qū)（2）人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶 放行訪客 放行所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)裝修人員在登記本簽字檢查證件（出入證）無(wú)異放行（3）物流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)主所帶物品 放行租戶 收回放行條放行其它人員詢 問(wèn)執(zhí)物業(yè)服務(wù)中心開具放行條執(zhí)物業(yè)服務(wù)中心開的放行條確認(rèn)無(wú)誤，收回放行條放行快速應(yīng)急分隊(duì)由物業(yè)服務(wù)中心保安各分隊(duì)隊(duì)員組成，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。 小時(shí)巡視巡邏隊(duì)實(shí)行24 小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題，巡邏隊(duì)由區(qū)內(nèi)徙步巡邏、區(qū)內(nèi)外單車巡邏組成。，保證巡邏到位，特設(shè)置巡更系統(tǒng)，即在小區(qū)各個(gè)必須巡查到位的地方，設(shè)置巡更記錄點(diǎn)，使小區(qū)的巡視不出現(xiàn)盲區(qū)。，分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。（二）環(huán)境管理在項(xiàng)目中，我們將在實(shí)施ISO9001： 2000 質(zhì)量保證體系的同時(shí)，結(jié)合小區(qū)環(huán)境系統(tǒng)的設(shè)計(jì)理念，導(dǎo)入ISO14000 環(huán)境管理體系，進(jìn)行環(huán)境衛(wèi)生管理。我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)環(huán)保工作。1．垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)業(yè)戶生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流；(1)垃圾收集袋裝化：住戶生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于”三合一”功能的垃圾箱。(2)垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。小區(qū)實(shí)行16 小時(shí)保潔小區(qū)內(nèi)實(shí)行16 小時(shí)保潔制度，以保證小區(qū)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生清掃在小區(qū)人流低谷時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)業(yè)戶生活、休閑的影響。3．噪音污染控制噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問(wèn)題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。金地長(zhǎng)青項(xiàng)目，位于城市中心區(qū)，噪音污染問(wèn)題較為嚴(yán)重。把區(qū)內(nèi)噪音控制在國(guó)家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45 分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們的具體措施主要包括以下幾個(gè)方面：（1） 建議進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。（2） 進(jìn)入小區(qū)車輛一律不能鳴喇叭，并限速15 公里/小時(shí)內(nèi)行駛。（3） 對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)門店產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格控制，禁止高聲叫賣和大音量播放。4 .加強(qiáng)小區(qū)綠化建設(shè)環(huán)境的好壞，很大程度上靠小區(qū)的綠化建設(shè)。良好的綠化能使小區(qū)內(nèi)空氣更清新自然，環(huán)境舒適怡人。加強(qiáng)綠化建設(shè)的措施有：（1） 倡導(dǎo)住戶家中多種花草，進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)綠化，物業(yè)服務(wù)中心“綠色陽(yáng)臺(tái)”評(píng)比活動(dòng)；（2） 小區(qū)內(nèi)引進(jìn)花店，物業(yè)服務(wù)中心提供綠化咨詢和開展多種形式的綠化知識(shí)講座；（3） 種植攀藤植物，實(shí)現(xiàn)綠化由地面到空中的延展；（4） 在已有綠化的基礎(chǔ)上，提升主體綠化的視覺效果，使住戶享受到宜人的花香；（5） 小區(qū)內(nèi)實(shí)行樹木住戶認(rèn)養(yǎng)，使住戶參與綠化。（三）車輛管理1. 對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：（1） 了解住戶擁有車輛情況，實(shí)行近宅停放。（2） 實(shí)施停車專用車位制度，對(duì)于辦理停車月卡三個(gè)月以上者，將在車位上掛牌，代表業(yè)戶專用該位，以便于管理。（3） 小區(qū)內(nèi)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度。2. 對(duì)非機(jī)動(dòng)車輛的管理措施有：(1)實(shí)行固定停放和臨時(shí)停放相結(jié)合的分區(qū)管理辦法，分臨時(shí)停車場(chǎng)和固定停車場(chǎng)，并設(shè)立明顯的區(qū)分和提示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)停放實(shí)行收、發(fā)牌管理，進(jìn)出登記；固定停放使用月卡，月卡上標(biāo)明車輛的型號(hào)、車牌號(hào)，每月更改月卡顏色區(qū)分有效期。(2)對(duì)固定停車場(chǎng)實(shí)行專人封閉管理，憑月卡出入，不受理臨時(shí)停放保管，并在入口標(biāo)識(shí)牌上指示就近的臨時(shí)停車場(chǎng)位置。(3)在臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)附近設(shè)立臨時(shí)停車場(chǎng)，按臨時(shí)停放管理。臨時(shí)停放不收費(fèi)，不看管，不負(fù)責(zé)丟車責(zé)任。(4)做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)戶自覺遵守停放規(guī)定，不要貪圖一時(shí)便利。將物業(yè)管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一的自行車管理在小區(qū)做出一個(gè)典范。，我們將采取以下措施：(1)合理設(shè)置自行車臨時(shí)停放點(diǎn)，保安員發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)立即糾正；(2)保安員對(duì)已亂停放的自行車搬到就近的自行車臨時(shí)停放點(diǎn)，并在原亂停放處掛牌告之車主在何處取車。車主取車的同時(shí)，車管員應(yīng)對(duì)其進(jìn)行勸告，今后不要亂停放，配合物業(yè)服務(wù)中心共同維護(hù)好停車秩序。 (3)不能停放在公共樓道，如有此種情況，發(fā)現(xiàn)后，告知業(yè)戶，并要求其停放在單車棚內(nèi)。（四）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年對(duì)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。1. 宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、播放錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識(shí)。2. 日常檢查（1） 消防通道：有無(wú)堵塞。（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3. 讓業(yè)戶參與小區(qū)的消防管理（1） 組織小區(qū)人員以及業(yè)戶開展消防演習(xí)。（2） 請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。（3） 成立業(yè)戶義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。（五）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理我們對(duì)商業(yè)物業(yè)采取整體規(guī)范管理措施,使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目有序經(jīng)營(yíng)。1. 統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目從業(yè)戶生活需求的各個(gè)方面考慮，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上引導(dǎo)商鋪經(jīng)營(yíng)者合理安排各類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比例、位置、格調(diào)，堅(jiān)持保健與娛樂相結(jié)合，金融與商務(wù)相結(jié)合的原則，在門類上盡量涵蓋業(yè)戶生活的方方面面。2. 規(guī)范商業(yè)門店的裝修在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修檢查、違章處理和裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)。裝修須先向消防部門提出申請(qǐng)，完工后，經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可營(yíng)業(yè)。我們將制訂詳細(xì)的商業(yè)門店裝修管理規(guī)定，杜絕視覺污染和越線經(jīng)營(yíng)等違章行為。3. 成立商戶協(xié)會(huì)協(xié)會(huì)委員由商業(yè)門店承租戶選出代表組成。協(xié)會(huì)間接對(duì)各經(jīng)營(yíng)戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，處理協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)戶之間的關(guān)系。物業(yè)公司與承租戶簽訂《商業(yè)門店管理公約》、《門前三包合同》、《防火安全責(zé)任書》等協(xié)議。（六）財(cái)務(wù)管理在金地物業(yè)的監(jiān)管下，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)運(yùn)作制度，金地長(zhǎng)青物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，定期向總公司呈報(bào)月度財(cái)務(wù)報(bào)表。1. 嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照沈陽(yáng)市物業(yè)管理法規(guī)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，配合有關(guān)部門共同制定金地長(zhǎng)青的有關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)。2. 財(cái)務(wù)軟件的運(yùn)用將利用本公司開發(fā)的物業(yè)管理軟件進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。在多年的財(cái)務(wù)運(yùn)作基礎(chǔ)上，公司的物業(yè)管理軟件不斷地完善，已經(jīng)具備了物業(yè)管理財(cái)務(wù)系統(tǒng)化的要求。（七）設(shè)備設(shè)施管理完善的物業(yè)管理，可以使物業(yè)保值增值。建筑物及環(huán)境配套設(shè)施是業(yè)主的共同財(cái)富，物業(yè)維修基金的合理使用是物業(yè)保值、增值的必要手段。按照沈陽(yáng)政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，尤為重視房屋維護(hù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)，在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用上實(shí)行量入為出、?？顚Ｓ?，力爭(zhēng)讓基金發(fā)揮最大的效用，保障房屋始終完好如初，保值增值，讓住戶滿意。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的建立及使用原則、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的建立按照沈陽(yáng)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目物業(yè)維修基金實(shí)行專款專用。：合理安排，盡量使用增值部分。共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施1. 共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案表對(duì)于公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制訂維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以達(dá)到預(yù)期養(yǎng)護(hù)的目的。序號(hào)項(xiàng)目 計(jì)劃 實(shí)施方案 標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)期效果1區(qū)內(nèi)道路入住裝修期及施工期杜絕車輛壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制混凝土或砂漿污染路面；每 年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道進(jìn)行維修；路面翻新面積應(yīng)控制在每年1‰內(nèi)，其它控制每年5‰ 內(nèi)， 逐年遞增10%。嚴(yán) 禁大型貨車，漏油車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)；翻 新工作由工程維護(hù)人員維修或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。道 路使用管理規(guī)定；路 面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。減少不必要的路面受污損和破壞；路面通過(guò)翻新延