【正文】 包水電、空調(diào)等費(fèi)用。唯一星城國際商務(wù)樓寫字樓甲級寫字樓某市韶山北路39號36月，無中央空調(diào)通程大酒店寫字樓五星級酒店韶山北路149號50250實用率60%左右，物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米月（實用面積）除水電外全包翡翠明珠俱樂部四星級酒店金源酒店裙樓25層4000歷史價格，現(xiàn)自營金源酒店4星四星級酒店金源酒店13層9384除電費(fèi)以外全包。五、銷售價格定位由于缺乏同類型的大型社區(qū)綜合功能的可比照商業(yè)項目，因此不能僅根據(jù)周邊市場的情況作為判斷項目未來銷售價格的主要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本項目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、某市場發(fā)展成熟程度以及本項目稀缺性和對投資購買客戶的吸引和信心等方面加以綜合考量。本項目商鋪十大品牌服裝店面一層銷售均價定為 ：40000元/平米。本項目商鋪酒吧街店面二層銷售均價定為 ：30000元/平米。由于本項目目前周邊商業(yè)氛圍較差，加上大體量商業(yè)面積推向市場，投資客戶初期的認(rèn)同度及熱情需要有一個推動和“蓄水”的過程，未來隨著社區(qū)人口不斷增長及商業(yè)環(huán)境的改善，人氣聚集，市場關(guān)注程度的提升和升溫，其物業(yè)價值在銷售階段會得到提升。六、租賃價格定位考慮到市場培育周期以及目標(biāo)商家引進(jìn)所需給予的優(yōu)惠政策和不同品牌檔次客戶采取不同的對待措施。購物名品店：600元/平米品牌餐飲店： 150元/平米酒吧街： 300元/平米。商務(wù)俱樂部： 90元/平米。第五部分：財務(wù)分析一、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、目前的現(xiàn)狀以及前期的準(zhǔn)備情況，我們假設(shè)本項目的施工總進(jìn)度如下：前期土地手續(xù)：2006年5月——8月，共4個月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共計2個月；主體工程施工：2006年10月——2007年3月，共計6個月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共計3個月；竣工驗收程序：2007年5月。項目整體施工期為2006年8月至2007年5月，共10個月。2 有關(guān)銷售及租賃計劃說明根據(jù)上述假設(shè)的施工進(jìn)度、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況以及市場承接力等因素，我們假設(shè)本項目的銷售周期如下：商業(yè)銷售期：2007年3月——2007年10月共計8個月。商業(yè)返租期：假設(shè)2007年10月——2010年9月商業(yè)租賃期：2007年5月——2057年4月，共計50年二、投資估算及資金籌措1 項目總投資估算項目開發(fā)成本構(gòu)成表序號項目建筑面積（㎡）單價(元/㎡)總價(萬元)備注1土地費(fèi)用00 0 　2前期費(fèi)用20000428 856 含勘查、土地平整、規(guī)劃設(shè)計等費(fèi)用3建筑工程費(fèi)用200005474 10,947 含樁基礎(chǔ)主體工程200003026 6,051 　燈塔　　2,988 　車庫及設(shè)備工程80001490 1,192 　總圖其他配套部分　　716 含室外停車場、水電管線、綠化、園林小品等4管理費(fèi)用20000177 354 根據(jù)普遍經(jīng)驗，按照二、三項之和的3%計算5財務(wù)費(fèi)用　　1,310 自由資金6000萬，其余為銀行2年期貸款，年利率8％6不可預(yù)見費(fèi)20000207 413 根據(jù)普遍經(jīng)驗，按照二、%計算　總成本（一～六）200006940 13,881 　總投資估算說明：土地成本根據(jù)協(xié)議，本項目屬于合作開發(fā)類型，土地方以土地作價入股，所以本項目在核算成本時可以將土地取得費(fèi)用視為零。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定如下：序號明細(xì)計算標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）1建設(shè)項目前期工作費(fèi)計價格［1999］1283號文編制項目建議書　編制可行性研究報告　評估項目建議書　評估可行性研究報告　2工程設(shè)計費(fèi)計價格［2002］10號文3工程勘察費(fèi)設(shè)計費(fèi)﹡25％4施工圖審查費(fèi)工程費(fèi)用﹡％5工程預(yù)算編制費(fèi)工程費(fèi)用﹡％6工程及規(guī)劃報建費(fèi)長政發(fā)［2003］10號　小計　856 項目前期費(fèi)用為856萬元。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套以及勞動力成本等，此項費(fèi)用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入，按照某市平均造價成本，結(jié)合項目實際工程構(gòu)成，本項目建安工程費(fèi)主要包括主體工程、燈塔、車庫及設(shè)備、工程總圖其他配套部分共計四個部分，分項費(fèi)用如下:主體工程約6,051 萬元；燈塔2,988萬元；車庫及設(shè)備工程 1,192萬元；總圖其他配套部分 716萬元。項目建安工程費(fèi)用為10,947萬元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按某市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費(fèi)前述3項之和的3%計取。項目管理費(fèi)均為354萬元。不可預(yù)見費(fèi)項目開發(fā)過程中會遇到一些計劃外的費(fèi)用支出,按照某市房地產(chǎn)開發(fā)的平均水平,同時結(jié)合開發(fā)商控制項目成本能力,我們認(rèn)為本項目不可預(yù)見費(fèi)按前述%計取較為合理。項目不可預(yù)見費(fèi)為413萬元。財務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息。本項目需向銀行貸款7,881萬元（將在資金籌措部分詳細(xì)闡述），貸款期2年，貸款年利率8%計算。利息為1310萬元。綜上所述，本項目總投資成本為13,881萬元。2 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資，項目總投資為13,881萬元，其中自有資金6000萬元，剩余7,881萬元需從銀行進(jìn)行貸款。資金來源及籌措表序號項目總價(萬元)比例1自有資金6,000 %2銀行貸款7,881 %三、方案一經(jīng)濟(jì)測算分析1方案一介紹方案一為項目整體銷售，其中分樓層銷售均價如下：1F均價：25000元/平米2F均價：15000元/平米3F均價：10500元/平米4F均價：7350元/平米2銷售及經(jīng)營收入測定項目銷售收入測算表　A棟面積（㎡）B棟面積（㎡）面積合計（㎡）銷售單價（元/平米）銷售金額（萬元）一層4000300070002500017500二層400020006000150009000三層400010005000105005250四層20000200073501470合計140006000200001661033220根據(jù)項目規(guī)劃指標(biāo)及前述項目及市場分析，預(yù)計項目的此部分銷售收入為33220萬元。3 銷售稅費(fèi)測算項目銷售稅費(fèi)主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金（含營業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）和企業(yè)所得稅。銷售費(fèi)用：含代理費(fèi)、廣告費(fèi)以及其他推廣包裝費(fèi)用，按照常規(guī)取銷售收入的7％進(jìn)行計算，；銷售稅金:營業(yè)稅（%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的7%）、印花稅（%），%，項目銷售稅金合計為1794萬元。企業(yè)所得稅：即總利潤的15％，本項目為2497萬元。項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表稅費(fèi)種類計算方法稅費(fèi)金額(萬元)銷售費(fèi)用%計2325 銷售稅金(營業(yè)稅及城建稅)%計1794 企業(yè)所得稅按總利潤15%計2283 合計　6402 本項目銷售費(fèi)稅合計6402萬元。4 指標(biāo)匯總經(jīng)測算項目的利潤如下：項目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總各項指標(biāo)計算方法計算值總成本建造期間各項費(fèi)用之和13,881 總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）18,000 銷售收入33,220 總利潤銷售收入總投資15,220 凈利潤總利潤企業(yè)所得稅12,937 成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本*１００％%投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*１００％%開發(fā)商分成后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總發(fā)展商分成后總利潤總利潤*10654發(fā)展商分成后凈利潤凈利潤*9056發(fā)展商投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*１００％%發(fā)展商自有資金投資利潤率（稅后）凈利潤/自有資金投資*１０0％%方案一結(jié)論按照方案一，本項目總投資18,000萬元，可以實現(xiàn)的銷售收入33,220萬元，凈利潤12,937萬元，%，項目可行。就開發(fā)商而言，分成后的利潤額為9056萬元，%，按照6000萬元的自有資金計算，%?？梢?，按照方案一，本項目在靜態(tài)指標(biāo)上可行。但是項目整體銷售兌現(xiàn)的難度比較大，在整個項目操作上存在極大困難，而且風(fēng)險較大。四、方案二經(jīng)濟(jì)測算分析1方案二介紹方案二定位：一層二層三層四層A棟（面積）4層4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（總計）名品店（底商）品牌餐飲俱樂部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B棟（面積）3層3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（總計）底商二層三層酒吧一條街（均價30000元/ ㎡）注明：俱樂部當(dāng)前租金為90元/平方米/月；返租部分的加權(quán)平均后租金確定為343元/平方米/月；商業(yè)出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；收益是整體三、七分成，其中產(chǎn)生租金收益按年分配；銷售采取產(chǎn)權(quán)式方式，三年返租，年回報利率9％；銷售完成比率按80％計 ，租賃部分按70％計算。 2 銷售收入項目銷售收入測算表　　面積（㎡）銷售單價（元/平米）銷售金額（萬元）A棟一層40004000016000二層40002500010000三層400000四層200000小計14000　26000　B棟一層30003000018000二層2000三層1000四層0018000小計6000　　總計200002200044000項目銷售部分可以實現(xiàn)的金額為44000萬元，按銷售80％計算，為35200萬元3 銷售稅費(fèi)測算項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表銷售稅費(fèi)計算表稅費(fèi)種類計算方法稅費(fèi)金額(萬元)銷售費(fèi)用%計2464 銷售稅金(營業(yè)稅及城建稅)%計1901 企業(yè)所得稅按總利潤15%計4002 合計　8367 4 返租成本及租金計算返租成本及租金計算表　第一年第二年第三年合計備注返租面積（㎡）11200112001120011200按照80%的銷售率計算返租成本（萬元）3168316831689504按照9%的年回報率計算　　　　　　租賃面積（㎡）7560756075607560空置率按46％計算租賃單價（元/平米/月）343 350 357 　租金年度漲幅按2％計算租賃收入（萬元）3112 3174 3237 9523 　由此可見，返租情況下，出租率為54%時，返租需要支出的成本與正常租賃經(jīng)營收入即可基本持平。5租賃部分的價值計算項目租賃部分共有6000平方米，在以下假設(shè)條件下，對租賃部分的收入進(jìn)行計算： 租賃比例：1－10年預(yù)計租賃70％，11－20年預(yù)計租賃75％，21－30年預(yù)計租賃75％，31－40年預(yù)計租賃80％，41－50年預(yù)計租賃85％。 租金漲幅：1－10年預(yù)計月租金的年增長率為2％，11－20年預(yù)計月租金的年增長率為3％，21－％，31－40年預(yù)計月租金的年增長率為4％，41－％。 %計算.在以上假設(shè)條件下,可以得出:　第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租賃面積（㎡）4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 月租金（元/平米/月）90 92 94 96 97 99 101 103 105 108 年租金(萬元)454 463 472 481 491 501 511 521 531 542 折現(xiàn)值(萬元)454 435 418 401 385 370 355 340 327 314 　第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年租賃面積（㎡）4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 月租金（元/平米/月）111 114 118 121 125 128 132 136 140 145 年租金(萬元)598 616 635 654 673 694 714