【正文】 裙樓50100較好D調(diào)酒吧湘江風(fēng)光帶二層改建50100好福竹怡心園沿江路38號(hào)1500二層改建50100較好項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂(lè)、休閑等。（二）較大商業(yè)調(diào)查分析特點(diǎn)物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況秦皇食府湘江風(fēng)光帶美食街規(guī)模M2層數(shù)改建4080連鎖好好食上湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好七彩江南湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好湘錦酒樓湘江風(fēng)光帶美食街4000二層改建3050好華逸府湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好攬江樓湘江風(fēng)光帶美食街3000二層改建50100好金太陽(yáng)n 沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。n 沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風(fēng)光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來(lái)發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。第三部分：項(xiàng)目地塊解析一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查（一）商業(yè)分布濱江美食一條街 D調(diào)酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南） 夜色酒吧湖湘第一家 1華廈大市場(chǎng)華逸府 1五一商圈呈翰食府 1下河街市場(chǎng)福竹怡心園 1中高檔家紡似水華年酒吧 （夢(mèng)潔、MINE、艾比家飾）解放西路酒吧一條街藍(lán)魅酒吧分析：n 沿江路獨(dú)立于某市幾大商圈，且沿江大道左側(cè)無(wú)大型商業(yè)和休閑場(chǎng)所，不能很好的留住沿江風(fēng)光帶休閑人流，造成現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)幅射力較差。u 由于“長(zhǎng)株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對(duì)較小。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場(chǎng)，其價(jià)值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調(diào)整，必須對(duì)此予以重視。小結(jié)：u 2005年某商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。u 開(kāi)發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營(yíng)等。u 商業(yè)中心沒(méi)有有效發(fā)展，無(wú)法形成聚集效應(yīng)，所以商鋪遍地開(kāi)花，缺乏應(yīng)變的能力，檔次不夠高。u 不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進(jìn)入不少，但是本地商家缺乏將經(jīng)營(yíng)觸角伸向全國(guó)乃至世界的輻射能力和擴(kuò)張實(shí)力，缺乏具有某特色的名牌和旅游產(chǎn)品。從調(diào)研的情況來(lái)看，一是很多商鋪的租金難以達(dá)到年回報(bào)率的要求；二是開(kāi)發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經(jīng)營(yíng)；三是高回報(bào)率很可能意味開(kāi)發(fā)商自己貼錢。這顯然不利于今后商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但能否定一些城區(qū)由于發(fā)展和改造產(chǎn)生的商業(yè)物業(yè)需求。u 雨花區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模在某各城區(qū)內(nèi)走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場(chǎng)集中的優(yōu)勢(shì)，近年住宅開(kāi)發(fā)量的快速增加有一定關(guān)系。，%，%,%,%,%,%分析：u 通過(guò)上圖總的來(lái)看，某市的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積均有所下降，%，%，2006年一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的滯銷面積和積壓面積的比例有所上升，待銷面積比例有所下降。，%,%。隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)趨于飽，專業(yè)市場(chǎng)利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。目前某商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)白熱化。從王府井（年回報(bào)9％）、銅鑼灣（8％）、國(guó)中星城（12％）、步步高（8％），再到像維多利（10％）這樣的二次開(kāi)發(fā)樓盤，都采取了“產(chǎn)權(quán)式＋高回報(bào)率”的方式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年商鋪價(jià)格同比上漲達(dá)20%30%之多，2003年某的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加，但市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。 某旅游籽“十一五”規(guī)劃“十一五”期間，某將加快完善產(chǎn)業(yè)體系、打造旅游精品、全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，打造5大旅游品牌，即山水洲城生態(tài)旅游、歷史文化旅游、娛樂(lè)休閑旅游、紅色旅游、特色資源旅游；力爭(zhēng)旅游總收入保持15%%以上年均增長(zhǎng)率，到2010年，旅游總收入達(dá)到450億元。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計(jì)劃確定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（六）旅游行業(yè)分析某市旅游景點(diǎn)某風(fēng)景秀麗，有“山水名郡”之稱。瑪利亞女子俱樂(lè)部韶山北路一心花苑２０００多一層住宅周邊公司白領(lǐng)100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領(lǐng)及酒店客戶100以上租賃隨著某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對(duì)生活質(zhì)量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無(wú)論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值來(lái)講，都已逐漸得到社會(huì)的認(rèn)可和欣賞，市場(chǎng)潛力巨大。運(yùn)動(dòng)健身名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況中體倍力健身俱樂(lè)部（王府井）王府井商業(yè)中心6000一層購(gòu)物中心市中心白領(lǐng)年費(fèi)3000右加盟已停業(yè)格瑞健身健美某俱樂(lè)部錦繡華天2100一層裙樓周邊人群年費(fèi)999加盟較好活力羽毛球館小林子沖金源大酒店后1000一層改建白領(lǐng)、周邊人群2025元/小時(shí)連鎖好友誼阿波羅康體中心館車站路阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)四樓2000一層購(gòu)物中心白領(lǐng)、周邊人群1525元/小時(shí)聯(lián)營(yíng)較好某市健身行業(yè)發(fā)展在中國(guó)大中等城市中處于中等水平，市區(qū)健身意識(shí)不強(qiáng)，主要運(yùn)動(dòng)休閑方式有羽毛球，乒乓球，收費(fèi)在1525元/小時(shí)之間。洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況大浪淘沙洗浴廣場(chǎng)五一大道419號(hào)10000三層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好海闊天空浴場(chǎng)韶山南路1號(hào)10000四層改建白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好碧水藍(lán)天溫泉浴場(chǎng)白沙中路86號(hào)5000以上二層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號(hào)6000二層改建白領(lǐng)、商務(wù)100150租賃好目前某的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。電影、劇院名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況湖南大劇院韶山北路裙樓周邊白領(lǐng)3060自營(yíng)好王府井影城王府井6000商業(yè)中心周邊白領(lǐng)、五一商圈人流2560聯(lián)營(yíng)好某電影城解放西路218號(hào)3000裙樓周邊白領(lǐng)1530自營(yíng)一般某電影劇院中高檔的王府井影城、湖南大劇院經(jīng)營(yíng)狀況良好，中低檔影城生意較差，這與消費(fèi)人群主要是公司白領(lǐng)、情侶有關(guān)。茂網(wǎng)絡(luò)所在的黃興南路步行街三樓月租金約150元/平方米月。月，高檔店租金承受能力較強(qiáng)。典型歌廳分、KTV分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況金色大帝KTV芙蓉中路湖南財(cái)富中心9800三層裙樓商務(wù)80100連鎖較好星光燦爛黃興南路步行街中央廣場(chǎng)5000二層商業(yè)中心白領(lǐng)、聚會(huì)2050連鎖較好金色年代某新世紀(jì)體育中心2500一層商業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)50100租賃好u 某市大型歌廳KTV面積在50001000之間，金色大帝KTV為某新建最大最高檔歌廳KTV，高檔KTV消費(fèi)主要以商務(wù)消費(fèi)為主，中檔KTV消費(fèi)以白領(lǐng)、聚會(huì)消費(fèi)為主。典型西餐店分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況金牛角王中西餐廳松桂園1000一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好咖啡之翼芙蓉中路1500二層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)5060元連鎖好上島咖啡韶山北路482號(hào)700一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好某較大型西餐廳大部分采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，其場(chǎng)所都采取租賃方式，樓層多在二層以上，面積在5001500平方之間，主要消費(fèi)需求為商務(wù)及公司白領(lǐng)。較大型餐飲店都形成了自已的特色，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在特色、品牌、品位等方面。高檔次酒店主要分布在星級(jí)酒店、辦公集中區(qū)域、高尚住宅區(qū)以及湘江風(fēng)光帶。中餐類中，經(jīng)營(yíng)的菜系湘菜為主，湘菜改良菜系受也受到消費(fèi)者的歡迎。調(diào)查結(jié)果基本發(fā)映了某服務(wù)行業(yè)發(fā)情況，某市餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，占本次調(diào)查店鋪數(shù)的55%，其次為美容美發(fā)業(yè)占17%，再次為娛樂(lè)業(yè)占10%，最后為賓館及招待所及休閑分別占8%和7%。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過(guò)渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。由于某自身的消費(fèi)特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速。年成交總額約80億元。n 某馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)：位于芙蓉區(qū)馬王堆鄉(xiāng)，臨近火車站，批發(fā)市場(chǎng)始建于1991年5月，是國(guó)家級(jí)大市場(chǎng)，日均成交量保持在400萬(wàn)公斤以上，年成交總額45億元。榮灣鎮(zhèn)商圈河西被譽(yù)為某的“左岸”，也是湖南高等學(xué)府聚集地，其區(qū)域主要包括榮灣鎮(zhèn)廣場(chǎng)及周邊，隨著住宅大規(guī)摸的開(kāi)發(fā)建成以及其它政府配套的建設(shè)，這里的商業(yè)配套也不斷完善，以形成較為完善的商業(yè)體系，百貨有通程商業(yè)廣場(chǎng)，專業(yè)店有通程電器、蘇寧電器；超市有新一佳，步步高；還有最近開(kāi)業(yè)的新外灘商業(yè)中心，今年底另外一家大型超市易初蓮花將進(jìn)駐該商圈。事實(shí)上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù)酒店，可以說(shuō)這是某商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一。星城國(guó)際，保利袁家?guī)X商圈袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是某市的百貨零售商圈和星級(jí)酒店商務(wù)圈。東塘商圈東塘位于某市雨花區(qū)，東接勞動(dòng)?xùn)|路立交橋，通連環(huán)線，影響力余及車站南站、人民路；沿勞動(dòng)西路西行，輻射力可深度覆蓋侯家塘商圈；而待韶山南路改擴(kuò)建完畢后，東塘商圈的輻射力將遠(yuǎn)及汽車南站。二、某市商業(yè)業(yè)態(tài)分析（一）零售行業(yè)分析目前，某已形成五一廣場(chǎng)、東塘、火車站、袁家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大主要商圈；全市初步形成了綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合，大中小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的市場(chǎng)體系。n 某依靠自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)和便利的交通優(yōu)勢(shì)，將成為中南地區(qū)的區(qū)域物流中心。n 根據(jù)某經(jīng)濟(jì)在湖南省的地位某商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，某作為區(qū)域性商貿(mào)中心的地位已經(jīng)牢牢確立。小結(jié)：n “南發(fā)展、北復(fù)興；西文東市”的總體趨勢(shì)沒(méi)有改變，但發(fā)展格局將趨向“一主兩次四組團(tuán)”。物流配送及物資集散中心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個(gè)大型物流配送中心。武廣快速鐵路將于2010建成，屆時(shí)某－廣州的距離拉近到2個(gè)多小時(shí)；浙贛線電化提速改造工程株洲—醴陵段已開(kāi)始實(shí)施；株洲北站上行系統(tǒng)擴(kuò)能改造工程也將上馬，規(guī)劃中的還有湘桂復(fù)線改造、婁邵線改造。長(zhǎng)株潭是目前湖南省發(fā)展水平最高、投資效益最好的地區(qū)。隨著商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，知名商業(yè)公司紛紛搶灘某市場(chǎng)；黃興南路步行街等特色街市蓬勃興起，個(gè)體、私營(yíng)等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，某消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出以連鎖超市經(jīng)營(yíng)為特征、以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為亮點(diǎn)、以國(guó)際商業(yè)巨頭進(jìn)駐為特點(diǎn)的三大趨勢(shì)，某作為區(qū)域性商貿(mào)中心城市的地位已更加凸現(xiàn)?，F(xiàn)有大型百貨店，要在店內(nèi)開(kāi)設(shè)大型綜合超市，實(shí)行“一店兩種業(yè)態(tài)”的經(jīng)營(yíng)方式，向小型購(gòu)物中心的方向發(fā)展。n 大型百貨店存量過(guò)剩，將逐步推行“一業(yè)兩態(tài)”。輸入同一經(jīng)營(yíng)類型的市場(chǎng)，必須要與臨近同類市場(chǎng)相距5公里以上。大型倉(cāng)儲(chǔ)商店（超市）則限在城郊結(jié)合部的交通要道建設(shè)。n 大型超市將限制在沿江大道以東，東中環(huán)線以西。某市一直把“流通活市”作為戰(zhàn)略目標(biāo)；上世紀(jì)90年代中期，又確立了“西文東市”的發(fā)展藍(lán)圖；到20世紀(jì)末，某市再次調(diào)整自己的商業(yè)發(fā)展定位，確立其建設(shè)目標(biāo)為現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心。（四）商業(yè)前景展望城市總體規(guī)劃某市規(guī)劃面積從960平方公里擴(kuò)大到2893平方公里，某縣、望城縣部分區(qū)域納入了規(guī)劃范圍，增加了長(zhǎng)株潭這一空間層次，形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局，“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團(tuán)”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個(gè)組團(tuán)。u 某商業(yè)由曾經(jīng)的黃興路、五一廣場(chǎng)延伸拓展到現(xiàn)在的某商圈實(shí)際已形成“三線五圈”的格局，即五一路、黃興路、東環(huán)線三條長(zhǎng)軸，以及五一廣場(chǎng)、袁家?guī)X、火車站、榮灣鎮(zhèn)、東塘五大圈，596個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，150家特色專業(yè)化大市場(chǎng)星羅棋布，36家連鎖企業(yè)，13家大型超市，16座現(xiàn)代化大型商廈群雄聳立。以沃爾瑪?shù)染揞^的進(jìn)入為開(kāi)始標(biāo)志，某商戰(zhàn)在零售業(yè)對(duì)逐步開(kāi)始了第三輪洗牌，這輪洗牌是在中國(guó)入世、國(guó)際零售業(yè)巨頭同臺(tái)的背景下發(fā)生，帶有強(qiáng)烈的國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)色彩。格局上城郊以中南汽車世界、某茶市、雨花機(jī)電市場(chǎng)、湖南國(guó)際汽車城、紅星綠色食品城、紅星大市場(chǎng)等為代表，大體量的各類專業(yè)市場(chǎng)將某包圍；市內(nèi)以沃爾瑪、黃興南路步行街、王府井、銅鑼灣、金滿地、大都市等為代表。緊接著，新一佳超市空降侯家塘，友誼阿波羅集團(tuán)拓展超市業(yè)務(wù)，家潤(rùn)多崛起于某，某零售業(yè)第二輪大戰(zhàn)由此拉開(kāi)序幕。經(jīng)過(guò)這一輪競(jìng)爭(zhēng)，友誼阿波羅、通程存活下來(lái)并獲得發(fā)展壯大。90年代初，阿波羅、友誼商店、中山、曉園、東百“五虎鬧某”，打響了某零售業(yè)的第一輪大戰(zhàn)，某商業(yè)因此名揚(yáng)全國(guó)商界。北宋詩(shī)人張祁曾這樣描述過(guò)某古代商貿(mào)的繁華，但是抗戰(zhàn)時(shí)的“文夕大火“毀掉了2000年的古城。作為項(xiàng)目所在地的開(kāi)福區(qū)曾是全國(guó)著名的“湘繡之鄉(xiāng)”、“刀剪