【正文】 目的資金迅速回籠，這種操作方法，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但卻為眾多發(fā)展商所接受。再有一種情況就是通過合作方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如上述所說的土地商和項(xiàng)目的投資商共同開發(fā)，這對(duì)于實(shí)力且資金不到位的發(fā)展商而言是再好不過的，此種情況在市場(chǎng)上也是較為流行的。至于銀行貸款則是市場(chǎng)上操作最多的形式。作為策劃公司，我們對(duì)于以上的各種情況都是認(rèn)同的，只是風(fēng)險(xiǎn)有大有小，銷售阻力有難有易，而發(fā)展商至所以尋找策劃公司合作，也就是想讓風(fēng)險(xiǎn)減至最的的范圍內(nèi)，而作為一家專業(yè)性質(zhì)的策劃公司，正是對(duì)市場(chǎng)有著十分的了解，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有著強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)化意識(shí)，所以我們認(rèn)為，如果發(fā)展商在上述資金方面只要符合一種情況，其項(xiàng)目也是可以操作的，當(dāng)然，能夠滿足上述所有的的情況，那是最好不過的?？紤]到項(xiàng)目與發(fā)展商現(xiàn)情，我司有如下之建議；銀行貸款：30%自籌資金：20%融資：50%（此不包括項(xiàng)目地價(jià)在內(nèi)）5．4建筑物裝修及機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建筑物大致材料(單位：人民幣)材料名稱規(guī)格單位20032002．3后估測(cè)圓鋼筋10內(nèi)t25802550260010外t261025002650螺紋鋼綜合t262025002650普通水泥425t355350355普通水泥525t445400450普通水泥525純硅t500500550膠合板18cm1號(hào)M2757080膠合板5mmM2161520紅磚標(biāo)準(zhǔn)塊0．230．230．30砂中M3353035碎石2040mmM3565660平板玻璃5mm M2303035平板玻璃5mmM2353035以上表中所述為收集之?dāng)?shù)據(jù)，只得作為參考之用，不能作為結(jié)算或處理價(jià)格之用。機(jī)電設(shè)備：給水系統(tǒng)本采用泵房二次加壓供水，3層以上的則可以采用變頻水泵供水；給水管材選用銅管（管道從管井接出，暗藏在墻，板內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)各用水點(diǎn)）；衛(wèi)生間熱水則中央供水系統(tǒng)供應(yīng),熱水管材用銅管, 暗藏在管道井內(nèi)；排水系統(tǒng)：a， 本工程采用排水管材（雨水和污水）采用UPVC排水塑料管，室外采用UPVC排水管，鋼筋混凝土管；b， 衛(wèi)生間等潔具的排水位按統(tǒng)一的尺位預(yù)留；大多數(shù)馬桶和地漏采用側(cè)排式；c， 本工程采用（雨水和污水）分流制；燃料系統(tǒng)：可根據(jù)餐廳和廚房的需要再作考慮；空調(diào)與通風(fēng)；A，本工程采用中央空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)，在每間客房?jī)?nèi)，均設(shè)有控制與調(diào)節(jié)開關(guān)，除中央空調(diào)外，酒店不再考慮增設(shè)其他獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，以保持酒店外觀的整體美觀與完整；4基本參數(shù)與建筑物裝修及機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（建筑物大致材料及設(shè)備的預(yù)算）； 5土地成本：本項(xiàng)目是以合作方式出現(xiàn)的，擁有土地的是省旅游開發(fā)總公司，其中本項(xiàng)目的土地成本約為人民幣3，000萬，投資建房的是**某旅游公司， 。6建安工程成本工建及裝修工程成本建安成本為項(xiàng)目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項(xiàng)目總投資的60%以上，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，控制好及運(yùn)用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費(fèi)，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費(fèi)，控制好建筑成本那就是你最好的方法。 工建是指項(xiàng)目的主體建筑工程部分，他包括項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程部分、建筑主體工程部分等，本項(xiàng)目為高標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)的酒店，其在工建方面及用材都不同于一般的普通住宅，酒店的用材及其它類的成本都較之普通住宅高之23倍，故針對(duì)這些情況我司在對(duì)市場(chǎng)熟悉及對(duì)進(jìn)行調(diào)查的情況下，對(duì)項(xiàng)目的建筑成本進(jìn)行初步的估算：普通商住房（多層、毛坯房）建安造價(jià)：500元/M2深圳一般普通商住房（多層、毛坯房）建安造價(jià)： 1,100元/M2。由于酒店與住宅的成本投入不一樣，故在測(cè)定項(xiàng)目的成本時(shí)，我們只對(duì)周邊市場(chǎng)上的住宅或其它物業(yè)進(jìn)行分析和比較，比較的范圍基本上參考酒店建安成本比一般普通住宅要高（不含裝修），以深圳雅蘭酒店為例建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項(xiàng)目地價(jià)）：6000元/ /M左右。在經(jīng)過對(duì)比后還須要對(duì)各地區(qū)的成本差異進(jìn)行估算和測(cè)定每一個(gè)地方的地質(zhì)、地貌、地形情況不一樣及各地區(qū)的建筑用材和人工也不一樣，成本的差異也較大，我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)考慮以上方面的因素，只有這樣估算出的成本才比較合理： （本項(xiàng)目所在位置地形情況不佳，不規(guī)則且靠山，故建筑成本一般不會(huì)低的）綜上所言，我們初步估算項(xiàng)目的建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項(xiàng)目地價(jià)）：4,000元/M2。（以上考慮了地域成本差，如建筑用材，人工等，以下降20%左右為估算數(shù)字，只供參考）7設(shè)備安裝工程成本設(shè)備安裝工程成本也分為二大部分，一是工程材料成本，二是安裝成本方面工程材料成本：門窗用材、給排水用材、消防系統(tǒng)用材、燃料系統(tǒng)用材、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)用材、電訊電器用材、安全系統(tǒng)等；安裝成本：各種系統(tǒng)的安裝和調(diào)試；現(xiàn)將各項(xiàng)安裝調(diào)試費(fèi)用作如下：水、電：70元/M2水、電安裝：60元/M2消防：40元/M2煤氣：15元/M2通訊：15元/M2電梯：150/M2電視：5元/M2防盜安全：30元/M2根據(jù)所選用的材料及各地各成本差異不同，單位價(jià)都有所變化或不同，在此提供上述數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考。（包括：供電費(fèi)用、臨時(shí)施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費(fèi)、供水管網(wǎng)工程費(fèi)、臨時(shí)施工用水費(fèi)、環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費(fèi)、停車場(chǎng)工程費(fèi)等）項(xiàng)目的前期費(fèi)用為項(xiàng)目總投資額4%，其中以成立項(xiàng)目公司為總投入中主體的60%，而項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期策劃為40%。 8紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費(fèi)用、臨時(shí)施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費(fèi)、供水管網(wǎng)工程費(fèi)、臨時(shí)施工用水費(fèi)、環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費(fèi)、停車場(chǎng)工程費(fèi)等）i. 供電、水費(fèi)用（臨時(shí)施工用電、水）：ii. 紅線內(nèi)道路設(shè)施工程費(fèi)：iii. 供水管網(wǎng)工程費(fèi)：iv. 環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)：v. 建筑紅線內(nèi)外其它零星工程費(fèi)：vi. 停車場(chǎng)工程費(fèi)：9不可預(yù)見費(fèi)：3%10開發(fā)期稅費(fèi)：5%11綜合成本（歸納以上費(fèi)用） 12金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用A、 本項(xiàng)目的資金主要是通過銀行貸款，在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，其中項(xiàng)目的地價(jià)已由省旅游開發(fā)總公司以投資的形式進(jìn)行了投資，另外發(fā)展商（**某旅游有限公司）自籌了一部分資金，其它則需要通過銀行貸款（可以用房產(chǎn)抵押），但比例應(yīng)不需過大，因?yàn)轫?xiàng)目是可以賣樓花的（專業(yè)的地產(chǎn)策劃、銷售公司進(jìn)行策劃、銷售），在銷售的過程中，我們可以迅速的回籠資金，通過這樣的操作形式，可以舒減發(fā)展商的壓力。故在此我司建議，項(xiàng)目的銀行貸款額度可為項(xiàng)目的30%左右。當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進(jìn)行籌措一部分資金，這也不失為一個(gè)較佳的辦法。 本項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)定所使用的數(shù)據(jù)和條件是綜合國(guó)內(nèi)有關(guān)近期產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的情況并結(jié)合本公司大量的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，并考慮到項(xiàng)目建成后大型基建項(xiàng)目，特別是高速公路通車和機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響所確定。 運(yùn)用科學(xué)評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，并予以一定的保險(xiǎn)系數(shù)，提出具體建議。 評(píng)估時(shí)點(diǎn)為二○○二年三月十日 基本條件：本項(xiàng)目具有四星級(jí)酒店必須具備的設(shè)施、設(shè)備，項(xiàng)目能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通過國(guó)家的星級(jí)評(píng)定。 運(yùn)用市場(chǎng)比較加權(quán)系數(shù)修正法，測(cè)定本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)（一次付款）。由于本項(xiàng)目離建成銷售還有一段較長(zhǎng)時(shí)間，用于參考的產(chǎn)權(quán)式酒店深圳的“雅蘭酒店”、廣州的“遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈”都是正在銷售當(dāng)中，而且，對(duì)比物業(yè)都在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，另外還有一些商業(yè)的氛圍，所以對(duì)比的系數(shù)將比較小。項(xiàng)目售價(jià)市場(chǎng)比較系數(shù)修正表1 港幣：元/M2建筑面積比較實(shí)例成交單價(jià)個(gè)別因素修正修正后單價(jià)雅蘭酒店12,00075/1009,000遠(yuǎn)洋商務(wù)大 廈17,50052/1009,100項(xiàng)目售價(jià)市場(chǎng)比較系數(shù)修正表2 港幣：元/M2建筑面積比較實(shí)例雅蘭酒店遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈修改后單價(jià)9,000 9,100運(yùn)算結(jié)果 9,050 經(jīng)過上述計(jì)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房售價(jià)為港幣：9,050元/M2建筑面積。預(yù)算客房總建筑面積為16,，按上述預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房售價(jià)為：人民幣：8600元/平方米客房銷售總收入為人民幣144，335，520元。B、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：1， 總建筑面積：27,872M其中，總占地面積為：39,960M客房總面積為：16,客房量：250間1，建筑成本：人民幣67，132，800元（以上不包含公建面積成本）2， 預(yù)計(jì)收入：144，335，520元（預(yù)計(jì)銷售收入）；3， 管理費(fèi)用：600萬（2億*5%）4， 銷售費(fèi)用：721萬(*5%)5， 不可預(yù)見費(fèi)用：360萬(*3%)6， 利息：36,000,000萬*5%：198萬7， 營(yíng)業(yè)稅：794萬（44億*5%）以上總計(jì)人民幣：93，862，800元其中項(xiàng)目的配套工程及安裝費(fèi)用：人民幣26，137，200元8， 利潤(rùn)：人民幣24，335，520元；%：算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）：地塊總面積60畝=39,960平方米 即總建筑面積27,972平方米其中配套設(shè)施須40%面積其余60%是客房面積客房總面積16,預(yù)計(jì)250間客房(包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等)；平均每套客房面積67平方米；：綜上所述，我司在對(duì)項(xiàng)目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、氣候、項(xiàng)目資金估算等進(jìn)行了較為全面和細(xì)致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論：1，項(xiàng)目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位；2，項(xiàng)目銷售前景明確且投資確實(shí)可行；.