【正文】 期利息金額小，為簡化計算，不予資本化，直接記入當期財務費用。其他費用其他費用（如保險費、酒店市場推廣費、低值易耗品消耗等），按總收入3%計算。第十章 資金來源與保障一、債務資金根據(jù)金葉公司資金籌措方案，新增債務資金全部用于酒店建設工程及鋪底流動資金，長期借款本金萬元。二、項目資本金項目總投資為9,，其中：建設投資為9,（建設單位已投資4,，新增建設投資4,）,。本項目資本金4,，%，滿足《國務院關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號）以及國務院其他文件的要求。三、資金來源與保障債務資金來自銀行貸款，項目資本金來自金葉公司直接投資,項目建設開始后，由金葉公司以貨幣一次性到位。第十一章 財務分析一、融資前分析項目融資前分析是指在考慮融資方案前就開始進行的財務分析，即不考慮債務融資條件下進行的財務分析。在融資前分析結論滿足的情況下，初步設定融資方案，再進行融資后分析，融資后分析是指以設定的融資方案為基礎進行的財務分析。按融資前、所得稅前的凈現(xiàn)金流量計算的相關指標（如所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率、所得稅前項目投資財務凈現(xiàn)值等），即所得稅前指標，是投資盈利能力的完整體現(xiàn)，用以考察由項目方案設計本身所決定的財務盈利能力，它不受融資方案和所得稅政策變化的影響，僅僅體現(xiàn)項目本身的合理性。所得稅前指標可以作為初步投資決策的主要指標，用于考察項目是否基本可行，并值得去為之融資。所得稅前指標應該受到項目有關各方（項目發(fā)起人、項目業(yè)主、項目投資人、貸款銀行和項目合作方、政府管理部門）廣泛的關注。項目融資前盈利能力分析指標見下表：融資前盈利能力分析指標序號指標名稱單位指標1所得稅后項目投資財務內(nèi)部收益率%2所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率%3所得稅后項目投資財務凈現(xiàn)值（i=9%）萬元12,4所得稅前項目投資財務凈現(xiàn)值（i=12%）萬元12,5所得稅后項目投資回收期年6所得稅前項目投資回收期年注：上述指標均為動態(tài)指標，即考慮了時間價值因素，投資回收期均包括建設期。%，大于設定基準收益率9%，%，大于設定基準收益率12%，項目在財務上可以接受。同時，通過以上指標判斷，項目投資盈利能力較強，大于行業(yè)平均水平。項目可行，可進一步做融資分析。注：項目投資現(xiàn)金流量表見備查文件4。二、融資后分析融資后分析以融資前分析結果和初步的融資方案為基礎，考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力，判斷項目方案在融資條件下的可行性，幫助投資者作出融資決策。融資后分析以項目資本金現(xiàn)金流量分析為主。項目資本金現(xiàn)金流量分析是從項目權益投資者整體的角度，考察項目給項目投資者帶來的收益水平。它是在擬定的融資方案基礎上進行的息稅后分析。（一）初步融資方案本次分析根據(jù)金葉公司的要求，確定融資方式為長期借款融資，借款金額確定為萬元，利率確定為%。借款償還期限確定原則為：不影響企業(yè)和項目持續(xù)經(jīng)營能力、財務生存能力原則，還本付息負擔適當原則，最大限度還款原則。經(jīng)計算，借款償還合理期限為3年（），還款期內(nèi)還本付息合計萬元，其中：還本萬元，付息萬元。注：借款還本付息計劃表見備查文件5。值得說明的是，最終融資方案由委托方和貸款銀行根據(jù)項目盈利能力及財務生存能力、項目風險、項目合作方自身風險承受能力（如可接受的利息備付率、償債備付率等）等多方面因素協(xié)商確定，上述初步融資方案僅作參考。（二）融資后盈利能力分析根據(jù)上述初步融資方案, 項目經(jīng)營期內(nèi)年平均營業(yè)收入萬元，項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額萬元，年平均凈利潤萬元。各項融資后盈利能力分析指標見下表：融資后盈利能力分析指標序號指標名稱單位指標1項目資本金財務內(nèi)部收益率%2項目資本金財務凈現(xiàn)值（i=13%）萬元7,3項目資本金投資回收期年4項目資本金凈利潤率%注：項目資本金凈利潤率=運營期年平均凈利潤/項目資本金%，大于行業(yè)項目資本金財務內(nèi)部收益率13%，項目是可以接受的。同時通過以上指標判斷，項目融資后的盈利能力較強。（三）償債能力分析利息備付率=息稅前利潤/借款利息償債備付率=（息稅前利潤+折舊企業(yè)所得稅）/還本付息金額經(jīng)計算，項目還款期內(nèi),各年度利息備付率≥，各年度償債備付率均≥。項目可用于還本付息的資金有保障。注：項目資本金現(xiàn)金流量表及償債能力計算指標見備查文件6。第十二章 不確定性分析和風險分析一、盈虧平衡分析取融資后第2年為代表年份進行計算，以收入表示的盈虧平衡點為萬元，為當年預計收入%,由此可見該項目具有較強的適應市場變化的能力。二、敏感性分析營業(yè)收入、營業(yè)成本、管理費用、建設投資等數(shù)據(jù)來源于預測，存在變化的可能，具有一定的不確定性，經(jīng)計算，各不確定性因素中，營業(yè)收入的上下波動對指標的影響最大，對指標影響最小的因素是建設投資。本項目各項指標上下波動30%，所得稅后項目投資財務凈現(xiàn)值仍遠大于0，本項目抗風險能力較強。三、主要風險因素識別、應對與風險等級判斷為避免各種風險給項目帶來損失，準確地識別風險因素并判斷風險等級十分必要。金葉公司應積極采取相應的對策和措施，將風險和影響降低至最小程度。（一）業(yè)務經(jīng)營風險營業(yè)成本不斷上升的風險本項目以經(jīng)營餐飲為主，在經(jīng)營過程中所消耗的主要能源是電力、天然氣和水，主要加工原料是農(nóng)副產(chǎn)品及副食品。因此，電力、天然氣、水和農(nóng)副產(chǎn)品及副食品價格的波動對項目盈利有直接的影響。金葉公司應把企業(yè)技術進步作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的主要途徑，實現(xiàn)管理信息電腦聯(lián)網(wǎng)，加強財務計劃的預測和監(jiān)控。以提高餐飲技術和各項服務技能來降低經(jīng)營成本。為了減少各種能源、農(nóng)副產(chǎn)品價格上漲對經(jīng)營成本的影響，金葉公司應一方面穩(wěn)定供貨渠道；另一方面通過加強內(nèi)部管理，挖潛降本，以提高盈利水平。從風險發(fā)生的可能性考慮，該因素應屬于“中”。人力資源管理風險本項目人力資源具有知識密集和勞動密集的特點，服務對象是高層次客源，對從業(yè)人員的知識結構、語言能力和工作水平的要求較高。從業(yè)人員的技能水平、服務質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響本項目經(jīng)營業(yè)績。本項目經(jīng)營中應突出以客人滿意為導向，以效益滿意為標準，通過全面、科學的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的綜合效應；通過多種渠道、多種形式培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才，使人員的流動達到合理和正常的狀態(tài)；創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境，提供完備的服務保障措施，提高員工的積極性和主動性；培育員工對職業(yè)的忠誠和敬業(yè)精神，增強企業(yè)的凝聚力。從風險發(fā)生的可能性考慮，該因素應屬于“低”。服務質(zhì)量的影響服務業(yè)的生產(chǎn)與消費過程的同一性，決定了消費活動中更多地體現(xiàn)了人與人的接觸，這種以人為主體的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營對象，使服務質(zhì)量在其中的影響更為突出。作為“硬件”的設備設施可以有明確的量化要求，而作為“軟件”的服務內(nèi)容，雖然有服務標準的要求，但由于被服務的對象不同，服務者的能力不同，經(jīng)營者的經(jīng)營理念不同，致使質(zhì)量控制難度較大,這些都可能影響企業(yè)的發(fā)展。金葉公司應從管理入手，以質(zhì)量吸引客源，以質(zhì)量保障客源，著眼于市場的長遠前景，著眼于企業(yè)的長遠發(fā)展。強化企業(yè)的市場意識，形成公司內(nèi)部互相補充，互相促進的良性循環(huán)體系；創(chuàng)造優(yōu)良的市場信譽，即體現(xiàn)整體水平的標準服務，又突出特色的個性服務；把文化經(jīng)營的理念融入企業(yè)的經(jīng)營，構造濃郁的企業(yè)文化氛圍,從根本上保障服務質(zhì)量。從風險發(fā)生的可能性考慮，該因素應屬于“低”。（二）行業(yè)風險行業(yè)特點所決定的風險因素本項目屬服務性行業(yè)，勞動密集化程度較高，不易提高科技含量，且對市場需求依賴性較強，經(jīng)濟效益可能隨市場變化出現(xiàn)波動。重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟變化和自然災害等因素，如亞洲金融危機、國內(nèi)經(jīng)濟周期、高致病性疫情，都為公司發(fā)展帶來全面的或局部的風險。金葉公司應針對業(yè)務發(fā)展易受國際國內(nèi)因素影響產(chǎn)生波動的特點，充分發(fā)揮本項目業(yè)態(tài)優(yōu)良，結構合理，集餐飲、客房、娛樂休閑于一體的特性，提高產(chǎn)業(yè)的整合度；加強市場調(diào)研與市場預測，提高項目管理的科學性和預見性；加強對原輔材料供應過程的檢測和菜品生產(chǎn)各流程監(jiān)督，強化安全管理，杜絕各種問題的出現(xiàn)和發(fā)生。從風險發(fā)生的可能性考慮，該因素應屬于“中”。行業(yè)內(nèi)部競爭風險由于本項目所從事的餐飲業(yè)屬于高度開放的行業(yè)，行業(yè)進入壁壘較低，競爭非常激烈，這種競爭又主要反映在價格競爭和服務質(zhì)量競爭方面，風險因素不可避免。金葉公司應充分發(fā)揮自身的高端餐飲品牌優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、硬軟件優(yōu)勢、人力資源與企業(yè)文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，采取以下措施與競爭對手進一步拉開差距：加強菜品科研和攻關，開發(fā)高檔次菜點，創(chuàng)名、優(yōu)、特、營養(yǎng)型新菜點；扎實推行菜點質(zhì)量標準化，有效穩(wěn)定菜品質(zhì)量；本著“開拓創(chuàng)新”的原則，重點從特色品種、服務方式、就餐環(huán)境、餐具、設施設備、氛圍等各個方面、各個環(huán)節(jié)提升項目的文化品位，增加菜品的文化附加值，更進一步彰顯高端餐飲品牌特色；推行全面質(zhì)量管理，全面促進管理的細化和可操作性，進一步細化廚房、前堂及后勤管理，加強現(xiàn)場管理考核力度，強化投資、財務、勞動人事、法律法規(guī)管理，嚴格執(zhí)行安全管理。從風險發(fā)生的可能性考慮，該因素應屬于“中”。（三）項目投資風險本項目的開發(fā)和建設，其施工技術、施工成本、資金籌措到位情況、氣候等自然條件的變化都將對該項目的進展造成較大影響，進而直接影響該項目能否順利達成預期生產(chǎn)建設目的并盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益；項目建成后，市場需要的新變化亦會對該項目設計的預期收益產(chǎn)生不利影響。公司應完善工程設施和施工的科學管理，加強內(nèi)部成本核算，與承建商及原材料供應商建立起良好的合作伙伴關系，盡可能降低項目投資成本；同時嚴格按照資金籌措及使用計劃，科學合理安排使用，確保項目按期峻工，保證及時產(chǎn)生收益。從風險發(fā)生的可能性考慮，該因素應屬于“低”。綜合以上各項風險因素，本項目風險因素對項目的影響程度為中等偏低。第十三章 研究結論一、技術評價項目技術上可行：符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求餐飲業(yè)目前為國家、某市鼓勵類產(chǎn)業(yè)，本項目符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。符合市場需求經(jīng)市場需求預測分析，某市餐飲業(yè)為朝陽產(chǎn)業(yè)，高端商務餐飲發(fā)展空間較大，項目市場前景樂觀。項目實施準備充分金葉公司正積極推進項目各項準備工作，項目具體實施計劃詳細、可靠。建設規(guī)模和項目選址合理該項目建設規(guī)模合理，項目場址對外交通便利，市政配套基礎設施完善，可以滿足本項目建設需要。工程技術方案合理、可靠環(huán)保可達標金葉公司根據(jù)國家的有關設計規(guī)范和標準，對環(huán)境保護均采取適當措施，該項目不會產(chǎn)生環(huán)境污染。二、經(jīng)濟效益評價%，高于行業(yè)所得稅后項目投資基準財務內(nèi)部收益率9%，%，高于行業(yè)所得稅前項目投資基準財務內(nèi)部收益率12%，%，高于行業(yè)融資后資本金基準收益率13%，項目投資可行。本項目償債期間，利息備付率≥，償債備付率大于≥，項目償債分析指標較好，償債能力較強，易于取得貸款機構的貸款支持。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強的財務生存能力。從敏感性分析結果看，考慮到4 種因素影響下仍具有較強的抗風險能力。項目存在的風險對項目的影響程度為中等偏低。三、研究結論本項目從技術與經(jīng)濟指標，所能承擔的風險程度和給企業(yè)帶來的經(jīng)濟與社會效益上看，我們認為該項目是可行的。根據(jù)商業(yè)性文化娛樂設施項目投資收益的一般水平，結合餐飲行業(yè)的市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項目建設條件等因素，并綜合考慮國內(nèi)正在實施的其他同類項目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。 51