【導(dǎo)讀】2、合肥市酒店經(jīng)營情況分析..........8

　　

【正文】 餐 ：兼顧少量高端客源消費講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于 20 間。 3) 宴會餐 ：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳 的運營。 4) 休閑餐 ：休閑餐將與酒店進行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項目休閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過 10 間。 餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 建議餐飲配套設(shè)施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包 間 20 個【 240 人】 840 康樂旅游管理 第二組 20 中餐廚房 350 風(fēng)味餐廳 70 2 140 風(fēng)味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 總計 880 3315 表２ ? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定 50%的入住率，平均入住人數(shù)為 ，那么在翻臺率達到 的情況下需要 150 個左右的餐位。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備 20 個包廂（ 240 個 餐 位 ） 以 及 面 向 散 各 的 含 300 個 座 席 的 大 廳 。 圖表 9 6. 康體服務(wù)功能定位策劃 康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括 :游泳池、健身房、 SPA 洗浴、量販?zhǔn)?KTV、游戲機、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值 ，這些 都是投資少，見效快，在酒店平星過程當(dāng)中獲取分數(shù)比重較高的項目， 與 SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。 重點是游泳池與 SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時避免游泳池不賺錢的弊端。 康樂旅游管理 第二組 21 建議康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè) 備 兵乓球室 80 1 80 兩臺 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺球室 80 1 80 兩臺 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販?zhǔn)?KTV 400 1 400 保齡球 200 1 200 合計 2640 表 3 圖表 10 7. 娛樂服務(wù)功能定位策劃 具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下： 1. 項目地位于城市開發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)， 會成為以后的政務(wù)區(qū)和新的中心， 聚集著一定的高端消費人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化； 2. 夜總會的利潤較高，且目前 濱湖區(qū) 城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施； 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個數(shù) 總面積 夜總會 3000 1 3000 合計 3000 表 4 康樂旅游管理 第二組 22 圖表 11 8. 會議服務(wù)功能定位策劃 會議功能是本酒店的重點，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過 10 個。 濱湖區(qū) 的會議客源相對較弱，多集中在年中或年尾，以政府機關(guān)或企業(yè)年會為主。本項目 800 平米的多功能廳能滿足未來大中型會議接待。 建議多功能廳與會議室 數(shù)量 凈面積（平方米） 多功能廳 1【可以拆分 23 個】 800【注：無柱、凈高： 7 米以上】 多功能廳前廳 1 300 名式會議室 8【個別可以連通的】 100 總計 10 1900 表 5 圖表 12 康樂旅游管理 第二組 23 9. 其他服務(wù)功 能定位策劃 。 酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車場等。 后勤（ BOH） /機房和設(shè)備（ Pamp。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計【不包含員工住宿】 20xx2500 機房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機房和設(shè)施 小計 1401 后勤、機房和設(shè)備 總建筑面積 6020 停車位 160【 40 地下（ VIP 專用）、 120 地上】 表 6 （備注：因為具體功能劃分 不詳 ，該表僅供參考） 四、 投資估算和資金籌措 (一 )投資估算 總建設(shè)成本費用列項 A、土地費用： 約 3億 （ 5000 一平米， 服務(wù) 總面積約 60000 平米） B、 建 安 費： 約 40000 萬 元 C、配套費、前期費及各項雜費： 60000 萬元 成本綜計 約 4億 元 （二） 資金籌措 自籌資金： 2 億 萬 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 五 、 財務(wù)評價 本項目可銷售的總面積 約 為 50110 平方米，按平均銷售價格 13000 元 /平方米計算，總銷售收入為： 65143 萬 元 。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用 約 為 40000 萬元，故此，本項目盈 虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 = 40000/65143 = % 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 損益表 ？？？ 六 、 可行性研究結(jié)論與建議 (一 ) 可行性研究結(jié)論 1. 項目定位為“商務(wù) +會議 +休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店”，是一個以酒店為核心，康樂旅游管理 第二組 24 以會議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時尚酒店！是濱湖新區(qū)地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合肥市、濱湖新區(qū)創(chuàng)造商務(wù)會議休閑新典范的五星酒店綜合體 ！ ，國際品牌商務(wù)會議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個優(yōu)質(zhì)交流平臺。 ，將帶給客人新鮮、豐富的情趣，為酒店創(chuàng)造了特有的景觀環(huán)境和商務(wù)平臺，以聚集區(qū)域人氣； 4. 私密性極強的高檔商務(wù)和國際品牌管理是未來項目核心競爭力； 5. “高度 +廣度”的檔次定位，增強了綜合競爭力，提升了酒店的盈利能力，達到了自身造血功能； ６ . 國際品牌商務(wù)會議休閑酒店定位將提升未來社會影響，并為社區(qū)開發(fā)、招商聚集人氣。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源； （二）項目主要問題的解決辦法和建議 1. 項目酒店為 濱湖區(qū)不多的 五星級酒店，建成營業(yè)后可大大提升 新區(qū) 形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費市場尚不成熟，五星級酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項目和回收期漫長的決策時，盡可能的向政府爭取各項投資建設(shè)和經(jīng)營優(yōu)惠政策，同時要爭取將本項目酒店做未來的政府接待、會議基地，在經(jīng)營上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項目工作的開始，后續(xù)的設(shè)計、建設(shè)等各個實施階段都必須堅持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項目的戰(zhàn)略意義在 于通過知名品牌酒店帶動后續(xù)項目的發(fā)展。從城市發(fā)展的角度證明，高端酒店往往能夠提升城市的整體價值，例如北京的國貿(mào)商圈經(jīng)過香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城 CBD 地段。建議業(yè)主在項目獲準(zhǔn)后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項目開發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴格控制項目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險。 （三） 項目風(fēng)險及防范建議 1． 政策風(fēng)險 政策風(fēng)險包括政府對酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營規(guī)模的要求，比較不便于整體項目的連動效應(yīng)和營運的經(jīng)濟性。 防范措施： ? 項目啟動前進行充分調(diào)查 、分析和論證； ? 加強與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭取得到政府的支持； 2． 資金風(fēng)險 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無法及時完工、設(shè)備無力采購、項目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營期間債務(wù)過多導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。 防范措施： 康樂旅游管理 第二組 25 進行精確的投資測算與緊密地資金投放計劃，儲備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計劃投放。 3． 建設(shè)風(fēng)險 建設(shè)風(fēng)險包括在酒店建設(shè)過程中，嚴重偏離原有酒店定位及設(shè)計指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動力 價格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。 防范措施： ? 密切關(guān)注建材、設(shè)備及勞動力等建設(shè)成本要素的市場價格，并及時根據(jù)上述價格變動調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放； ? 嚴格按照對酒店的定位、經(jīng)營策略及設(shè)計指導(dǎo)安排并設(shè)計；廣泛請有關(guān)專業(yè)人士，嚴格審核各種設(shè)計方案，保證設(shè)計方案與酒店定位設(shè)計指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動后，設(shè)計不做或少做改動。 4． 經(jīng)營風(fēng)險 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險。 防范措施： ? 酒店決策者需密切掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理政策 的變化和動向； ? 科學(xué)、規(guī)范的專業(yè)化管理； ? 在政策允許范圍內(nèi)靈活經(jīng)營、守法經(jīng)營。 5． 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險，主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風(fēng)險；在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴重虧損。 防范措施： ? 按計劃推進酒店及整體項目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營運成本； ? 項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟動向，提前采取 適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施，對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目的盈利能力達到最大化； ? 盡量爭取政府的支持 6． 競爭風(fēng)險 指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場供大于求；酒店之間削價競爭，導(dǎo)致酒店收入減少。如前面提到的眾多高星級豪華酒店就是對 Dear酒店極大威脅，還有已有的天鵝湖酒店等會議型酒店。 防范措施： ? 充分做好惡性競爭的思想準(zhǔn)備，做好最壞的打算，從投資立項開始就認真進行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場定位，抓住主要客源市場； ? 根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實施客戶忠誠計劃留住主要客源； ? 在項目規(guī)劃和 設(shè)計上最大限度的突出差異化、獨創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場盡量長時間地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； ? 建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會形象和企業(yè)形象。 康樂旅游管理 第二組 26 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風(fēng)險。 防范措施： ? 酒店開業(yè)后加強風(fēng)險管理，建立健全一套危機處理機制； ? 同時加強員工培訓(xùn)，提高他們處理危機的能力； ? 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部 門的理解和幫助； ? 建立、健全酒店財產(chǎn)保險和意外保險體系。