【正文】 。 康樂旅游管理 第二組 26 7． 突發(fā)事件和不可抗力風險 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴重惡化等突發(fā)事件，以及風水火地震等自然災害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風險。如前面提到的眾多高星級豪華酒店就是對 Dear酒店極大威脅，還有已有的天鵝湖酒店等會議型酒店。 5． 市場風險 市場風險，主要指宏觀經濟發(fā)生變化帶來的風險，包括國家宏觀經濟出現(xiàn)危機，當?shù)爻鞘薪洕⒙糜螞]有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風險；在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導致經營嚴重虧損。 4． 經營風險 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經營帶來的風險。 3． 建設風險 建設風險包括在酒店建設過程中，嚴重偏離原有酒店定位及設計指導，并在此期間建材、設備和勞動力 價格大幅度的上升，導致周期過長、建設成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。 防范措施： ? 項目啟動前進行充分調查 、分析和論證； ? 加強與政府有關部門的溝通，充分掌握相關資訊，爭取得到政府的支持； 2． 資金風險 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導致： ? 無法完成酒店全面建設； ? 工程無法及時完工、設備無力采購、項目被拖延至夭折； ? 經營期間債務過多導致經營壓力巨大。建議業(yè)主在項目獲準后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項目開發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴格控制項目建設成本，盡可能降低投資風險。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來穩(wěn)定的優(yōu)質客源； （二）項目主要問題的解決辦法和建議 1. 項目酒店為 濱湖區(qū)不多的 五星級酒店，建成營業(yè)后可大大提升 新區(qū) 形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費市場尚不成熟，五星級酒店投資大，投資壓力和風險較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項目和回收期漫長的決策時，盡可能的向政府爭取各項投資建設和經營優(yōu)惠政策，同時要爭取將本項目酒店做未來的政府接待、會議基地，在經營上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項目工作的開始，后續(xù)的設計、建設等各個實施階段都必須堅持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項目的戰(zhàn)略意義在 于通過知名品牌酒店帶動后續(xù)項目的發(fā)展。 損益表 ？？？ 六 、 可行性研究結論與建議 (一 ) 可行性研究結論 1. 項目定位為“商務 +會議 +休閑標準五星級酒店”，是一個以酒店為核心，康樂旅游管理 第二組 24 以會議、住宿、休閑為主導功能的高端產品；是一座建筑和經營都有特色的主題時尚酒店！是濱湖新區(qū)地標性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合肥市、濱湖新區(qū)創(chuàng)造商務會議休閑新典范的五星酒店綜合體 ！ ，國際品牌商務會議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個優(yōu)質交流平臺。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計【不包含員工住宿】 20xx2500 機房和設施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機房和設施 小計 1401 后勤、機房和設備 總建筑面積 6020 停車位 160【 40 地下（ VIP 專用）、 120 地上】 表 6 （備注：因為具體功能劃分 不詳 ，該表僅供參考） 四、 投資估算和資金籌措 (一 )投資估算 總建設成本費用列項 A、土地費用： 約 3億 （ 5000 一平米， 服務 總面積約 60000 平米） B、 建 安 費： 約 40000 萬 元 C、配套費、前期費及各項雜費： 60000 萬元 成本綜計 約 4億 元 （二） 資金籌措 自籌資金： 2 億 萬 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 五 、 財務評價 本項目可銷售的總面積 約 為 50110 平方米，按平均銷售價格 13000 元 /平方米計算，總銷售收入為： 65143 萬 元 。 酒店的其他服務功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車場等。本項目 800 平米的多功能廳能滿足未來大中型會議接待。 康樂旅游管理 第二組 21 建議康體配套設施 套內面積 個數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設 備 兵乓球室 80 1 80 兩臺 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺球室 80 1 80 兩臺 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販式 KTV 400 1 400 保齡球 200 1 200 合計 2640 表 3 圖表 10 7. 娛樂服務功能定位策劃 具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下： 1. 項目地位于城市開發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)， 會成為以后的政務區(qū)和新的中心， 聚集著一定的高端消費人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化； 2. 夜總會的利潤較高，且目前 濱湖區(qū) 城市功能缺乏高檔娛樂設施； 建議配套設施 套內面積 個數(shù) 總面積 夜總會 3000 1 3000 合計 3000 表 4 康樂旅游管理 第二組 22 圖表 11 8. 會議服務功能定位策劃 會議功能是本酒店的重點，酒店設 800 平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過 10 個。以上設置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備 20 個包廂（ 240 個 餐 位 ） 以 及 面 向 散 各 的 含 300 個 座 席 的 大 廳 。 餐飲的功能應包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 建議餐飲配套設施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包 間 20 個【 240 人】 840 康樂旅游管理 第二組 20 中餐廚房 350 風味餐廳 70 2 140 風味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 總計 880 3315 表２ ? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。 3) 宴會餐 ：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳 的運營。 建議客房戶型配比 建議客房用戶型配比比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內面積（平方米） 標準間 240 80% 大約 42 行政客房 28 % 大約 42 套房 15 5% 大約 80 行政套房 15 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 康樂旅游管理 第二組 19 總理套房 1 大約 200 總計 300 100% 大約 14200 表１ 圖表 8 餐飲分為四部分： 1) 會議餐 ：考慮餐飲客源多為會議客源，對團餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為 500 平米可以滿足 200300 人的會議用餐。 、景觀房： 盡可能多設置景觀房，提高整體客房的品質。為進一步增強產品競爭力，達到品牌管理公司的客房標準，使客房空間更為寬敞，更為舒適。 標準五星客房體量定位 ? 標準五星定位模式：根據(jù)相關訴求，建議客房定位 300 間客房左右，結合 1 間總統(tǒng)套房、行政套房 30 間，完全滿足區(qū)域內 “ 中小型會議 ” +“商務散客” 客源的住宿接待功 能，不過經營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃不飽”的情況； ? 300 間客房體量的商務酒店有一定的整體開發(fā)風險，如果能適度縮小規(guī)模會更具有可行性； ? 300 間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團體市場），進而影響項目酒店的平均房價； ? 對于希望引進管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足 200 間套，則通常難以實現(xiàn)高效運營，同時，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于 200 間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。 ? 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。 酒店及商務形象定位 ? 標準五星級酒店定位，在當前 濱湖新區(qū) 酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務城市，從景觀上就是一道城市風景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的 “ 形象價值 ” ，是和整體開發(fā)項康樂旅游管理 第二組 18 目不可分割的，從而提升整體項目的市場推廣和銷售能力。 （ t） 有來自濱湖區(qū)的高星級酒店威脅，也有合肥已建成的其他高星級酒店威脅，詳見最后的風險分析。 . 劣勢（ W） ? 城市社會經濟欠發(fā)達，居民消費能力較低，目標客戶人群規(guī)模不足 ? 城市旅游業(yè)吸引力不足夠強大，城市外部消費能力有限； ? 項目雖處城市新區(qū)商業(yè)中心，但項目地周邊商業(yè)尚未成形； ? 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設施和基礎商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； ? 區(qū)域開發(fā)還不成熟。 康樂旅游管理 第二組 16 發(fā)揮項目環(huán)境優(yōu)勢，整合項目資源，以自身商務客戶 資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商務會議休閑酒店模式。 . 優(yōu)勢（ S） ? 從規(guī) 劃看， 項目地處城市未來新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源； ? 城市在大交通提升后，可能迎來跨越式發(fā)展機遇 ? 項目口岸交通優(yōu)勢明顯； ? 本項目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達到高度加廣度的優(yōu)勢。 客源市場分析 主要是來自 合肥本地以及安徽省內的重要會議接待，以及一些會展來源。同時，將結合巢湖風景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進行環(huán)巢湖旅游開發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。預計到 20xx 年，濱湖新區(qū)綠化面積將達到 700萬平方米，按居住人口 10 至 15萬計，人均綠化面積將達到 50 平方米。 濱湖新區(qū)擬 5500 萬修兩干道 軌道 1號線試驗段主體工程完工 濱湖新區(qū)兩路段將啟動建設 目前與經開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經全線貫通。 依托經開區(qū)。 三、 項目分析及評價 （一）基本分析 交通條件及周邊配套分析 依托老城區(qū)。近 20xx 平米超豪華大堂氣勢宏偉、富麗堂皇，充滿藝術品味的尊崇空間，第一時間彰顯身份價值和不凡品味。 安徽世紀金源大飯店設施完備，飯店設有中餐、西餐、扒房、咖啡廳、日本料理、酒廊、茶藝居等各類餐飲設施，以及容納 1000 余位賓客的大宴會廳，具備多語種語言同聲傳譯系統(tǒng)，是舉辦各種國際會議的理想場所。 康樂旅游管理 第二組 14 —— 安徽世紀金源大飯店 圖表 7 安徽世紀金源大飯店位于濱湖新區(qū)徽州大道與福州路交口東北角，即濱湖世紀城四區(qū)，是一家集客房、餐飲、康樂、