【正文】 防范措施：?? 酒店開業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全一套危機(jī)處理機(jī)制；?? 同時(shí)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力；?? 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助；?? 建立、健全酒店財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)體系。防范措施：?? 充分做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，做好最壞的打算，從投資立項(xiàng)開始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理策劃，把握酒店市場(chǎng)定位，抓住主要客源市場(chǎng)；?? 根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)施客戶忠誠(chéng)計(jì)劃留住主要客源；?? 在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)上最大限度的突出差異化、獨(dú)創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場(chǎng)盡量長(zhǎng)時(shí)間地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）；?? 建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。防范措施：?? 按計(jì)劃推進(jìn)酒店及整體項(xiàng)目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營(yíng)運(yùn)成本；?? 項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到最大化；?? 盡量爭(zhēng)取政府的支持6．競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場(chǎng)供大于求；酒店之間削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致酒店收入減少。防范措施：?? 酒店決策者需密切掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理政策的變化和動(dòng)向；?? 科學(xué)、規(guī)范的專業(yè)化管理；?? 在政策允許范圍內(nèi)靈活經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)。防范措施：?? 密切關(guān)注建材、設(shè)備及勞動(dòng)力等建設(shè)成本要素的市場(chǎng)價(jià)格，并及時(shí)根據(jù)上述價(jià)格變動(dòng)調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放；?? 嚴(yán)格按照對(duì)酒店的定位、經(jīng)營(yíng)策略及設(shè)計(jì)指導(dǎo)安排并設(shè)計(jì)；廣泛請(qǐng)有關(guān)專業(yè)人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)方案與酒店定位設(shè)計(jì)指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動(dòng)后，設(shè)計(jì)不做或少做改動(dòng)。防范措施：進(jìn)行精確的投資測(cè)算與緊密地資金投放計(jì)劃，儲(chǔ)備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計(jì)劃投放。（三） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議1．政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府對(duì)酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模的要求，比較不便于整體項(xiàng)目的連動(dòng)效應(yīng)和營(yíng)運(yùn)的經(jīng)濟(jì)性。從城市發(fā)展的角度證明，高端酒店往往能夠提升城市的整體價(jià)值，例如北京的國(guó)貿(mào)商圈經(jīng)過香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城CBD 地段。，將帶給客人新鮮、豐富的情趣，為酒店創(chuàng)造了特有的景觀環(huán)境和商務(wù)平臺(tái)，以聚集區(qū)域人氣；4. 私密性極強(qiáng)的高檔商務(wù)和國(guó)際品牌管理是未來(lái)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；5. “高度+廣度”的檔次定位，增強(qiáng)了綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升了酒店的盈利能力，達(dá)到了自身造血功能；６. 國(guó)際品牌商務(wù)會(huì)議休閑酒店定位將提升未來(lái)社會(huì)影響，并為社區(qū)開發(fā)、招商聚集人氣。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用約為40000萬(wàn)元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入 = 40000/65143 = % %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。成本綜計(jì)約4億元后勤（BOH）/機(jī)房和設(shè)備（Pamp。建議多功能廳與會(huì)議室數(shù)量?jī)裘娣e（平方米）多功能廳1【可以拆分23 個(gè)】800【注：無(wú)柱、凈高：7 米以上】多功能廳前廳1300名式會(huì)議室8【個(gè)別可以連通的】100總計(jì)101900表5圖表 129. 其他服務(wù)功能定位策劃。濱湖區(qū)的會(huì)議客源相對(duì)較弱，多集中在年中或年尾，以政府機(jī)關(guān)或企業(yè)年會(huì)為主。重點(diǎn)是游泳池與SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時(shí)避免游泳池不賺錢的弊端。圖表 96. 康體服務(wù)功能定位策劃康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量販?zhǔn)終TV、游戲機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些都是投資少，見效快，在酒店平星過程當(dāng)中獲取分?jǐn)?shù)比重較高的項(xiàng)目，與 SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。我們假定50%的入住率， 的情況下需要150 個(gè)左右的餐位。4) 休閑餐：休閑餐將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過10 間。2) 高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費(fèi)講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于20 間。景觀房的觀景陽(yáng)臺(tái)考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景。、客房房型定位：根據(jù)對(duì)一些長(zhǎng)期在外商旅的消費(fèi)客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會(huì)議為本項(xiàng)目的主要客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級(jí)必不可缺的產(chǎn)品，評(píng)五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù)10%左右，建造時(shí)在開間和格局上可以取巧。4. 客房服務(wù)功能定位策劃、客房面積定位：客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識(shí)方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無(wú)噪音、功能完備的浴室。針對(duì)城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動(dòng)場(chǎng)所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。?? 擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放朴绊懥Φ木频旯芾砉具M(jìn)行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升濱湖新區(qū)的投資環(huán)境和城市形象。（三）市場(chǎng)定位1. 本項(xiàng)目酒店定位傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式商務(wù)會(huì)議中心模式 “商務(wù)+會(huì)議”休閑健康中心模式 “休閑+保健”休閑商業(yè)模式 “休閑+商業(yè)”休閑娛樂模式 “休閑+娛樂”餐飲宴請(qǐng)模式“中西餐+宴會(huì)”特色景觀模式“特色休閑+景觀”商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營(yíng)模式：上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個(gè)模式對(duì)本項(xiàng)目而言都存在一定不足，我們從未來(lái)客源需求市場(chǎng)、未來(lái)業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來(lái)城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考量，建議本項(xiàng)目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維，創(chuàng)造屬于針對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)模式：基于本項(xiàng)目相關(guān)各方對(duì)酒店的訴求：?? 達(dá)到國(guó)家五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)；?? 酒店客房不少于300間，床位不低于500張，并按五星級(jí)酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會(huì)議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施；?? 地標(biāo)性建筑酒店；?? 城市新中心酒店；因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：1）是濱湖新區(qū)一座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！1）是合肥市商務(wù)、會(huì)議、休閑旅游高端接待中心3）是標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù) +會(huì)議+ 休閑酒店綜合體！關(guān)于功能，可以概括為四大類：客房、餐飲、（會(huì)議）、康體娛樂；且收入比重基本相當(dāng)（康體娛樂可能略?。魂P(guān)于客源市場(chǎng)，客房市場(chǎng)可以概括為：商務(wù)客戶——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）會(huì)議客戶——30%休閑客戶——15%旅游家庭——5%、定位依據(jù)：1) 高檔次的商務(wù) + 會(huì)議 + 休閑酒店在合肥市場(chǎng)有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場(chǎng)客源兼容性；2) 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場(chǎng)承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著濱湖新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會(huì)議休閑酒店的組合定位；3) 檔次和影響力高的會(huì)議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會(huì)議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠(chéng)客戶，而且也會(huì)像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來(lái)了酒店無(wú)形資產(chǎn)的增值；4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來(lái)自不同國(guó)家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)力都比較高，且酒店經(jīng)營(yíng)面較廣能增加客源供給；5) 酒店接待重要會(huì)議，必然會(huì)成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報(bào)道會(huì)議的同時(shí)也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6) 休閑旅游結(jié)合會(huì)議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中淡旺季問題，而單純的會(huì)議型酒店或單純的休閑度假酒店都會(huì)面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷