【正文】 。 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。如前面提到的眾多高星級(jí)豪華酒店就是對(duì) Dear酒店極大威脅，還有已有的天鵝湖酒店等會(huì)議型酒店。 5． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、旅游沒(méi)有出現(xiàn)積極的增長(zhǎng)或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)；在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂(lè)收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損。 4． 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 3． 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過(guò)長(zhǎng)、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期 延長(zhǎng)。 防范措施： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查、分析和論證； ? 加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊， 爭(zhēng)取得到政府的支持； 2． 資金風(fēng)險(xiǎn) 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無(wú)法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無(wú)法及時(shí)完工、設(shè)備無(wú)力采購(gòu)、項(xiàng)目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營(yíng)期間債務(wù)過(guò)多導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力巨大。建議業(yè)主在項(xiàng)目獲準(zhǔn)后即需醞釀決定酒店管理模式，并開(kāi)始前期策劃篩選工作，有利于整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而社區(qū)的成功開(kāi)發(fā)招商，也將為酒店帶來(lái)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源； （二）項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 1. 項(xiàng)目酒店為 濱湖區(qū)不多 的 五星級(jí)酒店，建成營(yíng)業(yè)后可大大提升 新區(qū) 形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)尚不成熟，五星級(jí)酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項(xiàng)目和回收期漫長(zhǎng)的決策時(shí)，盡可能的向政府爭(zhēng)取各項(xiàng)投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策，同時(shí)要爭(zhēng)取將本項(xiàng)目酒店做未來(lái)的政府接待、會(huì)議基地，在經(jīng)營(yíng)上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項(xiàng)目工作的開(kāi)始，后續(xù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)實(shí)施階段都必須堅(jiān)持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義在于通過(guò)知名品牌酒店帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展。 損益表 ？？？ 六 、 可行性研究結(jié)論與建議 (一 ) 可行性研究結(jié)論 1. 項(xiàng)目定位為“商務(wù) +會(huì)議 +休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店”，是一個(gè)以酒店為核心，以會(huì)議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營(yíng)都有特色的主題時(shí)尚酒店！是濱湖新區(qū)地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 23 肥市、濱湖新區(qū)創(chuàng)造商務(wù)會(huì)議休閑新典范的五星酒店綜合體！ ，國(guó)際品牌商務(wù)會(huì)議酒 店定位將為政府和企業(yè)打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)交流平臺(tái)。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計(jì)【不包含員工住宿】 20xx2500 機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機(jī)房和設(shè)施 小計(jì) 1401 后勤、機(jī)房和設(shè)備 總建筑面積 6020 停車位 160【 40 地下（ VIP 專用）、 120 地上】 表 6 （備注：因?yàn)榫唧w功能劃分 不詳 ，該表僅供參考） 四、 投資估算和資金籌措 (一 )投資估算 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、土地費(fèi)用： 約 3億 （ 5000一平米， 服務(wù) 總面積約 60000 平米） B、 建 安 費(fèi)： 約 40000 萬(wàn) 元 C、配套費(fèi)、前期費(fèi)及各項(xiàng)雜費(fèi)： 60000 萬(wàn)元 成本綜計(jì) 約 4億 元 （二） 資金籌措 自籌資金： 2億 萬(wàn) 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 五 、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目可銷售的總面積 約 為 50110 平方米，按平均銷售價(jià)格 13000 元 /平方米計(jì)算，總銷售收入為： 65143 萬(wàn) 元 。 酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、 員工更衣室，停車場(chǎng)等。本項(xiàng)目 800 平米的多功能廳能滿足未來(lái)大中型會(huì)議接待。 建議康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè)備 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 20 兵乓球室 80 1 80 兩臺(tái) 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺(tái)球室 80 1 80 兩臺(tái) 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販?zhǔn)?KTV 400 1 400 保齡球 200 1 200 合計(jì) 2640 表 3 圖表 10 7. 娛樂(lè)服務(wù)功能 定位策劃 具有豪華娛樂(lè)功能的（夜總會(huì)、酒吧）夜場(chǎng)，依據(jù)如下： 1. 項(xiàng)目地位于城市開(kāi)發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)， 會(huì)成為以后的政務(wù)區(qū)和新的中心， 聚集著一定的高端消費(fèi)人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢(shì)，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂(lè)文化； 2. 夜總會(huì)的利潤(rùn)較高，且目前 濱湖區(qū) 城市功能缺乏高檔娛樂(lè)設(shè)施； 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 夜總會(huì) 3000 1 3000 合計(jì) 3000 表 4 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 21 圖表 11 8. 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 會(huì)議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個(gè)，同時(shí)還有各類中小會(huì)議室不超過(guò) 10 個(gè)。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時(shí)也要兼顧會(huì)議客源的需求。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請(qǐng)方面的需求，我們建議中餐廳配備 20 個(gè)包廂（ 240 個(gè) 餐 位 ） 以 及 面 向 散 各 的 含 300 個(gè) 座 席 的 大 廳 。 餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 建議餐飲配套設(shè)施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包間 20個(gè)【 240 人】 840 中餐廚房 350 風(fēng)味餐廳 70 2 140 風(fēng)味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 19 行政酒廊 270 總計(jì) 880 3315 表２ ? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。 3) 宴會(huì)餐 ：考慮到宴會(huì)宴請(qǐng)客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會(huì)宴請(qǐng)需求同時(shí)與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運(yùn)營(yíng)。 建議客房戶型配比 建議客房用戶型配比比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內(nèi)面積（平方米） 標(biāo)準(zhǔn)間 240 80% 大約 42 行政客房 28 % 大約 42 套房 15 5% 大約 80 行政套房 15 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 總理套房 1 大約 200 總計(jì) 300 100% 大約 14200 表１ 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 18 圖表 8 餐飲分為四部分： 1) 會(huì)議餐 ：考慮餐飲客源多為會(huì)議客源，對(duì)團(tuán)餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為 500 平米可以滿足 200300 人的會(huì)議用餐。 、景觀房： 盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適。 標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位 300 間客房左右，結(jié)合 1 間總統(tǒng)套房、行政套房 30 間，完全滿足區(qū)域內(nèi) “ 中小型會(huì)議 ” +“商務(wù)散客” 客源的住宿接待功能，不過(guò)經(jīng)營(yíng)的初期幾年可能會(huì)出現(xiàn)“吃不飽”的情 況； ? 300 間客房體量的商務(wù)酒店有一定的整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如果能適度縮小規(guī)模會(huì)網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 17 更具有可行性； ? 300 間客房的酒店在客源市場(chǎng)中的選擇性會(huì)削弱，會(huì)依賴一些較低收益的客源市場(chǎng)（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場(chǎng)），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房?jī)r(jià)； ? 對(duì)于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足 200 間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于 200 間套，換言之，管理公司對(duì)于中等規(guī)模酒店才會(huì)考慮接管。 ? 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂(lè)、餐飲宴請(qǐng)為主的市場(chǎng)化精品商業(yè)。 酒店及商務(wù)形象定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店定位，在當(dāng)前 濱湖新區(qū) 酒店發(fā)展市場(chǎng)形象方面具備一定高度，五星級(jí)酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級(jí)酒店可以為整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的 “ 形象價(jià)值 ” ，是和整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣和銷售能力。 （ t） 有來(lái)自濱湖區(qū)的高星級(jí)酒店威脅，也有合肥已建成的其他高星級(jí)酒店威脅，詳見(jiàn)最后的風(fēng)險(xiǎn)分析。 . 劣勢(shì)（ W） ? 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足 ? 城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費(fèi)能力有限； ? 項(xiàng)目雖處城市新區(qū)商業(yè)中心，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形； ? 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 15 ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)還不成熟。 發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，整合項(xiàng)目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商 務(wù)會(huì)議休閑酒店模式。 . 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 從規(guī)劃看， 項(xiàng)目地處城市未來(lái)新區(qū)商業(yè)中 心環(huán)境資源； ? 城市在大交通提升后，可能迎來(lái)跨越式發(fā)展機(jī)遇 ? 項(xiàng)目口岸交通優(yōu)勢(shì)明顯； ? 本項(xiàng)目整體大盤開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢(shì)。 客源市場(chǎng)分析 主要是來(lái)自 合肥本地以及安徽省內(nèi)的重要會(huì)議接待，以及一些會(huì)展來(lái)源。同時(shí)，將結(jié)合巢湖風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進(jìn)行環(huán)巢湖旅游開(kāi)發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標(biāo)志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。預(yù)計(jì)到 20xx年，濱湖新區(qū)綠化面積將達(dá)到 700 萬(wàn)平方米，按居住人口 10至 15萬(wàn)計(jì)，人均綠化面積將達(dá)到 50平方米。 濱湖新區(qū)擬 5500 萬(wàn)修兩干道 軌道 1號(hào)線試驗(yàn)段主體工程完工 濱湖新區(qū)兩路段將啟動(dòng)建設(shè) 目前與經(jīng)開(kāi)區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。 依托經(jīng)開(kāi)區(qū)。 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) （一）基本分析 交通條件及周邊配套分析 依托老城區(qū)。近 20xx 平米超豪華大堂氣勢(shì)宏偉、富麗堂皇，充滿藝術(shù)品味的尊崇空間，第一時(shí)間彰顯身份價(jià)值和不凡品味。 安徽世紀(jì)金源大飯店設(shè)施完備，飯店設(shè)有中餐、西餐、扒房、咖啡廳、日本料理、酒廊、茶藝居等各類餐飲設(shè)施，以及容納 1000 余位賓客的大宴會(huì)廳，具備多語(yǔ)種語(yǔ)言同聲傳譯系 統(tǒng)，是舉辦各種國(guó)際會(huì)議的理想場(chǎng)所。 —— 安徽世紀(jì)金源大飯店 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè)